樂居工程咨詢 | 辦公樓改公寓：設(shè)計工程難點與破局實戰(zhàn)

本篇我們將重點談?wù)劯脑斓暮诵摹k公樓改公寓的設(shè)計與工程難點刨析。這里隱藏著無數(shù)亟待解決的難題。從建筑結(jié)構(gòu)的巧妙調(diào)整，到居住舒適度的全面提升，再到法規(guī)政策的遵循，每一步都考驗著設(shè)計師與工程師的智慧與匠心。下面讓我們共同探尋從商業(yè)空間到居住空間的改造方法。

一.設(shè)計與工程難點

在房地產(chǎn)市場變革中，辦公樓改公寓雖能緩解住房需求，但實施過程卻困難重重。

在當(dāng)下市場環(huán)境中，若想要讓原規(guī)劃為辦公用途的項目實現(xiàn)增值突破，就必須把握好設(shè)計階段的研究：進行市場調(diào)研，精準(zhǔn)分析購買客戶（整售大客戶）的實際等。無論是針對自用型客戶還是投資型客戶，都應(yīng)進行全面而深刻的剖析。

同時通過市場調(diào)研，分析產(chǎn)品與周邊對標(biāo)項目銷售賣點差異，在設(shè)計之初進行充分考慮。

1.前置設(shè)計階段

在辦公樓改公寓的過程中，需要注意哪些設(shè)計需求呢？

首先，要明確產(chǎn)品定位。辦公樓的綜合使用區(qū)域，如衛(wèi)生間、茶水間、原配套強弱電管井、新風(fēng)空調(diào)設(shè)施設(shè)備等，需要預(yù)設(shè)成單元專用區(qū)域，并采用獨戶高配置理念進行設(shè)計。除了單戶高配置設(shè)計需求外，還需考慮辦公樓改公寓后的水電抄表、燃氣安裝到戶及可改造區(qū)域等問題。同時，產(chǎn)品設(shè)計不僅要優(yōu)化室內(nèi)單元，還要兼顧公區(qū)配置，如小區(qū)入口的開放式及封閉式轉(zhuǎn)換方案，以及是否滿足公寓實際的排污排水需求等。

其次，要考慮多專業(yè)設(shè)計方案同步輸出。考慮到產(chǎn)品原先定位為辦公樓，客戶實際的需求應(yīng)當(dāng)在設(shè)計階段進行更加合理的預(yù)留。幕墻、戶型、室內(nèi)和建筑設(shè)計需要充分考慮彼此的交圈。比如戶型設(shè)計時，幕墻景觀及陽臺燃氣預(yù)留的條件就要考慮到位。從客戶的視角，考慮使用需求，提高產(chǎn)品競爭力。

案例1：空間布局設(shè)計調(diào)整

衛(wèi)生間、茶水間、陽臺(含露臺)及各類型管井、煙道、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置。辦公建筑(不包含研發(fā)用房)因功能需要，單棟(座)建筑同一樓層內(nèi)，設(shè)有套內(nèi)專用衛(wèi)生間和茶水間的辦公用房總建筑面積不得超過該樓層建筑面積的三分之一。

簡化項目設(shè)計要求，企業(yè)在申請認定時不需提供改建平面圖、剖面圖以及消防、供排水、電路、燃氣分析圖等必要詳圖，只需提供包括擬改建房屋現(xiàn)狀及規(guī)模說明、改建思路、設(shè)計方案、改建后房源量、戶型設(shè)計、對宗地內(nèi)相關(guān)業(yè)主權(quán)益影響分析、投入成本及可行性綜合分析等內(nèi)容的改建方案。

其中，設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)重點對改建平面布局設(shè)計、外立面設(shè)計、室內(nèi)空間利用設(shè)計(尤其是作為租賃住房后對建筑、樓板承載力的影響情況)等進行說明。

但是實際上，現(xiàn)有的辦公樓產(chǎn)品定位并不具備上述的前沿設(shè)計定位，那在原有的結(jié)構(gòu)上，辦公樓改公寓又會面臨哪些改造困境？

2.后期施工階段

辦公樓改公寓期間，原土建改造問題依然是重中之重。諸如樓板重新開孔，室內(nèi)布局的變動，整體結(jié)構(gòu)承重的變化，都需重新考慮加固問題，消防走管改造問題，各單位走管布線分區(qū)問題等。甚至是軸心筒電梯相關(guān)改造，都是實際操作中難以規(guī)避的問題。

考慮到產(chǎn)品改造設(shè)計方案，區(qū)域改造引起的結(jié)構(gòu)承重變化，結(jié)構(gòu)加固工程就尤為重要。但結(jié)構(gòu)加固工程一般地產(chǎn)工程尤為少見，經(jīng)過此公寓改造工程接觸后，新型工藝及新型材料應(yīng)了解改工藝做法及材料單價進行調(diào)研。

案例2：結(jié)構(gòu)安全與加固相關(guān)

在改造設(shè)計中，應(yīng)充分考慮結(jié)構(gòu)安全因素，對需要加固的區(qū)域進行詳細的結(jié)構(gòu)分析和設(shè)計。同時，采用先進的加固技術(shù)和材料，確保改造后的建筑結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)定。

為杜絕改方案后涉及到后期效果不明顯或達不到該效果，甲方與加固單位簽訂補充協(xié)議條款中需約定“后期交付后必須定期檢查和維護，表面防護層和加固措施若有破損應(yīng)立即修復(fù)，保障工程質(zhì)量”的說明，并明確保修期及保修內(nèi)容條款“保修期從本合同工程所在整體工程竣工驗收合格開始起計24個月，同時約定調(diào)整后的工藝做法，防止后期出現(xiàn)返工現(xiàn)象。施工單位應(yīng)按照條款進行后續(xù)維修及維護工作”，保證后續(xù)出現(xiàn)維修及維護工作，進行合同條款約束。

施工方案評審期間，同時考慮成本優(yōu)化。

方案優(yōu)化不應(yīng)只是一味的去成本和節(jié)約資金。為達到優(yōu)化的效果，應(yīng)考慮各個層面對比，工序是否優(yōu)化、施工技術(shù)是否由復(fù)雜變?yōu)楹唵巍⒐て谑欠裱雍蟆⒑笃谑欠癞a(chǎn)生不良效果等各方面影響。成本優(yōu)化應(yīng)考慮項目可行性，是否存在后期風(fēng)險及交付驗收影響，多調(diào)研、多對比，以規(guī)避后期風(fēng)險。

3.施工方案

標(biāo)準(zhǔn)化的施工方案只是全過程管控的一步，制定全過程管理體系尤為關(guān)鍵。

城市發(fā)展與企業(yè)轉(zhuǎn)型需求疊加共同推動存量時代的來臨，辦公樓、酒店、長租公寓等物業(yè)在經(jīng)歷一番“改頭換面”后，重新變成連接人們“善變”的需求和生活方式。如何在保證改造質(zhì)量的前提下，縮短施工周期和降低成本，是施工方面的重要難點。

在施工前進行詳細的施工計劃和預(yù)算編制，明確施工周期和成本要求。同時，采用先進的施工技術(shù)和設(shè)備，提高施工效率和質(zhì)量。在施工過程中，加強成本控制和預(yù)算管理，確保項目在預(yù)算范圍內(nèi)按時完成。同時應(yīng)充分考慮環(huán)保和可持續(xù)性因素。選擇環(huán)保、節(jié)能的材料和設(shè)備，優(yōu)化能源利用方案，降低能耗和排放。加強對施工過程中的環(huán)保監(jiān)督和檢測工作，確保改造項目符合環(huán)保和可持續(xù)性要求。

二．技術(shù)難點與應(yīng)對策略

問題1：結(jié)構(gòu)安全與加固

難點：辦公樓與公寓在結(jié)構(gòu)特性與使用需求上存在顯著差異，改造過程中確保結(jié)構(gòu)安全成為首要任務(wù)。

策略：首先對辦公樓原始結(jié)構(gòu)進行全面評估，精準(zhǔn)判斷其改造潛力與安全性。依據(jù)評估結(jié)果，采取科學(xué)的加固措施，如增設(shè)剪力墻、強化梁柱結(jié)構(gòu)等，以確保改造后的公寓樓既安全又穩(wěn)定。

問題2：設(shè)施設(shè)備完善與升級

難點：辦公樓原有的空調(diào)系統(tǒng)、電梯、消防設(shè)施等可能無法滿足公寓的居住標(biāo)準(zhǔn)。

策略：對現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備進行詳盡評估，依據(jù)評估結(jié)果確定是否需要更新或升級。例如，在空調(diào)系統(tǒng)改造中，可以巧妙設(shè)計室內(nèi)空間分隔，專門設(shè)置空調(diào)外機區(qū)域，雖占用一定室內(nèi)空間，但確保了建筑立面的美觀與空調(diào)外機的正常出風(fēng)。對于電梯配置，可以根據(jù)公寓樓層高度與居住人數(shù)進行科學(xué)規(guī)劃，確保電梯運行效率與居住舒適度。

問題3：電氣及煙道改造

難點：辦公樓原有強弱電井需適應(yīng)電氣改造需求，同時部分公寓增設(shè)廚房功能，煙道問題亟待解決。

策略：首先，優(yōu)化電氣空間策略，深入分析強弱電井空間布局與容量，精確計算設(shè)備需求，采用最小化空間占用原則合理規(guī)劃配電箱位置，減少對辦公環(huán)境的干擾。其次，配電箱布局需遵循電氣安全規(guī)范，同時考慮維護便捷性與操作效率。

對于煙道改造，應(yīng)詳盡調(diào)研原有油煙井道布局，盡量利用現(xiàn)有資源接入新增廚房排煙系統(tǒng)，降低成本與環(huán)境影響；在必要時，科學(xué)規(guī)劃新建油煙井，確保與排煙系統(tǒng)連接順暢，滿足效率與環(huán)保要求。同時，嚴(yán)格監(jiān)控設(shè)計與施工質(zhì)量，定期維護檢查，保障排煙系統(tǒng)穩(wěn)定運行，確保改造后的辦公環(huán)境安全舒適。