5.8 億落子晉陽(yáng)湖，山西文旅接盤太原城改遺留難題

01、交易起底：兩宗地打包成交，國(guó)資 “兜底” 木廠頭

太原市規(guī)劃和自然資源局公示信息顯示，2026 年 4 月 29 日，晉源區(qū)木廠頭村兩宗城改儲(chǔ)備地塊完成網(wǎng)上拍賣，山西省投資集團(tuán)金玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià) 57980 萬(wàn)元競(jìng)得，這是該省屬國(guó)企為解決片區(qū)回遷安置缺口的關(guān)鍵一步。

本次出讓的兩宗地塊均為木廠頭村城中村改造項(xiàng)目用地，打包供應(yīng)、統(tǒng)一競(jìng)拍。其中，SWP-2623 為住宅兼容商業(yè)用地，位于健康南街以南、西干渠以東，出讓面積 46553.8 平方米（69.83 畝），成交價(jià) 56260 萬(wàn)元；SWP-2624 為小學(xué)用地，位于健康南街以南、賈家莊街以北，出讓面積 11687.65 平方米（17.53 畝），成交價(jià) 1720 萬(wàn)元。兩宗地塊合計(jì) 87.36 畝，總成交金額約 5.8 億元。

02、地塊明細(xì)：城改與配套同步落地 1. SWP-2623（住宅兼容商業(yè)用地）

該地塊為木廠頭村城改 003 號(hào)儲(chǔ)備用地，規(guī)劃指標(biāo)明確：容積率 4.0，建筑密度≤28%，綠地率≥20%，土地用途為住宅兼容商業(yè)，其中住宅占比 85%、商業(yè)占比 15%，住宅用地年限 70 年，商業(yè)用地年限 40 年。按容積率測(cè)算，地塊可建計(jì)容建筑面積約 18.62 萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約 3021 元 / 平方米，符合城改項(xiàng)目回遷安置的成本定價(jià)邏輯。

根據(jù)公示要求，項(xiàng)目需在土地交付之日起 1 年內(nèi)動(dòng)工，自開(kāi)工之日起 3 年內(nèi)竣工，嚴(yán)格的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)將有效避免項(xiàng)目拖延問(wèn)題，保障回遷居民盡早入住。

2. SWP-2624（小學(xué)用地）

該地塊為木廠頭村城改 005 號(hào)儲(chǔ)備用地，規(guī)劃用途為中小學(xué)用地，土地年限 50 年。地塊緊鄰住宅用地，同步出讓的安排，直接補(bǔ)齊了片區(qū)教育配套短板，為回遷居民提供就近入學(xué)保障，也為后續(xù)住宅開(kāi)發(fā)提供了配套支撐。

03、關(guān)聯(lián)方拆解：省屬國(guó)企的城改角色

本次競(jìng)得方山西省投資集團(tuán)金玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是山西文旅康養(yǎng)集團(tuán)的全資子公司，實(shí)際控制人為山西省國(guó)資委，屬于省屬重點(diǎn)國(guó)企旗下企業(yè)。公開(kāi)資料顯示，金玉房地產(chǎn)成立于 2006 年，2011 年由山西省投資集團(tuán)完成全資收購(gòu)，長(zhǎng)期聚焦城市更新、康養(yǎng)人居領(lǐng)域，此前已參與木廠頭村城改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)了青運(yùn)城項(xiàng)目，對(duì)片區(qū)情況熟悉。

此次接盤，并非山西文旅集團(tuán)首次介入木廠頭村城改。早在 2013 年木廠頭村啟動(dòng)整村拆遷時(shí)，集團(tuán)旗下山投集團(tuán)便已入局，后續(xù)因資金等問(wèn)題項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，本次拿地是解決城改遺留問(wèn)題、推動(dòng)項(xiàng)目收尾的關(guān)鍵舉措。

04、信號(hào)解讀：太原城改的 “國(guó)資模式” 與民生優(yōu)先 1. 國(guó)資兜底，破解城改遺留難題

木廠頭村是晉陽(yáng)湖片區(qū) 20 個(gè)環(huán)湖城中村之一，2013 年啟動(dòng)整村拆遷，后續(xù)因資金問(wèn)題陷入停滯，直到 2015 年相關(guān)部門介入才完成拆遷，2023 年部分安置房完工并分配 377 套，但仍存在回遷缺口。本次省屬國(guó)企接盤，直接解決了項(xiàng)目資金和開(kāi)發(fā)主體問(wèn)題，是太原城中村改造 “拆整結(jié)合、國(guó)資托底” 模式的典型案例，也為后續(xù)城改項(xiàng)目提供了參考范本。

2. 民生優(yōu)先，教育配套同步落地

小學(xué)用地與住宅用地同步出讓，體現(xiàn)了太原城改項(xiàng)目 “配套先行” 的思路。對(duì)于回遷居民而言，教育配套的完善直接關(guān)系到生活質(zhì)量；對(duì)于片區(qū)發(fā)展而言，教育資源的補(bǔ)齊將提升板塊價(jià)值，吸引后續(xù)人口流入，推動(dòng)片區(qū)從 “安置區(qū)” 向 “宜居區(qū)” 轉(zhuǎn)變。

3. 周期倒逼，杜絕項(xiàng)目拖延

公示中明確約定的 1 年動(dòng)工、3 年竣工的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，是對(duì)城改項(xiàng)目 “拖延爛尾” 問(wèn)題的針對(duì)性解決。通過(guò)明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)，倒逼企業(yè)加快項(xiàng)目推進(jìn)，保障回遷居民的合法權(quán)益，也體現(xiàn)了太原市政府推進(jìn)城改項(xiàng)目的決心。

05、前瞻與啟示

本次交易對(duì)晉源區(qū)乃至太原城改市場(chǎng)，都具有重要的風(fēng)向標(biāo)意義。

對(duì)片區(qū)而言，項(xiàng)目建成后，新增的 18.62 萬(wàn)平方米住宅及配套商業(yè)，加上同步落地的小學(xué)，將顯著提升健康南街板塊的居住功能與配套水平，為晉陽(yáng)湖東岸的城市更新注入新活力。

對(duì)市場(chǎng)而言，國(guó)資進(jìn)場(chǎng)主導(dǎo)城改項(xiàng)目，是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下解決城改遺留問(wèn)題的有效路徑。通過(guò)國(guó)企的資金和信用優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)能力不足的短板，推動(dòng)城改項(xiàng)目平穩(wěn)落地，同時(shí)也為太原后續(xù)城改項(xiàng)目提供了穩(wěn)定預(yù)期。

值得注意的是，本次項(xiàng)目以回遷安置為主，市場(chǎng)化住宅占比有限，對(duì)周邊商品房市場(chǎng)的價(jià)格影響較小，核心價(jià)值在于解決民生問(wèn)題而非商業(yè)開(kāi)發(fā)。未來(lái)，太原城改項(xiàng)目或更多采用 “國(guó)資兜底 + 市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)” 的模式，在保障民生的同時(shí)，兼顧市場(chǎng)活力。

對(duì)于關(guān)注晉陽(yáng)湖板塊的購(gòu)房者而言，本次城改項(xiàng)目的推進(jìn)，將提升片區(qū)的居住氛圍和配套成熟度，周邊二手房的居住價(jià)值也將隨之提升；對(duì)于參與城改的企業(yè)而言，國(guó)資的深度介入，意味著城改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)邏輯從 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 轉(zhuǎn)向 “穩(wěn)落地、重民生”，行業(yè)邏輯正在發(fā)生深刻變化。

《晉才晉商》注意到，太原城改的重心，正在從 “大規(guī)模拆遷” 轉(zhuǎn)向 “高質(zhì)量收尾”，而國(guó)資的角色，也從 “參與者” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“兜底者”。這一轉(zhuǎn)變，既是市場(chǎng)環(huán)境變化下的必然選擇，也是民生優(yōu)先理念的具體體現(xiàn)。未來(lái)，隨著更多城改項(xiàng)目的推進(jìn)，太原的城市面貌將持續(xù)更新，而民生保障，也將成為衡量城改成效的核心標(biāo)準(zhǔn)。

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