通州九棵樹，招商和中海對上了

北京進深 徐迪5月18日，通州區九棵樹南地塊0302-6016地塊正式掛牌。

起始價約8.45億元，折合樓面價約2.5萬元/㎡，6月23日下午開拍。

當天，招商局地產（北京）有限公司就對這塊地發出了施工和監理的招標計劃。

5.48萬㎡的總建筑規模（其中地上約3.38萬㎡），給出了13.8億元的投資估算。

招商局地產（北京）是招商蛇口在北京的核心開發運營主體。成立于2024年，公司法人、總經理為呂傳來。

誰的主場？

6016地塊的南面，是6017地塊。

中間僅隔一條街坊路，早期的土拍文件中，這兩塊地曾被視為“孿生兄弟”。

文件里甚至明確預留了“地下連通”的條件：若建設單位為同一主體，地下可通過特定區域連通。

6017地塊成交于去年11月底，被中海地產以12.48億元總價摘得，開發為北京首個“和系”產品——玖樹滿和。

規劃9棟住宅樓，總計578戶，擬售均價5.6萬元/㎡。

今年3月份取證開盤，目前網簽419套，成交金額總計19.76億元，地價覆蓋率158%。

不到兩個月，全盤去化超七成，今年北京小陽春的主力熱銷盤之一。

玖樹滿和樓面價約2.29萬元/㎡，擬售均價5.6萬元/㎡，實際網簽價接近5.13萬元/㎡。

稱得上是一個“叫好又叫座”的高利潤標桿項目。

僅隔半年，6016地塊就掛牌出讓，這個土拍節奏控制得恰到好處，正好能接上玖樹滿和的尾盤銷售期。

有了玖樹滿和的熱銷基礎，中海再次出手拿地的概率還是很大的。

而對于招商蛇口來說，通州是絕對的重倉區域。

近兩年陸續開發了璀璨公元、云璟攬閱、朝棠攬閱等一系列住宅產品，在2025年市場整體承壓的背景下，這三個項目累計網簽量近1400套。

曾經有一個非常直觀的數據：在通州，每網簽三套房，就有一套出自招商蛇口。可見其在通州的品牌號召力和對購房者的吸引力。

非常有意思的是，招商與中海在通州有著微妙的“競合”關系。一方面是兩家房企在通州的布局，產品的直接競爭關系；另一方面，招商在通州的小爆款朝棠攬閱，背后也有中海地產的股份。

自去年4月初拿下朝棠攬閱地塊后，招商蛇口在北京已有超過1年的攬儲斷檔期。

這次的九棵樹地塊，與招商此前幾個項目同屬通州老城區，可謂是補倉的最佳選擇。

基礎指標

土地面積約2.11公頃，地上建筑規模約3.38萬平方米，容積率1.6，限高45米。

地上需配建社區綜合服務中心1處，總面積約 1000平方米；配電室2 處，總建筑面積300平方米。

以下配建可結合需求設置在地下：物業服務用房，建面150平方米；便民菜店，建面100平方米；便利店，建面50平方米；快遞服務站，建面20平方米；綜合通信設備間，建面10-15平方米；有限電視光電轉換間，建面4-6平方米；分布式能源站，建面180平方米。

退線問題

這塊地就在中海滿樹玖和北面，中間隔了一條街坊路，容積率卻相差甚多。

中海玖樹滿和容積率2.2，南側6016地塊容積率僅有1.6。

不過，6016地塊要求，沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內空間，不得建設永久性建筑，建議結合開敞空間和綠化統一設計。

地塊北面還有老社區，南邊被玖樹滿和搶先建了一排小高層。

三面一夾擊，6016地塊的容積率，只能硬生生降到1.6。

降到這個數，才能做到與中海玖樹滿和平權的產品。

1.6的容積率是真的，因為讓出的空地多，園林綠化會更好。

但這個“低密度”實際上是犧牲了可蓋樓的面換來的，去掉退線部分，實際容積率與玖樹滿和差不多。

區位地段

位于通州區九棵樹街道，五環至六環之間，鄰近地鐵八通線九棵樹站。

周邊有北京通州領展廣場、北京中醫藥大學東直門醫院、通州云景公園等生活配套設施。

這一帶是成熟住區，學鐵商等配套都很完善。

離朝陽區很近，加上副中心和運河商務區的概念，對于東三環CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

剛發布的第四輪清單中，九棵樹板塊還有一宗地塊待供應，為同仁堂0302-6037地塊，緊鄰地鐵1號線土橋站。

占地1.61公頃，規劃地上建面3.22萬㎡，容積率2.0。

雖然同屬一個街區，但6037地塊與九棵樹雙子還是有一定距離的，直線超過3公里，地鐵3站地。

6037地塊更加往東，位置上靠近六環。南邊就是環球影城，還有去年底才開業的灣里購物中心，步行可達。

相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中海控股