開年最高溢價，北京又開始扎堆搶地了

剛剛，萬眾矚目的太平橋土拍，出結果了。

經過151輪激烈競價，地塊最終由保利發展拿下，總價41.544億，溢價率15.4%，拿地樓面價約6.67萬元/㎡。

15.4%的溢價率，也是今年北京土拍最高。

現場，舉牌最積極的是保利和建發，中間你來我往，咬得非常緊，招商蛇口和廈門國貿則相對淡定，基本上全程陪跑。

今年，北京土拍整體表現克制，絕大多數地塊都是以底價悄然收官，像這樣的激烈競爭，非常罕見。

土拍前，各大房企都被上了BUFF。

比如，招商近一年未在北京拿地，太平橋是重回帝都C位的跳板。

保利2025年全年，僅在北京拿下2宗地塊，最后一塊是去年5月拿下的海淀半壁店地塊（后來的保利·熙瑞），換句話說，也到了需要緊急補倉的時刻。

建發被說成壓力更大，什么帝都黑馬、劍指top寶座、這些年手拿菜刀，一路從昌平砍到豐臺核心......

好像不拿下太平橋，建發在北京的戰略就要崩盤了。

建發今年在北京幾次出手，罕有收獲，確實該考慮補倉的問題了。

不過，也沒那么玄乎，好地自然有人搶，放到哪個時代、哪個城市，都是合理的。

不完全統計，今年到目前為止，北京溢價地塊數量來到了4宗，太平橋之前，還有亦莊瀛海地塊，懷柔新城地塊和朝陽東壩地塊，分別溢價8.7%、2.44%、0.1%。

幾塊地的共性非常明顯：不用開發商費心考慮去化問題。

典型的就有亦莊瀛海地塊。

在中建智地拿地前，板塊多年未供地，區域內積壓了大量的剛改和置換需求，新盤有新規優勢，有指標優勢，另外約13個億的總價，風險可控。

另外，地段稀缺、配套成熟、規劃指標優良，三者缺一不可。

之前的萬泉寺，論素質不輸這次的太平橋，開拍前都猜會溢價，但最后只是平淡收場，關鍵就在于體量太大，同時還有配建要求。

如今在京房企拿地的邏輯是：謹慎、謹慎加謹慎。

但凡有不確定因素，即便地塊在其他方面有優勢，也會被下調考慮的優先級?？梢灶A見，今年北京會出現更多“普遍底價”與“局部火熱”交替的情況。

說回太平橋，這塊地能被幾大國央企惦記，也正是因為多重優勢疊加。

地塊位于西二環到西三環之間，中心城區少有的核心供應。

緊鄰麗澤商務區，步行可達9號線六里橋東站、7號線灣子站，毗鄰蓮花池公園、世紀壇醫院，享西城與麗澤雙重配套紅利。

上拍前還做了一次非常聰明的“控容瘦身”。

原本在首輪清單里，它的容積率是2.63，地上建面有8.65萬㎡。但在正式轉正進入預申請前，規劃直接把容積率砍到了2.0，建面隨之減少到7.21萬㎡。

這給房企留出了極大的排布和騰挪空間，有底氣去控低密度、做更純粹的品質大平層或高端洋房。

產品的溢價能力和去化確定性，直接上了一層樓。

關于太平橋地塊，很多人理解單純就是地段好、配套好、適合打造二環低密豪宅，其實不然。

關鍵在于，太平橋的需求客群，很有說法。

麗澤商務區的外溢客不用多說，科技新貴、公司高管老板，主要本地客群也比想象中龐大。

太平橋往西一步是西城，往北是金融街，往東南一點就是著名的馬連道茶葉集合地，順著它北邊廣安門外大街那條主路往里走，就是牛街和菜市口。

住在這里的人，大多工作體面，腰包厚實。

不少人的孩子就在西城上學，也不愿意往外跑太遠，就想在本地找個新房。

太平橋板塊內，大多是樓齡十幾二十年的老小區，戶型落后，公攤夸張，但又因為書包屬性，這些老小區在二手房市場的流動性，反而不錯。

長期下來，本地人非常認可當地的房產價值。

他們想買，有能力買，就缺一個機會，而新地就給他們提供了一個機會。大膽預測，到時候項目開盤，本地老街坊來看房的比例，絕對不比外地客少。

反過來，對于開發商而言，不僅有吸引外地客群的能力，還在本地還有充足的客源，這就是最大的確定性。

產品方面，大概率是做高端改善，保利可能會拿出和保利·熙瑞同級別的產品，值得期待。

價格方面，因為地塊還有配建包袱，成本要比土拍樓面價要高，按周圍市場的情況來看，最終定價大概率會超過10萬元/㎡。

最后，放幾張圖，關于保利最新交付項目的情況，大家心里能有個數：

保利和光煦境社區園林

保利和光煦境社區園林

保利和光煦境外立面