被“黑”了多年的東洪片區，這盤能翻“紅”嗎？

3月26日，城東最大的城市更新項目——成都洪河城市更新項目公布最新進展，“東城錦帶”規劃閃亮登場。

同月，成都市住建局核發5張新施工許可證，宣告爛尾多年的綠地468米又又雙叒開始全面復工！

一時間，這片超高塔陰影之下，已經被遺忘很久的土地，重新回到主流視野。

理想與現實的距離有多遠？這次它能如愿翻紅嗎？本著以腳步丈量城市的原則，UP君在端午之前實踩了規劃里的“東城錦帶”。

所謂“東城錦帶”，其實是成都洪河城市更新項目——成都14個城市更新重點區域之一，它位于東三環外的龍泉驛區大面東洪片區，西北隔三環就是成都東客站，南邊隔驛都大道就是綠地468，東南隔洪河大道就是行政學院板塊。

說起來它的區位優勢那是非常好的：緊鄰成都東站鐵路樞紐和東三環路城市動脈，地鐵2號線和即將開通的30號線在此交匯，蜀都大道、驛都大道兩條城市主干路并行貫通，這種地上地下雙“井”字立體交通網全城都很罕見的，規格相當之高。

但是，就像東三環邊上的諸多“黑洞”一樣，這里雖然起步很早，但是多年來不僅沒有沾到一點快速城市化的光，反而成了“燈下黑”，野蠻生長散漫發展，低端產業聚集、城市界面雜亂，與周邊板塊形成鮮明對比。

我們的實踩從驛都大道上的開始，南側的錦江大道，畫風是這樣的??

北側的外東洪路，畫風是這樣的??

過了這片工地，道路突然變窄，路邊的建筑也從高層建筑變成了老式多層樓房，鄉土餐館穿插其中，“環衛之家”四個大字格外晃眼，瞬間仿佛回到了上個世紀的成都 ??

沿著外東洪路向北，在右轉，就深入到了東洪片區的腹地，疫情之前我們就來過這里，和那時相比，不能說毫無變化，只能說變化不大……

比如這個著名的“半邊街”??

還有各種跳蚤市場、批發市場、大型停車場 ??

以及這個修了很多年、至今還沒有完全通車的洪河立交及它的BRT匝道（在網絡問政平臺上，關于洪河立交的吐槽一搜一大把）??

在這一大片雜亂無章中，居然還隱藏著一個古早時代的別墅區，只能說當年確實是人有多大膽、地有多大產，現實比劇本更精彩啊??

站在東洪片區任意位置向南眺望，都可以看到未完成態的468，多年以來，這一“橫”一“豎”就像難兄難弟，構成了成都向東最失落與無奈的風景，也成為快速城市化掩蓋的失衡失序最凸顯的表征。

全新規劃“東城錦帶”，其實也不算是空穴來風。

2018年，龍泉驛區收回洪河、十陵城市規劃權，隨后十陵快速起飛。

2020年底，龍泉驛區正式備案“東洪片區城市有機更新項目”，規劃總占地面積約629畝，總投資額45.68億元，整體采用“留、改、建”方式進行改 造，最初擬定于2021年5月開工，建設工期4年左右，但是由于種種復雜原因，一直延宕到2023年春才正式啟動規劃建設。

▎圖中大片空地應該就是2023年開始拆出來的

2023年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，并拿出真金白銀支持地方行動。成都快速跟進，公布了一大批“城中村改造項目”名單，其中涉及到龍泉驛區的就有8個。

龍泉驛區更是積極行動起來，并提出以“片區理念”突破傳統小范圍“補丁式”城中村改造思路，將8個城中村改造項目打包梳理為東洪、來龍、范家院子3個片區開發項目，經過一年多的對上咨詢爭取、向外磋商洽談，成功實現引入城市合伙人參與城中村片區投資、建設、運營一體化開發。

▎東洪片區北望

由此，今年3月26日的發布會上，“東城錦帶”項目作為全市首個以片區合伙人模式實施的城中村改造項目正式啟動，規劃按照綠道加“館+場+園”一體化的街區模式，擬打造長達3.5公里集產業、商業、商務、生活于一體的城市超級流量帶。

▎東城錦帶項目鳥瞰效果圖。圖據@龍泉驛發布

具體而言，東城錦帶將在項目構思上對標東京代官山、倫敦西區、香港西九龍三大國際前沿案例，首創綠道+場/館/園一體化街區模式，圍繞“一帶一環一區”的空間策略，打破城市邊界，迭代配套系統，實現產業、居住、商業、生態的無縫銜接，打造“產城融合”的成都樣本。

? “一帶”即超級錦帶，聯動惠王陵TOD，融合國潮劇場、元宇宙展廳、潮玩街區等復合業態，引入無人駕駛膠囊車及智慧立體連廊，打造24小時年輕力創新聚落；

? “一環”即4.4公里活力公園環，圍繞“時尚潮玩、新潮運動、親子趣游、拓展探索”四大主題，串聯6條公園慢道與N個口袋公園，實現公園城市的理想形態；

? “一區”即未來鮮活區，以惠王陵TOD為核心，規劃井字四街，打破公園邊界，重構公園融城底板。

▎更詳細的規劃示意圖。圖據網絡

看上去很美好，但是，片區這么多年發展不起來，難道就是缺一份美好規劃嗎？

其實這片土地，最不缺的就是各種美好規劃。

早在1999年，成都提出向東向南發展戰略，“成都東村”（東部新城文化創意產業綜合功能區）規劃橫空出世，重點發展文化創意產業為主的現代服務業，建設城市商業副中心，規劃范圍西至沙河，北至成渝高速五桂橋段及成洛路，東至繞城高速，南至老成渝路三環路內段及成龍路南側，東洪片區是其中核心。

▎成都東村早期規劃效果圖

2012年，綠地468奠基。可以說，沒有“成都東村”規劃，就不會有綠地468，它是作為這一規劃的落地標志而誕生的。

2017年4月，成都提出著名的“十字”方針，東洪片區成為“中優”“東進”戰略結合部。這個時候“東村”沒怎么提了，但是468仍然宣布要打造以“文創新地標，經濟新趨勢”為主題的綠地?468（西部）文創中心，盡管這時離它首次停工也不遠了。

2022年8月，成都市規自局悄然修改了468周邊用地控規，原以商務和商業為主的規劃調整為以居住為主，僅保留洪河站相鄰地塊的小塊商業用地。

有分析認為，此舉雖然表面上看是為了應對成都商業過剩、商務/商住土地出讓難等問題，但實際上卻讓468原來的定位大打折扣。

▎原本規劃的“東村”現狀

奇怪的是，盡管綠地468從2018年起就開始修修停停、要動不動，但是錦江區2022年的政府工作報告中，仍然提出將在此打造“468數字文創谷”，作為該區“一道連九園”的產業規劃之一。這種罔顧現實的高蹈行為，屬實有點迷惑。

龍泉驛同樣如此，3月26號的發布會，“東城錦帶”規劃的主導產業仍然是聚焦“大文創+大數字”。

看來這一片區是跟文創杠上了，不達目的誓不罷休啊！

在「成都向上」看來，任何產業的聚集都不可能無中生有，都需依托特定的要素基礎與發展條件，以及產業鏈協同和場景支撐。但是，驛都大道南北放眼望去，不是密密麻麻的高層住宅，就是大片老舊樓房與待開發土地，確實沒能看出太多文創基因……扭住“文創”不放（現在還加入了“數字”這樣的時髦概念），要么是路徑依賴，要么是追趕潮流，UP君總覺得不是很用心了。

這也難怪，東洪片區正處錦江、成華和龍泉驛三區結合部，典型的三區之“殤”，錦江有三圣鄉、白鷺灣和紅得發紫的“金三”，成華區手握杉板橋和二八板塊，龍泉驛重點在行政學院TOD板塊和繞城外的東安湖，這幾年都是賺得盆滿缽滿，東洪片區這樣的“結合部”，很難顧及過來了。

回過頭來看，綠地468這些年來背負了那么多罵名，確實有點委屈它了：當初奠基時說好的“東村”、城市副中心、CBD……怎么修著修著，就成了“三不管”呢？

這么好的位置，多年來卻一直發展停滯，看來最大的問題一個是產業基礎薄弱，一個就是地處“三不管”地帶，爹不疼娘不愛的。一句話，定位失準、協同實力、發展失序，最終就是市民失望、市場失速。

通過深入實地探訪和多方調研，「成都向上」建議：

一、產業定位務必契合實際、差異化發展。摒棄單一文創依賴，可充分利用交通樞紐優勢，重點發展生活性服務業等。同時堅持市場導向、漸進培育，通過培育鼓勵本土創業與創新中小企業集群，逐步形成產業生態，增強片區的經濟活力和就業吸引力，避免過度依賴大型項目，陷入“一榮俱榮、一損俱損”的困境。

UP君在這里插一句，現在早已過了僅憑一紙規劃/幾張PPT就可以賣地賣房的年代了，房地產業也絕不能帶動一個區域起飛。要想推動片區發展，各級各部門還得下點真功夫才行。

▎龍泉驛區近期擬上市土地，東洪片區就占了3宗，迫切得很啊

二、穩步推進城市更新，堅決保障執行。加速拆遷與土地整理，確保規劃連貫性與執行力，避免出現因資金短缺或合作方變動導致的規劃拖延問題，確保“東城錦帶”等更新項目能夠按計劃推進。

三、破解交通瓶頸、完善配套功能。集中力量解決洪河立交及BRT匝道多年未完全通車的問題；補齊公共服務短板，優先規劃建設學校、醫院、公園等民生配套設施，提升宜居環境，吸引更多人口流入。

四，建立跨區域管理機制，探索共建共享新機制。由市級層面牽頭，建立三區聯合的管理協調機構，明確各區域在片區規劃、建設、管理中的職責分工，避免出現“三不管”的局面。同時進一步探索”三區共建“，資源共享，教育共享，稅收按比例分成。

五，加強與周邊板塊聯動。主動對接十陵片區、行政學院 TOD 板塊等，在產業布局、交通連接、公共服務等方面實現協同發展。特別是借助十陵南站的建設契機，加強交通和產業上的銜接，承接其配套服務和人口流動，帶動自身發展。

鏈接：

六、注重本地居民的參與和反饋。在城市更新和產業規劃過程中，充分聽取居民和企業的意見和訴求，讓利益相關方參與決策，確保規劃符合實際需求，提高居民對片區發展的認同感和支持度。

我們在此拋磚引玉，也歡迎各位UPer有好的意見建議隨時補充，咱們留言區見～

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編輯：Huge Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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