震驚！這里回到了10年前

今天講一個(gè)爛尾地塊重生的故事。

6號(hào)，華潤(rùn)耗資70億拿下世茂的爛尾地塊（部分）。

故事的角色，有千億崩塌的世茂，有穩(wěn)如老狗的華潤(rùn)，有精于計(jì)算的深圳，但是，他們并非主角，真正的掌舵者是時(shí)代的大手，它摁下了沖出軌道、即將失控的列車(chē)，并將其推向了勻速、穩(wěn)健的軌道上。

10年前，烈火烹油、狂飆突進(jìn)的滾燙時(shí)代，10年后，進(jìn)入到波瀾不驚、重新出發(fā)的穩(wěn)健時(shí)代。

這個(gè)曾經(jīng)被幻夢(mèng)擊碎的地塊，以一種更加低調(diào)務(wù)實(shí)的方式出發(fā)了。

正如未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣。

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5月6日，一則消息閃現(xiàn)：

華潤(rùn)耗資70億拿下龍崗爛尾項(xiàng)目。

圖源：深圳公共資源交易中心

龍城街道G1046-0106號(hào)地塊，舊主是世茂，新歡是華潤(rùn)。有趣的是，華潤(rùn)也是 唯一報(bào)名的企業(yè)。

恍惚10年，黃粱一夢(mèng)。

2017年，為了沖擊3000億，前一年銷(xiāo)售額僅有681億的世茂決定賭一把，拿出相當(dāng)于銷(xiāo)售額體量1/3的資金搶地，接近240億的天價(jià)也是深圳史上總價(jià)第二高的地王，最終世茂如愿拿下深圳龍崗核心地塊，也就是未來(lái)的深港國(guó)際中心。

不僅如此，世茂推出了雄心勃勃的“中國(guó)第一高樓”計(jì)劃，高度超過(guò)700米，總投資超過(guò)500億。世茂的野心躍然時(shí)代之上。

世茂的計(jì)劃很完美，但第一步敗給了時(shí)代。

3年后的2020年，雖然世茂銷(xiāo)售額達(dá)到了驚人的3003億，市場(chǎng)形勢(shì)也看似依舊不錯(cuò)，但是明眼人早已經(jīng)看出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)早是強(qiáng)弩之末。

2020年，世茂銷(xiāo)售額3003億。

2021年，世茂銷(xiāo)售額2691億。

2022年，世茂銷(xiāo)售額865億。

2023年，世茂銷(xiāo)售額428億。

2025年，世茂銷(xiāo)售額340億。

2025年，世茂銷(xiāo)售額239億。

與此同時(shí)，世茂的負(fù)債卻一路膨脹，從2000多億暴增到5300多億。

沒(méi)錢(qián)，負(fù)債大漲，這對(duì)于極度依賴(lài)現(xiàn)金流的房企來(lái)說(shuō)，幾乎宣告了企業(yè)的死亡。對(duì)于世茂而言，暴雷是必然。

于是，2022年，11宗地抵押給中信，2023年12宗地被拍賣(mài)，但連續(xù)流拍，2025年深圳市政府68億收儲(chǔ)，2026年華潤(rùn)拿下部分地塊，70億底價(jià)成交。

世茂出局，華潤(rùn)進(jìn)場(chǎng)。

轉(zhuǎn)瞬10年，就像一個(gè)輪回。

華潤(rùn)拿下的 地塊 ，是 世茂 深港國(guó)際中心的一部分 ， 不是全部 。

在我看來(lái)，這個(gè)爛尾多年的地塊，要迎來(lái)新生了。

雖然華潤(rùn)也有水貝改造的前科，但整體還是可信的：1、政府主動(dòng)推動(dòng)，甚至要做成標(biāo)桿，2、華潤(rùn)有錢(qián)，有經(jīng)驗(yàn)，有關(guān)系，有能力。

因此，華潤(rùn)接盤(pán)世茂爛尾地塊，不僅是簡(jiǎn)單的接盤(pán)爛尾樓，更有著深層次的市場(chǎng)意義。

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其一。

深圳拯救爛尾樓，為其他城市樹(shù)立了榜樣。

世茂的深港國(guó)際中心，拎出任何一個(gè)指標(biāo)都足夠炸裂：

1、深圳。竟然有爛尾樓。

2、龍崗核心。最好的位置，甚至規(guī)劃了700米地標(biāo)。

3、底價(jià)70億。當(dāng)時(shí)世茂拍下該地塊，總價(jià)接近240億，深圳總價(jià)第二高。

4、總投資500億。

5、規(guī)模很大。僅這次土拍地塊，超過(guò)254畝。

那么，為什么是華潤(rùn)接手呢？

1、有錢(qián)。最近5年都是TOP5。

2、敢拿地。去年拿地金額791億，僅次于中海的991億。

3、融資成本低，現(xiàn)金流穩(wěn)定。截至2025年末，華潤(rùn)置地加權(quán)平均融資成本已降至2.72%，持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1169.9億元，凈有息負(fù)債率僅39.2%。

4、有能力。華潤(rùn)是絕對(duì)意義上的深圳一哥，春筍，萬(wàn)象城，大量的舊改城改，去年熱銷(xiāo)的豪宅沄璽，全部和華潤(rùn)有關(guān)。

換句話說(shuō)，深圳這一次的土拍，幾乎就是為華潤(rùn)量身定制的，有錢(qián)有能力，下限高，上限也很高。這是一種非常聰明的模式。

其他城市呢，類(lèi)似的地塊呢？

比如廣州，升龍爛尾的舊改，保利？中海？越秀？

比如武漢、南京爛尾的綠地地標(biāo)，誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？

比如重慶長(zhǎng)沙鄭州大量爛尾的千畝大盤(pán)，誰(shuí)來(lái)接手？

比如全國(guó)各地或爛尾或掛羊頭賣(mài)狗肉的產(chǎn)業(yè)園，誰(shuí)來(lái)接手？

深圳世茂地塊給出了最好的答案：

國(guó)央企接手，尤其是實(shí)力更加雄厚的央企接手，有錢(qián)，有關(guān)系，有足夠的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，說(shuō)白了，不僅能兜底，更能做的還不錯(cuò)。

國(guó)企或者城投不行。

要么沒(méi)錢(qián)，還要財(cái)政或者銀行輸血，不劃算。要么即使有錢(qián)，他們根本沒(méi)能力沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，一旦開(kāi)發(fā)不慎，很有可能更差。

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其二。

華潤(rùn)開(kāi)發(fā)后，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的成熟。

世茂-深港國(guó)際中心的地塊非常大，需要的資金非常龐大，而房地產(chǎn)本身就是一個(gè)非常吃資金的地方，即使華潤(rùn)再有錢(qián)，也需要考慮投產(chǎn)比的問(wèn)題，怎么辦呢？

華潤(rùn)，太聰明了。

或者說(shuō)，背后的深圳市政府給了華潤(rùn)足夠的支持。

1、聰明。

別看華潤(rùn)耗資只有70億，曾經(jīng)世茂的拿地價(jià)是239億，看似華潤(rùn)占便宜了，其實(shí)不對(duì)。拋開(kāi)爛尾樓的隱性成本外，很多人忽視了，華潤(rùn)不是全部拿下，而是只拿了一部分。

整個(gè)世茂-深港國(guó)際中心占地32萬(wàn)方、規(guī)劃建面136萬(wàn)方，容積率4.17。

而華潤(rùn)拿地僅有16.97萬(wàn)方，建面47.68萬(wàn)方，容積率僅有3.26，占地、建面、容積率大幅度降低，其中住宅建面更是高達(dá)30.56萬(wàn)方。

看到這里，大家應(yīng)該明白了，一是地塊更小，難度低，資金少，二是住宅是大頭，回款快，利于現(xiàn)金流穩(wěn)定。

2、實(shí)力。

上面說(shuō)說(shuō)了，華潤(rùn)不止拿了整個(gè)世茂-深港國(guó)際中心地塊的一部分，更在土地規(guī)劃上做了深度調(diào)整，大大降低了開(kāi)發(fā)難度。

這次重新掛牌之前，政府對(duì)龍崗地塊作了規(guī)劃調(diào)整與變性——容積率從4.17下調(diào)到了3.26， 從 商業(yè)用地變成了商住用地。

一字之差，土地價(jià)值天壤之別——地塊內(nèi)規(guī)劃的48萬(wàn)平米計(jì)容面積里，其中住宅面積超過(guò)30萬(wàn)平米，商業(yè)面積14萬(wàn)平米 ， 也就是說(shuō)，龍崗地塊的住宅部分比重超過(guò)64%。

高端住宅+購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)模式，幾乎就是為華潤(rùn)置地量身定制的。

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其三。

華潤(rùn)進(jìn)場(chǎng)后，將大大夯實(shí)片區(qū)價(jià)格。

注意，不是價(jià)值，是赤裸裸的價(jià)格。

都知道深圳有價(jià)值，都知道龍崗大運(yùn)有價(jià)值，但過(guò)去幾年深圳也跌了不少，價(jià)格也跌了。順風(fēng)漲價(jià)不叫本事，逆風(fēng)漲價(jià)才是真本事。

華潤(rùn)來(lái)了，就是提升片區(qū)價(jià)格，這才是華潤(rùn)對(duì)市場(chǎng)注入的最強(qiáng)的信心和預(yù)期。

有兩方面原因。

一是華潤(rùn)本身。

萬(wàn)象城+改善住宅，不止是深圳，即使是外地，華潤(rùn)玩得太溜了。

比如鄭州東站的華潤(rùn)幸福里和華潤(rùn)潤(rùn)府，完全是殺穿了市場(chǎng)。在市場(chǎng)非常冷淡的情況下，這兩個(gè)改善盤(pán)的去化都非常好，幾乎都是開(kāi)盤(pán)即售罄，價(jià)格還一點(diǎn)都不低，幸福里是住宅搭配萬(wàn)象城，潤(rùn)府則綜合體商住開(kāi)發(fā)，一舉夯實(shí)了東站東部片區(qū)的價(jià)格。

在深圳更不用說(shuō)了。羅湖萬(wàn)象城搭配幸福里，深圳北站萬(wàn)象城搭配潤(rùn)府，后海萬(wàn)象城搭配豪宅，也非常成功。

二是競(jìng)品托底。

就在華潤(rùn)地塊的旁邊，中海大運(yùn)玖章也給了華潤(rùn)足夠的信心。

中海大運(yùn)玖章有2個(gè)特點(diǎn)：

1、單價(jià)高，總價(jià)高。賣(mài)的非常貴。

2、同時(shí)也賣(mài)的非常好。

作為 2025 年深圳龍崗區(qū)的單盤(pán)銷(xiāo)冠，年底開(kāi)盤(pán)僅賣(mài)了兩個(gè)多月，銷(xiāo)售額將近20億，單價(jià)6.4 萬(wàn)，要知道，附近大部分小區(qū)的價(jià)格都在4-5萬(wàn)，中海直接拉升了溢價(jià) 。

龍崗的改善客戶，產(chǎn)業(yè)園的大小老板，太吃這一套了，這里太需要改善項(xiàng)目了，因此，只要華潤(rùn)正常開(kāi)發(fā)，收益不是問(wèn)題。

還有一點(diǎn)，中海拿地的時(shí)候，樓面價(jià)將近3萬(wàn)，華潤(rùn)這一次的樓面價(jià)僅有1.5萬(wàn)，當(dāng)然了，不能這樣簡(jiǎn)單粗暴的對(duì)比，因?yàn)槿A潤(rùn)有商業(yè)成本、隱形成本，不能直接跟中海比，但是售價(jià)是完全可以預(yù)測(cè)的。

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當(dāng)深圳努力推進(jìn)，華潤(rùn)積極參與，深圳和華潤(rùn)正在合力托底爛尾樓走向重生，我相信也能給其他城市、其他爛尾片區(qū)做出更好的示范。

因此，政府必須轉(zhuǎn)換思路，甚至即使止損，邀請(qǐng)現(xiàn)金流穩(wěn)定且有操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參與，不敢說(shuō)天花板有多高，至少能夠托底地塊、片區(qū)走出低谷，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷。

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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