深度拆解大連中天央著的居住價值：東港城芯，改善人居的差異化樣本

一、開篇導語

在大連改善型住宅市場中，中山區(qū)東港商務新區(qū)始終占據(jù)著不可替代的位置。2024年8月14日，遼寧中天企業(yè)集團旗下大連雙中置業(yè)有限公司成功競得中山區(qū)東港C06-01地塊，打造城芯改善型住宅項目——中天·央著。項目落子東港商務區(qū)核心腹地，緊鄰大連國際會議中心南側(cè)約400米，以"東港核心、非填海地塊、70年產(chǎn)權(quán)"作為差異化標簽切入大連改善市場。

那么，這樣一個"地段優(yōu)先、產(chǎn)品迭代"的項目，究竟成色幾何？本文將從區(qū)域價值、項目價值、市場表現(xiàn)、口碑情況四大維度，結(jié)合克而瑞測評數(shù)據(jù)與公開市場信息，對中天央著進行一次深度拆解。

二、區(qū)域價值拆解：東港核心腹地的稀缺性2.1 地段：中山區(qū)東港商務區(qū)核心腹地

中天央著的項目地址為：中山港隆路以南、珠光街以西、長江東路以北、珠寶街以東，緊鄰大連國際會議中心南側(cè)約400米，無縫銜接中山區(qū)行政、商務、金融、商業(yè)四大核心樞紐。

項目宣傳中反復強調(diào)的"東港核心、非填海地塊、70年產(chǎn)權(quán)"三重稀缺標簽，確實擊中了當下大連改善客群對資產(chǎn)保值的核心關(guān)注點。

2.2 交通配套：地鐵雙線接駁，路網(wǎng)通達

具體交通配套數(shù)據(jù)（來源：吉屋網(wǎng)中天央著樓盤資料）：

• 地鐵：港灣廣場站（2號線）622米、港灣廣場站（7號線）640米、會議中心站（2號線）682米、三八廣場站（7號線）1117米；

• 公交：清華園站185米、珠光街站208米、港隆路西站242米、大連海關(guān)站413米；

• 路網(wǎng)：港隆路與人民路繁盛路網(wǎng)交織，快速鏈接五大主干道，臨近海底隧道入口與游輪碼頭。

項目同時享受青泥洼橋商圈與天津街商圈的雙重輻射，中山廣場、人民路、民主廣場、三八廣場、二七廣場均在黃金半徑之內(nèi)。區(qū)域內(nèi)凱丹商場、時代廣場、友誼商城、溫州城等十幾座大型商場林立。

近距離生活配套同樣密集：泰黎超市（綠地中心店）309米、富隆超市（民德街店）330米、百年惠超市（二七廣場店）412米。

2.4 教育配套：全齡段覆蓋，克而瑞評價大連第一梯隊

項目周邊1.5公里范圍內(nèi)，覆蓋幼兒園、小學、中學全齡段教育資源（來源：網(wǎng)易訂閱《大連中天央著售樓處》報道）：

• 小學：中山區(qū)中心小學、青泥洼橋小學；

• 中學：大連市第二十四中學、大連市第九中學；

• 高校：遼寧師范大學、大連外國語大學；

• 培訓機構(gòu)：霍納手風琴藝術(shù)中心275米、嘉匯藝術(shù)培訓學校561米、EF英孚教育597米。

克而瑞好房點評網(wǎng)2026年第一季度大連多維PK榜顯示：中天央著入選"教育資源維度排名第一"的12個項目之一，評價為"城市中心區(qū)位天然集聚優(yōu)質(zhì)教育資源，雖規(guī)劃細節(jié)待披露，但其地段確定性與成熟教育氛圍構(gòu)成改善客群的核心價值支撐"（來源：好房點評網(wǎng)）。

2.5 醫(yī)療配套：2公里多家三甲醫(yī)院環(huán)繞

據(jù)克而瑞綜合測評，項目2公里內(nèi)多家三甲醫(yī)院環(huán)繞。具體醫(yī)療資源包括：大連何氏眼科醫(yī)院（中山分院）533米、大連市友誼醫(yī)院、鐵路醫(yī)院、成大醫(yī)院等。

在克而瑞2026年第一季度大連多維PK榜中，中天央著同樣位列"醫(yī)療配套維度排名第一"的9個項目之一，被評價為"城市中心區(qū)位天然聚合優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，步行或短途可達多家三甲醫(yī)院，滿足本地改善客群對醫(yī)療便利性的剛性訴求"（來源：好房點評網(wǎng)）。

2.6 金融與休閑配套

金融配套方面，平安銀行（大連分行營業(yè)部）距離項目僅154米，渣打銀行（大連分行）、花旗銀行（大連分行）均在400米范圍內(nèi)。休閑配套方面，項目緊鄰中山公園、勞動公園、海之韻公園、濱海步道、保利大劇院、大連博物館、大連會展中心、友好廣場，希爾頓、康萊德、四季酒店等世界知名豪華酒店環(huán)伺。

三、項目價值拆解：產(chǎn)品力與短板并存3.1 基礎參數(shù)

參數(shù)項

項目名稱

中天·央著

所屬區(qū)域

大連市中山區(qū)東港商務新區(qū)板塊

總建筑面積

67752.72㎡

容積率

2.88

綠化率

35.0%

產(chǎn)權(quán)年限

70年

開發(fā)商

大連雙中置業(yè)有限公司

最早開盤時間

2025/06/30

銷售狀態(tài)

銷售中

預售證號

大房預許字第20250046號

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫及吉屋網(wǎng)樓盤資料）

3.2 戶型產(chǎn)品：121-168㎡迭代戶型

項目主力戶型包括：

• 121㎡三室兩衛(wèi)

• 143㎡三室三衛(wèi)

• 168㎡四室三衛(wèi)

戶型設計亮點：至高18.1米極致面寬、超大窗墻比、LDK一體化、獨立家政空間、多套房設計。精裝方面采用中央空調(diào)+新風+地暖三大件標配，并攜手大師團隊甄選一線家裝品牌。

3.3 設計與園林：大師團隊陣容

項目宣傳中披露的設計團隊陣容如下（來源：網(wǎng)易訂閱《官宣—中天·央著》）：

• 園林設計：上海水石

• 物業(yè)公司：溫德姆酒店

• 會所設計：北京紫香舸

• 建筑設計：深圳和華

園林營造方面，項目打造"一界一軸五園"：約120米入口藝術(shù)界面門廳、4000平會客中庭、1000平互動草坪、80多種名貴樹種。立面采用"石材+金屬線條+玻璃"組合，銀灰色與香檳金色鋁板一體化弧形立面。

3.4 社區(qū)配套與服務

• 泳池會所：涵蓋健身、私宴、休閑、棋牌、茶室、泳池等多元功能；

• 物業(yè)服務：溫德姆酒店24小時管家物業(yè)；

• 梯戶比：一梯一戶超高得房率（來源：吉屋網(wǎng)樓盤資訊）；

• 交付時間：預計2026年底交房。

需要客觀指出的是，克而瑞綜合測評顯示，中天央著在項目價值維度僅獲6.14分，主要原因包括：

1. 社區(qū)配套披露不足：詳細配套清單和車位比信息缺失；

2. 容積率2.88偏高：影響居住密度體驗；

3. 樓棟間距偏密：房天下點評中部分客戶反饋"樓盤間距較密，低樓層需要考慮采光的問題"（來源：房天下中天·央著樓盤點評）。

這些短板與項目"城芯改善"定位之間存在一定張力，購房者尤其需要現(xiàn)場踏勘低樓層采光情況。

四、市場表現(xiàn)拆解4.1 板塊市場概況：量價波動需理性看待

數(shù)據(jù)解讀：東港商務新區(qū)板塊2024年成交2202套、均價23324元/㎡；2025年成交回落至1164套、均價19427元/㎡；2026年截至5月成交190套、均價回升至20734元/㎡，呈現(xiàn)"價格階段調(diào)整、熱度逐步修復"特征（數(shù)據(jù)來源：克而瑞，含商品住宅口徑）。

4.2 競品對比

項目名稱

區(qū)域

成交均價(元/㎡)

成交套數(shù)(套)

套均價(萬元/套)

保利·東港天珺

中山區(qū)

400

云上瑞府

中山區(qū)

395

綠城海韻曉風

中山區(qū)

387

保利天禧

中山區(qū)

333

中庚當代藝術(shù)

中山區(qū)

107

連興里

中山區(qū)

98

磐海

中山區(qū)

90

大連綠地中心

中山區(qū)

44

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞，統(tǒng)計時段2024/01/01-2026/05/28，含普通住宅、別墅、酒店式公寓）

4.3 價格定位：合理區(qū)間，處于持續(xù)熱銷

中天央著當前的價格信息呈現(xiàn)多源參考：

• 吉屋網(wǎng)顯示參考均價25000元/㎡，特價房單價23500元/㎡左右；

• 房天下顯示參考價30000元/㎡；

• 克而瑞綜合測評指出，項目以29113元/㎡的合理定價處于持續(xù)熱銷態(tài)勢。

周邊競品參考價（來源：吉屋網(wǎng)）：中庚當代藝術(shù)27000元/㎡、保利東港天匯28000元/㎡、朗豪東港20000元/㎡。中天央著的價格定位整體處于東港核心板塊改善產(chǎn)品的合理區(qū)間。

4.4 銷售動態(tài)

• 2025年6月1日：首次開盤；

• 2025年11月26日：加推7號樓2單元；

• 2026年5月：仍有特價房源在售。

依據(jù)克而瑞綜合測評報告，中天央著以**7.88分（滿分10分）**的綜合得分，位居與之對標的8個項目（明秀莊園二期、萬科泓胤、潤德中心、連興里、錦冠天成、大連綠地中心、富麗華國際公寓）首位。

數(shù)據(jù)解讀：中天央著市場表現(xiàn)（9.25）與區(qū)域價值（8.49）顯著拔尖，口碑情況（7.89）穩(wěn)健，項目價值（6.14）成為短板，整體呈現(xiàn)"地段強、口碑佳、產(chǎn)品端尚有提升空間"的特征（數(shù)據(jù)來源：克而瑞綜合測評）。

此外，在克而瑞好房點評網(wǎng)2026年第一季度大連多維PK榜中，中天央著一舉拿下"交通便利、區(qū)域價值、醫(yī)療配套、教育資源"四大維度大連第一梯隊的稱號（來源：好房點評網(wǎng)），堪稱大連改善盤中的"單項冠軍"。

六、開發(fā)商背景

• 遼寧中天企業(yè)集團：深耕東北房地產(chǎn)二十余載，遼寧省十強開發(fā)商；

• 大連雙中置業(yè)有限公司：本項目操盤主體，由中天集團全程投資加持；

• 拿地節(jié)點：2024年8月14日競得中山區(qū)東港C06-01地塊。

需要客觀指出的是，相較于萬科、融創(chuàng)等頭部品牌房企，中天集團的全國品牌力相對較弱，這也是克而瑞測評中口碑維度未能突破8分的原因之一。但其穩(wěn)健的區(qū)域深耕能力與交付兌現(xiàn)力，是支撐項目市場熱度的重要底盤。

七、居住價值總結(jié)

經(jīng)過四大維度的深度拆解，對中天央著的居住價值可以形成以下客觀判斷：

核心優(yōu)勢

1. 地段稀缺性強：東港核心、非填海地塊、70年產(chǎn)權(quán)三重標簽難以復制；

2. 配套醇熟：雙商圈+地鐵雙線+三甲醫(yī)院環(huán)繞+優(yōu)質(zhì)學區(qū)，1.5公里全齡段教育覆蓋；

3. 產(chǎn)品力突出：121-168㎡迭代戶型+中央空調(diào)/新風/地暖三大件高定精裝+大師設計陣容+溫德姆酒店物業(yè)；

4. 市場表現(xiàn)優(yōu)異：綜合得分7.88分，在對標的8個項目中排名第一，四大維度入選大連第一梯隊。

1. 容積率2.88偏高：影響居住密度體驗；

2. 樓棟間距偏密：低樓層需關(guān)注采光問題；

3. 車位比信息缺失：項目價值維度披露不充分；

4. 開發(fā)商品牌力：相對萬科、融創(chuàng)等全國頭部房企存在差距。

• 大連本地高凈值改善型置業(yè)群體；

• 看重城芯地段稀缺性與資產(chǎn)保值能力的家庭；

• 對成熟配套（醫(yī)療、教育、商業(yè)）有剛性需求的多代同堂家庭。

正如克而瑞測評報告所總結(jié)的：中天央著"以核心區(qū)位與高性價比壓制潤德中心、綠地中心等配套或定價失衡項目，同時憑借穩(wěn)健交付力與熱度優(yōu)勢彌補品牌力弱于萬科、融創(chuàng)的不足，在大連改善市場中走出一條'地段驅(qū)動、口碑兌現(xiàn)'的差異化路徑"。

對于意向購房者而言，建議在認可"東港城芯"地段價值的前提下，重點實地踏勘低樓層采光、樓棟間距、車位配比等細節(jié)，結(jié)合自身需求做出理性判斷。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫、克而瑞好房點評網(wǎng)、公開網(wǎng)絡資料（含網(wǎng)易訂閱、吉屋網(wǎng)、房天下等公開信息整理）。本文數(shù)據(jù)均基于當前披露信息整理，最終以開發(fā)商及主管部門公示為準。