云南
昨天，云南房網報道過的官渡古鎮希爾頓酒店地塊拍賣成功，云南橋之喜文旅發展公司以7389.8萬元的底價競得，項目終于正式落地。
官渡古鎮的酒店地塊位置
拿地的云南橋之喜文旅發展公司去年才成立，很顯然是為本項目專門成立的公司，而且股東只有一人，其名下還有一家公司也是去年成立，同樣是個人股東。
如果只看橋之喜公司的信息，投資官渡古鎮豪華酒店項目的要么是一位隱形富豪，要么另有投資人，因為按照土地出讓文件，酒店項目的投資強度至少要達到1600萬/畝，且不包括拿地的資金，這就意味著橋之喜公司在此項目上至少要投資6.1億。敢于在一個酒店項目上投資這么多，而且建成后酒店必須自持，一定非富即貴。
本項目去年簽約時公開信息就是希爾頓酒店，所以云南房網一直認為建成后引進的應該就是希爾頓酒店，而不是希爾頓集團旗下更高端或者低一檔的品牌，但看過土地出讓文件后，卻有兩點疑惑。
一是在土地出讓條件中，要求項目所有物業必須全部自持，不得分割銷售，但用于酒店功能的建筑面積不低于總建面的80%。根據這一條件，按照最大容積率3.58萬平米計算，項目可以有不多于7000平米的面積不用于酒店功能。7000平米不多不少，既要自持不得銷售，又可以不作為酒店功能，那能夠做什么呢？
土地出讓條件
當然也許投資方的目的十分純粹，項目就是純酒店，3.58萬平米的建筑全部用于酒店功能也沒問題，可是即便如此，土地出讓條件中要求投資強度不低于1600萬/畝，且不含購地資金，這個投資額對于一家不少于220間客房的酒店來說，顯得過于驚人。
投資強度不低于1600萬每畝，總投資就有5.37億（土地面積33.59畝），如果按220間客房計算，平均每間客房的投資就達到了244萬，相當夸張。就算是有300間客房，單間平均投資也將達到180萬。
根據這兩年的投資行情，國內一般四星級酒店的單間投資額才30萬左右，即使是五星級豪華酒店也不會超過100萬/間，比如希爾頓酒店。只有到了超奢這個檔次，比如安縵、寶格麗之類，每間房的投資才能達100-200萬級別。
上面提到的酒店平均客房投資中，包括建安、裝修、公區、軟裝、機電、開辦費等，已經將餐廳、會議、游泳池、SPA、大堂等功能區的投資分攤到了每間客房。
目前已知官渡古鎮酒店將引入希爾頓旗下品牌，就算按照每間客房180萬的投資計算，在希爾頓集團旗下恐怕也只有華爾道夫能達到這個級別。
難道官渡古鎮真的要引入華爾道夫嗎？如果是真的，那將是昆明最高端的酒店。
云南城投旗下的成都華爾道夫酒店
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