酒店“存量資產”如何改造才能把握重生契機

我們曾經以可行性研究幫助過很多開發期的業主明確目標和科學定位，但其實近幾年越來越多業主前來“求診”的主題卻是圍繞著重新定位和改造。隨著“存量資產”酒店逐步進入成熟運營期的后半程（一般在酒店開業后5-8年），改造成為了一件非常令業主頭疼但又不得不去提前規劃部署的事情。

一方面，酒店年紀大了，大家都有共識，整個設計風格、設備設施的狀態甚至是品牌和運營模式都亟待改變；但另一方面，實際上很多酒店的現金流收益不理想，酒店總經理不禁糾結了，這樣成績不佳的酒店還值不值得再投資，需要再向集團要多少投資預算合適，重新開業后的現金流提升能使改造投入合理化嗎……

今天就讓我們來為您一一解惑！

酒店改造的動機和目的

酒店的重新定位及改造的目的，可能每個酒店都能說出一百個理由。但是我們從酒店資產管理的角度認為，改造的目的只有一個——提升現金流，給予酒店重生的機會。

對于酒店改造，我們想向“業主爸爸們”大聲喊出兩句話！

第一：要珍惜這一重生機會。不應該把對于改造的理解局限為重新裝修，改造方案應始于對于酒店的定位審核甚至重新定位，市場在飛速地發展，5-8年前的設計風格和設施配備是否還能滿足當下或者未來市場的需求，特別是過去的時代特點所造成的功能分區、運營流線等”缺陷“在改造期都有可能被改進，讓酒店重獲新生，甚至有望創造酒店的第二高峰。

第二：改造啟動前更需要可行性研究。相對于新開發酒店這樣的“白紙“項目，酒店改造的復雜性顯然要高很多。建筑建構上的局限性、改造資金的支持程度、是否應該停業改造、是否要”大改“/整體改造…這些都需要從未來市場導向和現狀局限性兩方面，進行縝密的分析判斷，為改造的方向、可行性和投資回報做好最全面的預判和準備。

所以，從資產管理的角度，我們建議業主確立以坪效為主要改造提升考核點的目標，從方案的市場可行性和現實可操作性兩方面入手，來選擇決策最佳的改造方案。

酒店改造的關鍵考慮點

在確立了目標之后，業主必須關注以下關鍵因素（敲黑板），包括財務導向，目標客戶群，物業現狀，管理合同和戰略角度，在此基礎上才能去決策最佳的改造時間點和改造計劃。

以財務為導向：要確立改造資金的預算和來源，通過用增量現金流來進行分析，將酒店的現狀和翻新改造進行對比，從而去考察出每平米的投入和產出，進行這些最為基準的調查和研究，才能更為準確地確定改造的意義是否存在。

目標客戶群：通過一些點評網站，或者OTA去分析住店客人的點評，并且結合當下及未來可能會符合酒店定位的需求趨勢，從而確立新的目標客戶群。

物業現狀：物業性質、規劃指標與工程設備等的使用狀況會限定酒店改造的尺度和方向，而建筑的結構決定了改造的成本和具體模式，所以要根據酒店的實際情況來具體分析。

管理合同：通過參考管理合同的所剩年限，對管理模式再判斷，并且與管理方達成一致，是否他們愿意支持改造甚至愿意投資改造。

從戰略角度，考慮最佳的時間點： 不僅僅要考慮酒店自身的實際情況，也要結合周圍的競爭酒店的發展狀況來進行判斷。從自身出發，需要考慮項目酒店的資產年限，現金流狀況，而參考競爭對手的設施情況，和新增酒店的開業時間，也能夠使我們更好地確認酒店改造的最佳時間點。

酒店改造方案的制定

當然，做好了這些最基本的判斷，只是一個開始。我們利用以上的關鍵考慮點，來幫助業主判斷改造的總體方向，決定究竟是全面改造還是局部改造？停業整頓還是保持運營？根據業主的選擇，我們才能接下來一步步地制定詳細的改造計劃。

第一，改造時間。通過綜合考慮酒店當前的業績水平，改造的方向和累心，向業主建議最佳的改造時間點。

第二，制定計劃。整合項目各方，從建筑師，設計師到采購代理，與酒店管理方，各個方面的計劃和方案，進行整合并且一一進行溝通確認，從而保證項目改造的一致性和可行性。

第三，監督執行。根據以上分析的實際情況出發，引入專業的項目管理團隊進行現場督查。使得在圖紙上的方案真正落實到實際中來。

好了，核心和精華都劇透完了。最后，我們就用一個PLUS澎潤的改造顧問工作流程圖來告訴大家，一個負責任的酒店顧問/酒店資產管理人應該為您考慮些什么，并怎樣來支持您的改造決策。

正如我們的標題所說，改造，是一個酒店的重生契機，請大家務必珍惜。我們期待在中國看到更多重煥生機、浴火重生的老酒店。讓我們共同努力！

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