時(shí)隔2年再推“王炸”，看透麓湖產(chǎn)品的價(jià)值邏輯

當(dāng)成都樓市進(jìn)入深度分化階段后，高端住宅市場(chǎng)的價(jià)值邏輯也正在發(fā)生變化。

如果說(shuō)過(guò)去的高端住宅競(jìng)爭(zhēng)，更多圍繞地段、規(guī)模與城市界面展開(kāi)，那么進(jìn)入樓市下半場(chǎng)后，真正被塔尖圈層重新審視的，已經(jīng)變成了另一套邏輯——資源是否不可復(fù)制、產(chǎn)品是否具備長(zhǎng)期居住價(jià)值，以及開(kāi)發(fā)者是否擁有持續(xù)兌現(xiàn)能力。

尤其是在城市核心資源逐漸見(jiàn)頂?shù)谋尘跋拢婢呦∪鄙鷳B(tài)資源、低密物業(yè)屬性與成熟生活配套的產(chǎn)品，正在成為塔尖客群關(guān)注的重要方向。

近日，麓湖備受矚目的C16組團(tuán)澄音舫正式取證，這不僅是麓湖時(shí)隔兩年的低密物業(yè)推新，更是中央湖心區(qū)時(shí)代的正式揭幕。當(dāng)大平層產(chǎn)品逐漸成為城市高端住宅的主要組成部分后，像澄音舫這樣具備一線湖景資源的低密物業(yè)，便顯得更加稀缺。

從價(jià)格體系來(lái)看，澄音舫此次總價(jià)約4000萬(wàn)元起，最高近9000萬(wàn)元，套均總價(jià)約5800萬(wàn)元，單價(jià)水平達(dá)到約11.2萬(wàn)元/㎡，躋身城市頂壕序列。

而市場(chǎng)反饋同樣引人關(guān)注。據(jù)悉，此次推出的29套臨湖低密物業(yè)，誠(chéng)意金超百組，絕大部分為麓湖別墅業(yè)主再購(gòu)，也再次體現(xiàn)出塔尖圈層對(duì)麓湖中央湖心區(qū)低密物業(yè)的認(rèn)可。

麓湖澄音舫效果圖，以實(shí)際呈現(xiàn)為準(zhǔn)

在高端住宅領(lǐng)域，稀缺性往往可以通過(guò)供應(yīng)規(guī)模得到直觀體現(xiàn)。雖然麓湖整體開(kāi)發(fā)體量較大，但能夠同時(shí)具備一線湖景與低密物業(yè)屬性的產(chǎn)品，長(zhǎng)期以來(lái)供應(yīng)十分有限。

麓湖澄音舫效果圖，以實(shí)際呈現(xiàn)為準(zhǔn)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，麓湖至今已售湖區(qū)低密物業(yè)僅414套。其中，建筑面積在400㎡以上且一線臨湖的席位僅有78套；若要精準(zhǔn)到臨“外湖”（大水域）的席位僅剩26套。更值得關(guān)注的是未來(lái)五年的預(yù)期，整個(gè)麓湖的低密物業(yè)供應(yīng)計(jì)劃（含澄音舫）僅約108套。

這組數(shù)據(jù)意味著，C16澄音舫是目前乃至未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，麓湖少有的城市濱湖低密物業(yè)。在動(dòng)輒以千畝為單位的湖區(qū)版圖里，能夠真正實(shí)現(xiàn)“濱湖低密、私家碼頭”物理屬性的項(xiàng)目，其含金量早已超越了土地溢價(jià)本身。這種“錯(cuò)過(guò)即無(wú)”的供應(yīng)邏輯，讓每一個(gè)席位都具備了極強(qiáng)的抗周期屬性。

相比傳統(tǒng)高端住宅依賴公開(kāi)市場(chǎng)銷售，麓湖低密物業(yè)則形成了一種長(zhǎng)期的圈層共識(shí)。

此次澄音舫大量房源被老業(yè)主復(fù)購(gòu)，本質(zhì)上反映的，并不僅僅是市場(chǎng)熱度，而是長(zhǎng)期居住體驗(yàn)、社區(qū)認(rèn)同以及資產(chǎn)價(jià)值判斷所形成的持續(xù)共識(shí)。

從目前麓湖的客群結(jié)構(gòu)來(lái)看，關(guān)注者多來(lái)自金融、科技、新能源等行業(yè)。對(duì)于這部分客群而言，一線湖景資源、低密物業(yè)屬性以及長(zhǎng)期形成的社區(qū)環(huán)境，是其關(guān)注的重要因素。

他們深知，麓山與麓湖的發(fā)展一樣都具有較強(qiáng)的階段性特征。無(wú)論是麓山早期的球道資源，還是麓湖核心湖區(qū)的島居產(chǎn)品，都屬于特定開(kāi)發(fā)階段下形成的稀缺資源。

數(shù)據(jù)來(lái)源：好好選房

麓山麓湖在過(guò)去十年展現(xiàn)出的兌現(xiàn)力，已在二手房成交數(shù)據(jù)中得到體現(xiàn)。在成都二手房歷史成交總價(jià)TOP10名單中，麓山麓湖占據(jù)8席。其中，麓山國(guó)際社區(qū)二手別墅過(guò)去累計(jì)成交了512套，溢價(jià)率在173%~1006%之間，幾乎壟斷成都3000萬(wàn)以上豪宅市場(chǎng)，麓湖湖區(qū)別墅累計(jì)已售414套，其中黑蝶貝組團(tuán)曾分別以8968萬(wàn)元和7180萬(wàn)元的總價(jià)位列榜單第二、第三位，實(shí)現(xiàn)高總價(jià)成交。

其中麓湖上榜房源無(wú)一例外都占據(jù)了極致的一線湖景資源。另?yè)?jù)局座調(diào)研顯示，同等戶型下，擁有一線臨湖資源的房源與不臨資源的房源相比，在二手市場(chǎng)上的價(jià)差可達(dá)一倍以上。這也是近年來(lái)部分核心湖區(qū)低密物業(yè)持續(xù)受到關(guān)注的重要原因之一。

與此同時(shí)，麓湖過(guò)去十余年持續(xù)兌現(xiàn)的生活方式與配套體系，也進(jìn)一步構(gòu)成了項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要支撐。

目前，中央湖心區(qū)已經(jīng)逐漸形成較為成熟的全維生活配套。生態(tài)方面，分水公園、穿水公園、疊水公園、環(huán)水公園、漩渦公園等湖區(qū)生態(tài)資源已形成完整生活界面；商業(yè)層方面，漫汀CIRCLE、漫汀食集等配套已成熟運(yùn)營(yíng)；教育方面，則擁有麓湖小學(xué)、麓湖幼兒園等教育資源提供充足教育保障；交通方面，地鐵1號(hào)線麓湖站也進(jìn)一步強(qiáng)化了區(qū)域通達(dá)性。

稀缺資源以及麓湖長(zhǎng)期形成的生活方式與配套體系，也最終共同構(gòu)成了澄音舫難以復(fù)制的長(zhǎng)期居住價(jià)值。

對(duì)于高端住宅而言，所有長(zhǎng)期價(jià)值邏輯，最終仍需要落回產(chǎn)品本身。

澄音舫之所以能夠快速形成市場(chǎng)共識(shí)，核心仍在于其對(duì)于中央湖心區(qū)資源的深度占有，以及新規(guī)時(shí)代下對(duì)于極致居住體驗(yàn)的重新定義。

麓湖澄音舫效果圖，以實(shí)際呈現(xiàn)為準(zhǔn)

據(jù)了解，項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由孟凡浩團(tuán)隊(duì)操刀，在建筑立面上延續(xù)了較強(qiáng)的現(xiàn)代感與濱水氣質(zhì)。大面積玻璃幕墻搭配鋁板外立面，呈現(xiàn)最大超20米觀湖面寬。此外，面向湖區(qū)展開(kāi)的空間布局，也進(jìn)一步強(qiáng)化了項(xiàng)目與湖景資源之間的聯(lián)系。

與此同時(shí)，新規(guī)產(chǎn)品所帶來(lái)的空間變化，也成為塔尖圈層高度認(rèn)同的重要原因。項(xiàng)目在空間尺度、功能布局以及室內(nèi)外銜接方面進(jìn)行了進(jìn)一步的優(yōu)化。通過(guò)方正通透的空間結(jié)構(gòu)、較高的實(shí)用率以及更完整的功能分區(qū)，兼顧家庭成員之間的互動(dòng)性與獨(dú)立性，讓空間布局真正服務(wù)于日常生活場(chǎng)景。且項(xiàng)目外加高級(jí)定制精裝服務(wù)，可按照業(yè)主的生活習(xí)慣進(jìn)行建造，更強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期居住場(chǎng)景下的舒適度。

值得注意的是，隨著麓湖起步區(qū)開(kāi)發(fā)殆盡，這類兼具濱湖生態(tài)資源、低密物業(yè)屬性以及新規(guī)下的極致的產(chǎn)品，注定只能被極少數(shù)具備前瞻眼光的人所持有。

麓湖澄音舫效果圖，以實(shí)際呈現(xiàn)為準(zhǔn)

結(jié) 語(yǔ)

樓市下半場(chǎng)，高端住宅市場(chǎng)的價(jià)值邏輯正在被重新定義。

當(dāng)市場(chǎng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代后，真正能夠長(zhǎng)期保持價(jià)值穩(wěn)定性的，早已不再是單純依賴規(guī)模擴(kuò)張與短期熱度的產(chǎn)品，而是那些占據(jù)不可再生資源、具備長(zhǎng)期兌現(xiàn)能力，并已經(jīng)形成穩(wěn)定圈層共識(shí)的資產(chǎn)。

筆者認(rèn)為，麓湖中央湖心區(qū)低密物業(yè)持續(xù)受到關(guān)注，也折射出當(dāng)前高端住宅市場(chǎng)的一種趨勢(shì)變化——塔尖圈層對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)注重點(diǎn)，正在從擁有一套房子，轉(zhuǎn)向占有一類難以復(fù)制稀缺資源。而這背后，本質(zhì)上也是城市進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段后，高端居住體系的一次價(jià)值重構(gòu)。