法院這樣判！物業(yè)履職存在瑕疵可酌情核減物業(yè)費(fèi)！

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誠(chéng)然，行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)生了太多的事情。對(duì)于不少企業(yè)而言，需要記錄和回憶的太多，不止是一時(shí)高下得失，不只是一些感受和啟發(fā)，還有一些思考。

希望過去的每一步、每一時(shí)、每一地、每一事、每一人、每一物，都能成為引起現(xiàn)在和未來的因子，并有所印證。

希望所有的所有可以越來越好。

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市場(chǎng)熱點(diǎn)

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資本市場(chǎng)

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物業(yè)與業(yè)主的糾紛案例

作者 | 池萬股

物業(yè)是當(dāng)下不少小區(qū)和業(yè)主關(guān)注的話題，一些問題也不斷遭受到業(yè)主的質(zhì)疑。比如物業(yè)費(fèi)問題（欠繳問題、欠繳原因）等等。也由此引發(fā)業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛和訴訟。

說起維權(quán)，業(yè)主和物業(yè)都有自己的看法。對(duì)于業(yè)主而言，太多的包括物業(yè)和相關(guān)法律法規(guī)還是比較陌生的，平時(shí)也接觸不到，真正了解并熟知相關(guān)的房地產(chǎn)和物業(yè)法律法規(guī)，不是一件容易的事情。

由此，業(yè)主可以通過一些案例，結(jié)合自己小區(qū)物業(yè)和自己面臨的問題進(jìn)行比較，也是一條快速了解熟悉相關(guān)程序和業(yè)主的渠道。

今天聊的話題，就與更多的業(yè)主有關(guān)，也是業(yè)主關(guān)心的。也就是新近的一個(gè)案例，業(yè)主不妨通過這些案例，了解一下、

媒體報(bào)道，事情是這樣的：

5月28日，有媒體記者從長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)人民法院了解到一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，法院在確認(rèn)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了相應(yīng)核減，并判令物業(yè)公司賠償業(yè)主部分損失。

這也是本文的一個(gè)思路：物業(yè)起訴業(yè)主追討拖欠物業(yè)費(fèi)，業(yè)主反訴物業(yè)主張物業(yè)失職賠償。法院在確認(rèn)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了相應(yīng)核減，并判令物業(yè)公司賠償業(yè)主部分損失。。

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業(yè)主和物業(yè)的糾紛

業(yè)主和物業(yè)的糾紛，有大有小，既然發(fā)生糾紛，屙屎各自助長(zhǎng)自己的權(quán)利和理由。

本文的案例，還是得從五年前說起。

媒體報(bào)道，2019年3月，某物業(yè)公司與小區(qū)建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，承接該小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)。

這里有一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，或許對(duì)業(yè)主維權(quán)沒有實(shí)質(zhì)性幫助，但也是一個(gè)住的關(guān)注的話題。也就是說，在小區(qū)和物業(yè)簽訂物業(yè)合同的時(shí)間，難免不會(huì)存在有合同之前的業(yè)主，和合同之后購房的業(yè)主，這一點(diǎn)，是不是影響業(yè)主對(duì)于服務(wù)合同的效力。

當(dāng)然，這不是一個(gè)關(guān)鍵。只是一個(gè)值得關(guān)注的話題。

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據(jù)介紹，業(yè)主何某于2019年4月購房，2022年5月辦理收房手續(xù)并按約繳納物業(yè)費(fèi)至2023年6月。

問題不是出現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)上，這一點(diǎn)，無論物業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何，服務(wù)費(fèi)也是滿格收取。這一點(diǎn)，對(duì)于物業(yè)公司或許沒有太多的意見。對(duì)于業(yè)主，是不是有失公平？是不是質(zhì)價(jià)相符？是另外一個(gè)問題，也是一個(gè)不能無視的問題。

盡管，并沒有太多的業(yè)主和案例，去證明這一點(diǎn)的不公平質(zhì)疑。

不在物業(yè)費(fèi)上，問題出現(xiàn)在哪里？當(dāng)然，屙屎和物業(yè)服務(wù)的范圍和權(quán)責(zé)有關(guān)。

2023年11月，何某發(fā)現(xiàn)房屋鄰近的外墻排煙管道因施工遺留問題嚴(yán)重返煙，室內(nèi)異味刺鼻，影響正常居住。

作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題，向包括物業(yè)等在內(nèi)的有關(guān)部門和父母反映，也是在所難免，也是理所當(dāng)然。不然，這物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)也就失去意義價(jià)值和公平交易的意義了。

經(jīng)何某多次投訴，物業(yè)公司進(jìn)行了一次簡(jiǎn)單排查處理，未實(shí)際解決問題。此后，物業(yè)公司既未主動(dòng)聯(lián)系建設(shè)單位復(fù)檢，也未持續(xù)跟進(jìn)整改。直至2024年9月，該問題才由建設(shè)單位介入解決。

與其他業(yè)主不同的是，在此期間，何某在外租房，并自2023年7月起停止繳納小區(qū)物業(yè)費(fèi)。

對(duì)于物業(yè)公司而言，之前可是到期就收物業(yè)費(fèi)，服務(wù)打多少分，業(yè)主到底真實(shí)是否滿意，是否貨真價(jià)實(shí)提供物業(yè)服務(wù)，都是滿額收取物業(yè)費(fèi)，這是慣例。

“慣例”有時(shí)候很順其自然，理所當(dāng)然，雖然不少慣例都有失公允，甚至有些慣例在是否違規(guī)違法父母存在質(zhì)疑，也是一個(gè)問題。

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因?yàn)橛袉栴}糾紛，業(yè)主當(dāng)然不愿意怎么心甘情愿、平白無故的交物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司也許是之前沒有遇到到這類情況？之前收取物業(yè)費(fèi)可是順理成章，水到渠成，到期就收，不收就采取各種手段。

這里聊一些其他話題，也是和物業(yè)有關(guān)的。不排除一些地方的一些小區(qū)物業(yè)在收物業(yè)費(fèi)等等方面，對(duì)于不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，采取停水通電方式催繳，也取得不錯(cuò)的效果。

結(jié)果是，業(yè)主，遭受停水通電煎熬和困擾，物業(yè)費(fèi)照樣交，你說這冤不冤？

物業(yè)公司呢，有些公司不但沒有受到相關(guān)部門的處罰，物業(yè)費(fèi)還招照收不誤。這有點(diǎn)那個(gè)什么了。

可是，本文，物業(yè)公司就遇到了這么認(rèn)真的業(yè)主。物業(yè)費(fèi)沒有如愿收取到。

物業(yè)公司當(dāng)然不樂意，之前可是很少遇到這樣的事情。今天遇到了。

因催繳物業(yè)費(fèi)未果，物業(yè)公司于2025年9月向法院起訴，追索何某欠費(fèi)及違約金。

不過，業(yè)主也不是任勞任怨的，訴訟中，何某提起反訴，請(qǐng)求免除其爭(zhēng)議期間物業(yè)費(fèi)，并賠償其在外租房損失。

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法院判令物業(yè)賠償業(yè)主部分損失

物業(yè)和業(yè)主，各自陳述各自理由。

當(dāng)然，物業(yè)和業(yè)主的理由不盡相同，但都與雙方糾紛起因有關(guān)。

媒體報(bào)道，本案承辦法官介紹，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十七條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。”第九百三十九條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。”

可見，無論是法律法規(guī)，都是本著雙方交易的公平公正的原則，事實(shí)為依據(jù)的。

本案中，何某在辦理收房手續(xù)后，即與物業(yè)公司形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，理應(yīng)依約繳納物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)公司負(fù)有對(duì)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)管理的義務(wù)。房屋外墻排煙管道屬于業(yè)主共有部分，物業(yè)公司在知悉返煙問題后，雖與建設(shè)單位在前期進(jìn)行過溝通，但之后并未采取合理有效的措施消除妨礙，沒有盡到應(yīng)有的管理職責(zé)，未充分履行維護(hù)義務(wù)，存在服務(wù)瑕疵。

綜合來看，合同契約的精神是，雙方的責(zé)權(quán)利問題。

媒體報(bào)道顯示，法院綜合考量本案案情及雙方過錯(cuò)程度，酌情認(rèn)定對(duì)返煙爭(zhēng)議期間的物業(yè)費(fèi)按85%計(jì)算。同時(shí)，鑒于物業(yè)公司服務(wù)瑕疵與何某在外租房損失之間存在一定因果關(guān)系，法院酌情認(rèn)定物業(yè)公司對(duì)該合理損失承擔(dān)25%的賠償責(zé)任。

最終，法院依法判決由何某向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)8017元，物業(yè)公司向何某支付在外租房的合理損失2926元。

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物業(yè)瑕疵可酌情核減物業(yè)費(fèi)

本文一個(gè)讓更多業(yè)主關(guān)注的話題是，物業(yè)減免了業(yè)主物業(yè)費(fèi)。

也就是說，物業(yè)履職存在瑕疵可酌情核減物業(yè)費(fèi)。

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那么，一個(gè)值得業(yè)主和物業(yè)討論的話題是，如果業(yè)主沒有反訴，是不是還要照交全額物業(yè)費(fèi)？業(yè)主自己的損失還得自己承擔(dān)？物業(yè)慣例是不是還是如此的進(jìn)行？

再看一下媒體報(bào)道——

“物業(yè)履職瑕疵不等同于根本違約。司法實(shí)踐中，通常是人民法院酌情核減物業(yè)費(fèi)的裁量因素。”本案法官介紹，物業(yè)服務(wù)以維護(hù)全體業(yè)主共同利益為出發(fā)點(diǎn)，為全體業(yè)主提供綜合性、公共性、整體性、基礎(chǔ)性、長(zhǎng)期性服務(wù)。物業(yè)服務(wù)的好壞，應(yīng)當(dāng)結(jié)合多方面因素來判斷，不能因物業(yè)公司在某一時(shí)期某一項(xiàng)目上存在履職瑕疵，就全盤否定。

在此提醒市民， 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)系由建設(shè)單位選定，業(yè)主未參與選聘，如業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，可通過成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商解決，要求限期整改，必要時(shí)可表決更換物業(yè)公司，通過市場(chǎng)選擇、競(jìng)爭(zhēng)的手段促進(jìn)物業(yè)公司提高服務(wù)水平。

那么，本案對(duì)于物業(yè)公司而言，有什么樣的提醒和意義呢？

對(duì)于物業(yè)公司來說，則應(yīng)當(dāng)以業(yè)主合理需求為導(dǎo)向，對(duì)服務(wù)管理過程中存在的問題和不足，及時(shí)、主動(dòng)與業(yè)主對(duì)接，不斷改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量。

這是一個(gè)真實(shí)的案例，也是本月新報(bào)道的一個(gè)案例。

對(duì)于維權(quán)業(yè)主而言，不妨參照一下，有什么應(yīng)的啟示和意義。

對(duì)于物業(yè)公司而言，慣例不是一成不變的，遇到較真的業(yè)主，有法可依的維權(quán)，也是可以起到維護(hù)自己的合法權(quán)益的。

再重復(fù)一下開篇的話。或許，太多的包括不限于物業(yè)法規(guī)法律和相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)于大多數(shù)業(yè)主而言，不可完全掌握了解熟悉和應(yīng)用，盡管現(xiàn)實(shí)生活中也有覺得物業(yè)公司有做的不對(duì)的地方，但總是無從下手，無力而為，自己又不是專業(yè)人士，即便是專業(yè)人士也未必全面了解。這種情況下，生活中一些案例，就有了參考價(jià)值和意義。

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-作者簡(jiǎn)介-

【本期作者：平臺(tái)寫作者，用溫暖的文字給您，愿我們的光能在你身上閃亮。

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