保利，贏了！

文/北京進深 徐迪

北京土拍已經很久沒有這么熱鬧了。

今天下午，六里橋土地交易大廳，保利發展、招商蛇口、建發房產、國貿地產，四大國央企先后進場，目的只有一個：

豐臺太平橋0608-0001地塊。

現場經過151輪出價，最終由保利發展以41.544億元拿下。

成交樓面價約5.76萬元/㎡，溢價率15.4%。

這是今年以來北京土拍溢價率最高的地塊。

去掉配建，住宅樓面價達到6.67萬元/㎡，比萬泉寺雙子盤還貴了四五千。

現場速寫

151輪的激戰，與其說是地塊優秀，不如說是大家都“餓”了。

本次入局的4家房企，在北京都有大約一年左右的攬儲空檔期，補倉需求比較迫切。

其中，招商上次拿地還是去年4月初，拍得通州八里橋地塊，開發了朝棠攬閱項目，目前全盤去化已近八成。

建發上次拿地是去年6月底，與金茂聯手托底了觀宸二期地塊，到現在也10個多月了。

國貿地產更是近兩年都沒在北京的公開市場拿地，最新的兩個項目都是以后入股操盤的形式與其它房企聯合開發。

保利自去年5月底摘得海淀半壁店地塊后再無進項，目前保利熙瑞開盤在即，保利也開始著手下一個項目布局了。

拍賣現場，手持3號牌的保利出手非常堅定。但是建發的拿地意愿也很強烈，基本是主持人念完價格就果斷舉牌。

開場幾分鐘就進行了百輪叫價。

后來隨著建發的節奏放緩，幾次進行到三聲報價環節，整體氣氛更焦灼了。

倒是保利，自始至終沒在遲疑的。

用這種“非我莫屬”的氣勢向對手施壓，其實打的也是一場心理戰。

作為頭號意向買家，保利在上周就已對太平橋地塊發出了施工和監理招標計劃，給到的投資估算達8億元。

財務底線與市場門檻

近一個月連續兩宗二三環地塊出讓，這讓冷清的豐臺樓市，成了焦點。

但是換個角度來看，太平橋地塊這個15.4%的溢價率，究竟是頭部房企對北京樓市回暖的“信心票”，還是為了維持生存規模、不得不進行的“焦慮性補倉”？

在行業依然充滿不確定性的當下，太平橋地塊的房價能否站上10萬 ？

事實上這個價格已經被不少人吐槽脫離市場基本面了，再往上做加法，需要相當驚艷的產品力，也非常考驗操盤手的營銷能力，去說服市場接受與海淀、西城差不多的房價。

但是，如果賣不到10萬，從財務角度來講，甚至都達不到“合理線”。6.7萬的樓面價，又能給保利留出多少利潤空間？

火熱的土拍現場之外，是冷靜到有點冷漠的市場。希望保利對于這個項目的信心，也能如現場拿地時一般堅定。

目前，西南二三環主要在售的樓盤有三個：

中海麗金府、中海麗澤叁號院和嘉棠璟樾，它們的去化率，都在20%-30%左右。

根據這幾個在售樓盤的表現，盲猜一下，太平橋01地塊的房價，在9萬元/平米左右；

萬泉寺07地塊，售價在10.5萬元/平米左右。

地塊信息

太平橋0001地塊于4月16日正式掛牌。

交易起始價36億元，折合樓面價4.99萬/㎡。

用地規模3.6萬㎡，地上建面約7.21萬㎡，容積率2.0，限高80米。

它的地形很有特點：

東南和西南側，分別長了一只腳；

南面中間被精圖雅苑小區挖去了一塊，西邊是兩座酒店。

容積率調降

地塊形狀不規則，周邊環境又比較復雜，退線要求會很多。

大概是基于這兩點，該地塊進行了一次調規。

在今年首輪供地清單中亮相時，太平橋0001地塊規劃的地上建面是8.65萬㎡，容積率約2.4；

進入預申請，地上建面減少了1.44萬㎡，容積率降至2.0。

容積率調降后，給設計團隊提供了很大騰挪空間，樓棟排布的策略也可以從填滿轉變為擇優。

兩大難題待解

即便調規之后，樓棟排起來也沒那么容易。

首先是兩個配建包袱：

1、須配建9000平米養老設施和800平米社區管理處；

2、須配建80個地下公共停車場，停車位是立體的、普通自走式停車位，交通還得相對獨立，便于管理。

這兩個包袱有點重，不僅會耗費將近3000萬的建安成本，還會將整個地塊的容積率，拉高到2.3左右。

最大的問題，還在于建筑退線：

1、南面是現狀威爾夏大道小區，有兩棟高21層的住宅樓；

2、北面是太平橋中里小區，有三棟6層洋房；

3、最難受的是，被0001地塊半包圍的精圖雅苑小區，為15層住宅樓。

這些因素疊加在一起，讓0001地塊樓棟排列的難度，加大了很多。

幸好，西北角是學校的操場，給出了一點發揮的空間。

區域競品

太平橋地塊位置是比較核心的，有做豪宅的潛質。

位于二環至三環之間。距北京西站1.2公里，西面離三環0.7公里，離地鐵9號線六里橋東站約530米。

周邊有新年華購物中心、北京世紀壇醫院、蓮花池公園等生活配套設施。

上月底，同在太平橋街道的萬泉寺0007地塊已完成出讓，華潤置地以57.71億元底價摘得，是北京今年到為止總價最高的地塊。

地上建面約9.87萬㎡，折合樓面價5.85萬元/㎡。

兩宗地塊直線距離3公里，萬泉寺位置更接近二環，太平橋地塊靠近西三環。

豐臺土拍今年也是把壓箱底的好地都拿出來了。

緊跟著萬泉寺B和太平橋001之后，蒲黃榆地塊也將在近期拍出。同樣是在二環邊上，位置更加核心，到天安門直線也就5公里左右。據悉已有包括大華、保利、招商、廈門國貿、綠城、北京建工等多家房企在密切關注這塊地。

此外，豐臺橋南地塊也已排進拍賣日程表，位置較上述幾塊地差了一些，勝在低密，1.1的容積率，即使去掉配建也不超過1.6，一個小精品盤還是值得期待的。缺點是體量太小。