【澤達說法】買了房卻未過戶，抵押后能否排除執(zhí)行？

案情回顧

2015年3月，劉某與陳某簽訂《房屋買賣合同》，約定劉某將其名下位于某市的一套住宅出售給陳某，總價款68萬元。合同簽訂后，陳某陸續(xù)向劉某支付購房款共計48萬元，剩余20萬元尚未支付。2015年5月，劉某將房屋交付給陳某，陳某及其家人一直居住至今。

2017年10月，劉某取得該房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書，但未告知陳某。2018年6月，劉某因資金周轉(zhuǎn)需要，向某小額貸款公司借款60萬元，并以該房屋作為抵押擔(dān)保，雙方簽訂抵押合同并于次日辦理了抵押登記。

2019年3月，陳某得知劉某已取得產(chǎn)權(quán)證，遂要求其協(xié)助辦理過戶手續(xù)。劉某以各種理由推脫，并表示愿意支付違約金但不再出售房屋。陳某予以拒絕。2019年7月，陳某向人民法院提起訴訟，請求判令劉某協(xié)助辦理過戶手續(xù)并支付違約金。法院經(jīng)審理認(rèn)為，因房屋上已設(shè)立抵押權(quán)，客觀上無法辦理過戶，故駁回了陳某關(guān)于過戶的訴訟請求，但判決劉某支付違約金4萬元。該判決生效后，劉某未主動履行。

2020年4月，小額貸款公司因劉某未按期償還借款，向法院提起訴訟。經(jīng)法院調(diào)解，雙方達成協(xié)議：劉某分期償還借款本金58萬元及利息，小額貸款公司對涉案房屋的拍賣、變賣價款享有優(yōu)先受償權(quán)。后劉某未履行調(diào)解書，小額貸款公司申請強制執(zhí)行。執(zhí)行法院對房屋進行了查封并準(zhǔn)備拍賣。

陳某得知后，向執(zhí)行法院提出書面異議，主張其作為房屋買受人且已實際居住多年，請求停止執(zhí)行。執(zhí)行法院經(jīng)審查作出裁定，駁回其異議請求。陳某遂提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求法院判決停止對涉案房屋的執(zhí)行。

案件結(jié)果

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳某與劉某簽訂的房屋買賣合同合法有效；陳某已支付大部分房款并實際占有房屋多年，且當(dāng)庭表示愿意將剩余房款20萬元交付法院執(zhí)行部門；未能辦理過戶登記并非因陳某自身原因，而是因劉某在取得產(chǎn)權(quán)證后擅自將房屋抵押給第三人。參照相關(guān)司法解釋的規(guī)定，陳某對涉案房屋享有的物權(quán)期待權(quán)足以對抗小額貸款公司的抵押權(quán)，故判決停止對涉案房屋的執(zhí)行，同時判令陳某在判決生效后十日內(nèi)將剩余房款交至法院。

小額貸款公司不服，提起上訴。二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，陳某的物權(quán)期待權(quán)在權(quán)利性質(zhì)、取得時間、當(dāng)事人過錯程度以及生存利益保護等方面均具有優(yōu)先保護的基礎(chǔ)，遂判決駁回上訴，維持原判。

法律分析

一、物權(quán)期待權(quán)

物權(quán)期待權(quán)并非我國法律明確規(guī)定的物權(quán)種類，但在司法實踐中已被廣泛認(rèn)可。它是指買受人在已經(jīng)履行買賣合同主要義務(wù)、實際占有不動產(chǎn)但尚未完成產(chǎn)權(quán)登記的情況下，所享有的、預(yù)期能夠取得完整物權(quán)的一種過渡性權(quán)利。本案中，陳某與劉某簽訂了合法有效的房屋買賣合同，支付了大部分購房款，并已實際居住多年，其對于未來取得房屋所有權(quán)的期待具有合理性和確定性。這種期待雖尚未轉(zhuǎn)化為民法典意義上的所有權(quán)，但已具備物權(quán)的實質(zhì)性要素，且直接關(guān)系到陳某及其家人的基本居住需求。從權(quán)利順位的角度觀察，一般債權(quán)主要體現(xiàn)為財產(chǎn)性利益，而物權(quán)期待權(quán)則兼具財產(chǎn)屬性和生存保障功能。當(dāng)兩者發(fā)生沖突時，法律傾向于優(yōu)先保護與基本生存權(quán)益密切相關(guān)的權(quán)利。

本案中，涉案房屋是陳某家庭在本市的唯一住房，其長期穩(wěn)定的占有使用狀態(tài)已經(jīng)形成了值得保護的信賴?yán)妗Ｒ虼耍餀?quán)期待權(quán)雖然在形式上是債權(quán)的一種延伸，但在實質(zhì)保護層面具有優(yōu)先于一般債權(quán)的價值基礎(chǔ)。

二、權(quán)利沖突時的綜合衡量標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)案外人的物權(quán)期待權(quán)與申請執(zhí)行人的抵押權(quán)同時指向同一不動產(chǎn)時，不能簡單依據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的一般規(guī)則得出抵押權(quán)必然優(yōu)先的結(jié)論。司法實踐逐步形成了綜合考量的裁判路徑，主要圍繞三個維度展開。

第一，權(quán)利取得的時間先后。本案中，陳某與劉某簽訂買賣合同并實際占有房屋的時間是2015年，而劉某將房屋抵押給小額貸款公司發(fā)生在2018年，陳某的物權(quán)期待權(quán)成立時間明顯早于抵押權(quán)。在權(quán)利形成順序上，先成立的合法權(quán)利原則上應(yīng)當(dāng)受到尊重和保護。第二，當(dāng)事人的過錯程度。本案中，陳某在締約和履約過程中并無任何過錯，其未能辦理過戶登記的原因在于劉某取得產(chǎn)權(quán)證后未告知陳某，反而擅自將房屋抵押。而小額貸款公司在接受抵押時雖履行了基本的查詢義務(wù)，但面對已經(jīng)由他人長期占有居住的房屋，其是否可以更進一步核實占有狀態(tài)背后的權(quán)利負(fù)擔(dān)，值得反思。第三，權(quán)利所承載的利益屬性。抵押權(quán)屬于純財產(chǎn)性權(quán)利，其核心功能是擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)；而物權(quán)期待權(quán)背后的居住利益，涉及買受人及其家庭成員的基本生存權(quán)益。當(dāng)兩種權(quán)利發(fā)生沖突時，生存利益通常應(yīng)獲得更優(yōu)先的考量。

第二，本案二審法院正是基于上述綜合衡量，認(rèn)定陳某的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于小額貸款公司的抵押權(quán)得到保護。

三、執(zhí)行異議之訴中的實質(zhì)審查路徑

執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行程序中的異議審查存在本質(zhì)區(qū)別。執(zhí)行異議審查主要基于執(zhí)行卷宗材料進行形式判斷，而執(zhí)行異議之訴是一個完整的訴訟程序，法院需要對案外人是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益進行實質(zhì)審查。在本案審理過程中，法院并未簡單套用某一特定條款，而是回歸執(zhí)行異議之訴的制度本源，依據(jù)有關(guān)案外人執(zhí)行異議之訴的實體裁判規(guī)則，對陳某的權(quán)利狀況進行全面審查。

審查的核心內(nèi)容包括：買賣合同是否真實有效、房款支付是否達到合理比例、實際占有是否持續(xù)穩(wěn)定、未辦理過戶是否非因買受人自身原因、剩余房款是否愿意交付等。這些因素共同構(gòu)成了判斷物權(quán)期待權(quán)是否真實、是否值得保護的綜合標(biāo)準(zhǔn)。

同時，法院還考察了抵押權(quán)設(shè)立時是否存在惡意或重大過失、抵押權(quán)的實現(xiàn)是否會不當(dāng)損害買受人的基本生存權(quán)益等。正是通過這種實質(zhì)審查，法院才得以在兩種法定權(quán)利之間作出優(yōu)先保護的裁判。

值得指出的是，這種裁判邏輯并不意味著物權(quán)期待權(quán)在任何情況下都可以對抗抵押權(quán)，而是要結(jié)合具體案情，在利益衡量的基礎(chǔ)上作出公平合理的判斷。

律師寄語

當(dāng)買受人已經(jīng)支付大部分房款、長期實際占有房屋，且未能過戶并非自身原因時，其享有的物權(quán)期待權(quán)足以對抗后設(shè)立的抵押權(quán)。這一規(guī)則體現(xiàn)了司法對善意購房人生存利益的特別保護，也是對交易安全和公平秩序的雙重回應(yīng)。

對于購房人而言，在簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)當(dāng)盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，避免因出賣人的后續(xù)行為導(dǎo)致權(quán)利受損。如果因客觀原因無法及時過戶，務(wù)必保留好付款憑證、占有使用證據(jù)等材料，以便在發(fā)生爭議時能夠證明自身無過錯。對于債權(quán)人或抵押權(quán)人而言，在接受不動產(chǎn)抵押時，不能僅依賴不動產(chǎn)登記簿的記載，還應(yīng)當(dāng)實地查看抵押物的占有使用狀況，必要時要求抵押人提供實際占有人出具的書面說明，以防范潛在的物權(quán)期待權(quán)風(fēng)險。

需要特別說明的是，我國并非判例法國家，每一起案件的具體情節(jié)各不相同，本文所涉案例的裁判思路僅供參考。如您遇到類似糾紛，建議及時咨詢專業(yè)律師，以便結(jié)合具體情況制定最有利的維權(quán)策略。

本文作者：北京澤達律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)