151輪鏖戰敲定北京豐臺地塊 保利41.54億元成功補倉

觀點網 5月19日，歷經151輪鏖戰，保利發展從招商蛇口、建發、廈門國貿的對決中成功突圍。最終以41.544億元總價拿下北京豐臺太平橋核心宅地，溢價率15.40%，實際住宅樓面價達6.67萬元/平方米。

回顧競拍過程，開拍不到20輪，報價便突破40億元；50輪后，主要為保利發展與建發“雙雄對決”，雙方你來我往，拉鋸戰持續近3小時，最終保利以41.544億元鎖定勝局。

市場看似火熱瘋狂，實則極度理性。搶地的本質，是搶稀缺、搶客流、搶未來的確定性，哪怕溢價拉升成本，也遠比下沉三四線、布局遠郊更穩妥。

信息顯示，該地塊位于北京豐臺區太平橋城中村改造項目A區，地處西二環與西三環之間，與西城區僅一路之隔，是北京內城罕見的純住宅用地，而內城宅地在三年內，年均供應不足5宗。

為了進一步加強地塊的優勢，在正式轉正進入預申請前，地塊容積率由原本的2.63砍至2.0，建面亦從8.65萬平方米減少至7.21萬平方米，總出讓面積為3.6萬平方米，限高80米。

根據出讓要求，項目需配建9000平方米養老設施、800平方米社區管理設施及80個車位的公共停車場，且需無償移交相關部門。

在核心城市、核心地段、核心地塊面前，本次入局的四家房企，各有訴求。

首先是與保利發展競爭最為激烈的建發，繼2025年嘗到燈塔項目帶來的甜頭后，2026年建發便提出要將主業規模繼續做大做強，而強大的背后，核心且高利潤的地塊就是必爭的王冠。

去年，位于北京豐臺的燈塔項目——建發海晏首開便取得61億元銷售金額，成交單價突破16萬元/平方米。而今日爭斗的太平橋核心宅地檔次明顯更高，后期帶來的利潤更客觀。

其次是招商蛇口，雖然舉牌次數不多，但其上次在北京拿地是于2025年4月拿下的通州八里橋地塊。目前已聯合中海、貝好家共同開發為朝棠攬閱，當年7月首開即爆、全年熱銷35億，今年降價走量，整體去化超8成。

北京市場，也是招商蛇口2025年第二大銷售城市，依托高效高周轉打法，全年斬獲銷售額193億元，成功首度躋身當地市場前五。這也導致了招商蛇口在北京的庫存吃緊，亟需補倉新的優質地塊來維持它的市場地位。

至于廈門國貿，雖然在本場競拍中看起來像一位“陪跑者”，但實則也有自己的“小心思”，萬一能成功撿漏呢？

近年來，國貿亦明確聚焦一線與強二線核心區，但其已久未在北京土拍市場拿地，近兩年入股的多為郊區，貨值貢獻有限，如當前其在北京貨量最大的盤建投國貿·瑨上，位于六環外。

回到保利發展自身，此次拿地亦是為了鞏固地位。早在今年4月的業績會上，董事長劉平便表示，未來幾年將保持積極的投資強度，2026年預計土地投資850億元-1000億元。

此番斬獲的豐臺太平橋核心宅地，是保利2026年在北京拿下的首宗地塊，亦是截至目前年內成交總價第二高的地塊，僅次于其3月斥資59.22億元摘得的上海長寧區萬航渡路東側地塊。

追溯上次于北京土拍布局，已是2025年5月，彼時保利以45.45億元、溢價率11.95%競得海淀區半壁店地區城中村改造項目HD00-2201-0003、0004地塊，規劃打造成為純改善項目保利熙瑞，目前暫未正式開盤，備案均價約12.5-12.6萬元/平方米。

事實上，土地價值的底氣，最終要靠市場兌現。

據安居客APP顯示，保利此番摘得的北京豐臺太平橋地塊周邊在售的新盤清一色為高端改善產品，均價在9-11萬/平方米區間。

例如，距離地塊約1.8公里的中海·麗金府，主打136-231平方米的大平層，2025年6月開盤，網簽均價10.16萬元/平方米；東南距離約2.3公里的中海·麗澤叁號院，均價9.5-10.5萬元/平方米，以商務改善客群為主，打造99-158平方米三至四居；嘉棠璟樾，今年3月開盤，均價7.5-8萬元/平方米，主打138平方米四居。

值得一提的是，上述三個盤的去化率均不足40%，流通速度較慢。雖然太平橋這類緊貼西城區的城芯凈地近年來供應稀缺，但放眼整個西南二三環居住板塊，樓市早已形成成熟穩健的改善市場格局。

直白來說，太平橋-六里橋-馬連道這一片，是北京老牌成熟居住區，有強烈的改善需求，但挑剔，并不盲目追高，如何用“好產品”打動這類潛在客群，保利還需要再琢磨。

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