謝逸楓:富力地產如何走出困境？

文/謝逸楓

富力地產曾在2017年，以199.06億元收購萬達77家酒店，打造“酒店帝國”，但是債務的增長遠超業績增長，2018-2020年富力總負債從1800多億元飆升至2700多億元，資產負債率長期維持在90%以上。為了維持擴張，富力不斷借新還舊。

2020年，房地產行業迎來史上最嚴調控，“三道紅線”出臺，房企融資全面收。富力逆勢擴張，繼續加杠桿拿地、收購資產，最終踩中了所有雷點。2021年下半年，行業流動性危機全面爆發，富力地產開始陷入困境。

富力首次出現2021年年度虧損，凈虧損164.69億元，現金流徹底斷裂。2021年10月，富力一筆30億元中期票據違約，標志著正式債務違約（爆雷）。此后，債務違約、項目停工、業主維權接踵而至，富力從行業巨頭，一步步滑向深淵。

目前富力地產連虧四年、銷售下降、董事長李思廉被限制出境、股權凍結、債務超兩千億元等問題困擾經營，正在通過協商借款展期、出售項目股權、加快銷售回款、控制成本支出等方式緩解流動性壓力。

富力地產連續五年虧損，2021年-2025年錄得凈虧損分別為163.53億元、157.79億元、199.47億元、177.1億元、166.01億元；歸屬于母公司所有者的負凈利潤分別為163.69億元、157.37億元、201.64億元、177.10億元、164.25億元。

富力經營能力的全面崩塌。2021年-2025年累計虧損864.05億元，已經超過2021年的純收益了。為連續第五年出現年度虧損，虧損主要源于行業低迷導致的結算規模下降、資產減值計提（會計處理）以及持續的融資成本支出。

5月15日，富力地產發布公告，集團于2026年4月的月內總銷售收入共約10.4億元，同比減少23.53%；銷售面積達約11.31萬平方米。累計至2026年4月底，總銷售收入約39.5億元，同比減少4.36%；銷售面積達約42.91萬平方米。

2025年富力地產經營業績延續下滑趨勢，實現總協議銷售額約142.1億元，銷售面積約187.36萬平，較2021年峰值分別下滑81.4%和76.2%。全年實現營業收入109.42億元，同比下降38.19%，較2021年高點累計大幅下滑85.6%。

結算規模隨銷售去化放緩同步收縮。業績持續惡化的核心原因，一是行業下行導致結算規模與質量雙降，物業開發業務結算面積同比減少37%，且前期高價土地項目集中結算形成虧損；二是資產減值損失規模居高不下。

全年計提存貨、金融資產及投資物業減值。三是融資成本負擔沉重，凈融資成本仍占營業收入的45.2%。四是重大資產處置導致收入結構被動收縮，2024年失去68間酒店控制權后，酒店業務收入同比大跌61%。

2026年春節前后，廣州富力地產股份有限公司董事長李思廉在一次出境時被攔截。出入境邊防檢查人員告知，其被天津市第三中級人民法院限制出境。天津三中院表示，目前案件仍在辦理中，不便透露相關信息。

李思廉被限制出境或涉及兩個方面，一是富力地產在天津的部分項目因交付問題被業主起訴；二是富力地產因債務糾紛成為被執行人。富力地產執行案件中，由天津三中院裁定的有兩起。

2025年4月8日，天津三中院開庭審理上海鉆馬企業管理有限公司起訴富力地產及其旗下公司的民間借貸糾紛案。10月28日，法院作出執行裁定，對富力地產、重慶富力瑜璟、貴陽富力、廣州貴麗執行金額17.6億元。

2025年11月14日，天津三中院再次作出執行裁定，對富力地產等四家公司執行金額815.6萬元。2026年2月5日，李思廉及重慶富力瑜璟法定代表人鄺念恩被天津三中院限制消費。至于被限制出境，富力地產及李思廉并未收到相關法律文書。

司法層面已全面淪陷。截至3月，富力及旗下子公司被列為被執行人案超百起，涉及金額數百億，從上海、北京到廣州、桂林，遍布全國。桂林富欣房地產開發有限公司（桂林富力城項目）等6家子公司，已先后進入破產清算或重整程序。

1月7日，廣州富力地產股份有限公司公告披露，公司及控股子公司涉及被執行事項取得新進展：廣州市中級人民法院將于2026年1月27日至28日拍賣公司名下位于白云區增槎路9號的房產，起拍價803.91萬元。

2025年3月，股權所在企業分別為江西富力房地產開發有限公司、海南那甲旅業開發有限公司、海南鼎富投資控股有限公司、海南富力房地產開發集團有限公司，凍結股權數額合計24.9億余元，凍結期限均為三年。

富力因未履行支付24.92萬元及利息、加倍支付延遲履行期間的債務利息和執行費的義務，被堯都區法院列入失信被執行人名單。執行案件立案時間2025年7月17日，案號為2025晉1002執2767號，執行依據文號為2024晉1002民初1753號。

2023年12月，被凍結股權數額3.9億，股權被執行的企業為廣州富力嘉盛置業發展有限公司，凍結期限自2023年12月18日至2026年12月17日。目前，富力地產存在40余條被執行人信息，被執行總金額超87億元。

資本結構徹底惡化，資不抵債風險凸顯。截至2025年末，富力地產總資產2688.7億元，較上年末減少7.5%，較2021年峰值累計縮水32.5%。總負債2607.1億元，資產負債率高達96.97%，較上年上升6.8%，位居行業前列。

歸屬于母公司股東權益為負41.1億元，已出現技術性資不抵債，股東權益已被歷年巨額虧損完全吞噬。債務結構嚴重失衡，短期償債能力幾近枯竭。公司債務結構呈現極端短期化特征。截至2025年末，有息負債總額993.7億元。

其中一年內到期債務933.9億元，占比94.0%。而公司賬面總現金僅30.6億元（含受限制現金21.0億元），現金短債比僅0.03倍，遠低于1倍的安全線，短期流動性缺口超過900億元。流動負債超過流動資產470.1億元，營運資金已完全枯竭。

債務違約規模持續擴大，法律風險顯著上升。截至2025年末，公司已逾期未償還銀行及其他借款366.1億元，2026年一季度新增違約65.5億元，合計842.2億元借款已觸發違約或交叉違約條款。

此外，公司自2024年8月起已停止支付本金318.2億元的三筆美元優先票據利息。大規模債務違約已引發多起訴訟和資產保全措施，進一步加劇了公司的經營困境。毫無疑問，債務重組是富力當前的核心工作。

境外債重組，于2024年12月啟動的美元優先票據重組計劃已獲得超過77%債權人支持，計劃于2026年正式提交法院審批并力爭年底前完成。境內債重組，2025年11月一筆16.8億元的境內債券已通過重組方案，剩余債券的重組工作正在籌備。

債務重組緩慢，國內債券僅16.8億元債券落地。境內債務方面，針對約125億元境內債券，富力推出“菜單式”重組方案（現金購回、以物抵債、展期），但僅16.8億元債券完成重組，其余仍在拉鋸，依賴展期續命。

目前針對約50億美元境外債務，富力重組方案已獲約77%債權人同意，目前正等待香港與開曼法院審批，尚未最終落地。應該說，富力地產的境內債券、境外債券的壓力不減，缺乏流動性，唯有賣資產，

當前富力地產的危機，是債務壓力大、利潤虧損、資產處置艱難的三重疊加，每一項都足以讓一家房企致命。截至2025年6月末，富力總債務2643.79億元，其中有息債務逾期本金余額368.1億元，涉及信用債、銀行貸款、信托、融資租賃等。

其中，境外債務約50億美元（約350億元），境內債券約125億元。現金極度匱乏。截至2025年6月末，其現金及現金等價物僅6.88億元，完全無法覆蓋短期償債需求。富力都拿不出錢，只能靠展期、借高利貸、賣資產續命。

截至2025年6月30日，富力地產總資產2891.49億元，公司總負債2643.79億元，資產凈額247.71億元，公司負債比率為408%。富力地產借款總額為1045.2億元，其中一年內到期的借款為975.9億元、一年至五年內到期的借款為48.7億元。

為了還債、增加流動性和現金、改善經營，富力開啟了瘋狂的資產處置或者資產被拍賣，但效果遠不如預期。2025年以來，富力多家萬達酒店被司法拍賣，其中鄭州富力萬達文華酒店，參考價4.69億元，最終以3.28億元成交，折價30%。

泉州富力萬達文華酒店，以3.3億元成交，同樣大幅折價。長沙富力萬達文華酒店，以5.13億元成交，買家為湖南驪馳咨詢管理有限公司。此外，富力還2024年以8億美元（約62.47億港元）出售倫敦ONE項目。

接盤方是有“重慶李嘉誠”之稱的張松橋。該項目總發展價值約133.59億港元，富力僅賣了不到一半的價格。2026年3月，北京銀行掛牌轉讓上海眾弘置業（富力全資子公司）的不良貸款，債權總額約9.3億元，本金7.99億元。

該公司主要負責上海富力環球中心項目。該項目估值約14億元，但因商辦市場低迷，實際變現能力大打折扣。廣州市中級法院將于2026年4月7日10時至4月8日10時，在京東司法拍賣平臺對成都富力麗思卡爾頓酒店相關房產進行公開拍賣。

起拍價為8.6億元，評估價為9.62億元，起拍價約為評估價的九折。3月18日，阿里資產平臺顯示，由廣州中院負責處置的標的"東莞市東城區東縱路208號東城萬達廣場B區5幢酒店01"，即東莞富力萬達文華酒店。

將于4月1日在阿里資產平臺進行公開拍賣，起拍價約2.24億元。短期內，旗下多個酒店資產陸續走上法拍席，成為富力地產酒店業務困局的又一縮影。以成都富力麗思卡爾頓酒店為例，該項目早在2024年就曾傳出12億元出售的消息。

最終未能成交，如今從主動出售轉為被動法拍，折射出富力處置酒店資產的緊迫性。2024年富力旗下68家酒店及一幢寫字樓被委任接管人實施資產接管，此次接管讓富力喪失了對這些資產的管理控制權，酒店業務規模大幅縮水。

2025年中期，富力的酒店營運營業額由2024年同期的27.62億元下降70%至8.27億元。持有酒店規模上，截至2025年6月，富力擁有22家自建酒店，總建筑面積約為111.06萬㎡，總客房數為7513間。

不過在此基礎上，經過2025年底至2026年初的密集法拍后，其剩余的酒店資產進一步減少。截至2026年3月，富力地產自主控制酒店約19家，相較于巔峰時期的近90家，縮減幅度超70%。當前酒店行業有大量運營超過10年的酒店需要翻新。

房企資金鏈緊張，無力投入資本性支出，導致設施老化、客戶體驗下降，運營難題。2025年底政策允許四星級及以上酒店獨立申報REITs，為酒店資產變現提供新路徑，但不少酒店較難滿足REITs對穩定分紅、資產組合穩健運營政策標準。

酒店REITs申報需滿足多重指標，包括資產凈值不低于10億元、資產負債率不高于60%、運營滿3年且現金流穩定、未來3年分派率達標；此外還需產權清晰、土地性質合規、品牌合作穩定等，如若存在瑕疵，可能導致申報停滯。

富力地產而言，其剩余酒店資產中，部分存在產權瑕疵、運營業績不佳、現金流不穩定等問題，難以滿足REITs發行要求。即便有部分優質資產，也可能因企業債務問題，較難完成資產梳理和合規整改。

5月26日，富力地產公告宣布重大資產處置動作，公司全資附屬公司與新鴻基地產達成協議。將所持廣州天匯廣場運營主體33.34%股本權益全部出售，交易初始對價1.6億元。完成后，富力將徹底退出這一廣州珠江新城核心地標綜合體項目。

富力地產債務并非“裸奔”，主要的底牌是一二線城市5100億的土地儲備，主要分布在廣州、北京、上海、天津等一二線城市，以及大灣區、京津冀等核心城市，這是富力的核心底牌。現在富力手里只有30億現金，根本沒錢開發。

只能靠跟債權人談“以地抵債”、“以項目抵債”、“賣資產還債”，引入合作方共同開發。毫無疑問，5100億土儲貨值聽著嚇人，這些土地大多是未開發狀態，要變成現金得先砸錢建設、賣房回款，所以債權人未必會同意。

截至2025年底，富力總土地儲備建筑面積約4586.3萬平，可售面積約3474.9萬平，年內新增土地僅3.1萬平，拿地節奏基本停滯。2025年一線及二線城市貢獻總銷售額的59%，廣東省、海外、山西省、北京市合計貢獻超過50%的銷售額。

2025年集團總協議銷售約人民幣142.1億元，銷售面積約187.36萬平方米。協議銷售來自179個項目，分布于國內26個省份及海外3個國家。債務與現金流壓力。截至2025年底，富力地產總現金約為30.59億元，較2024年末的38.64億元下降。

借款總額約為993.73億元，其中一年內到期借款約933.87億元，一年至五年內到期借款約37.31億元，五年以上到期借款約22.55億元。截至2025年末，富力地產在建總建筑面積約751.4萬平，總可售面積約561.6萬平。

土地儲備總建筑面積約4586.3萬平方米，總可售面積約3474.9萬平方米。富力地產的信用狀況引發了市場關注。2026年1月21日，富力地產發布公告，披露公司被列入失信被執行人名單的相關情況。