萬科被評級為限制性違約

關于萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）信貸評級被惠譽（Fitch Ratings）降至“RD”（限制性違約）一事，其背景、原因、影響及未來展望涉及多個層面。以下為您進行詳細敘述。

一、 評級下調的核心事件與依據

2026年5月18日，國際評級機構惠譽宣布，將萬科的長期外幣及本幣發行人違約評級從“CC”下調至“RD”（限制性違約）。同時，其全資子公司萬科地產（香港）有限公司的評級維持在“CC”。

降級的直接原因是萬科近期完成的一項境內債券重組交易，被惠譽依據其《企業評級標準》認定為“不良債務交換”（DDE）。具體而言，萬科對原定于2026年4月23日到期的20億元人民幣債券進行了重組，償還了本金的40%，并將剩余60%的到期日延長一年。惠譽認為，將到期日延長一年構成了債務條款的“實質性削弱”，旨在幫助發行人避免潛在的最終違約。

二、 萬科深陷的財務與流動性危機

評級下調的背后，是萬科自2025年以來持續惡化的經營與財務狀況。

創紀錄的巨額虧損：2025年，萬科實現營業收入2334.33億元，同比下降32%；歸屬于母公司股東的凈虧損高達885.56億元，較2024年的虧損（494.78億元）進一步擴大。核心的房地產開發業務收入同比減少36.7%，是營收下滑的主因。

嚴峻的流動性壓力：截至2025年末，萬科合并報表中一年內到期的有息負債合計高達1606億元，而現金及現金等價物余額為615億元（其中包含預售監管資金等受限資金）。審計機構德勤華永在2025年度審計報告中增加了“與持續經營相關的重大不確定性”的強調事項段，明確指出這些情況可能導致對萬科持續經營能力產生重大疑慮。

密集的債務到期高峰：2026年，萬科面臨到期的公開市場債券本金合計約146.8億元，其中2026年4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。惠譽也指出，萬科在2026年5月至12月期間將有約130億元人民幣的資本市場債務到期。

三、 “擠牙膏式”債務重組與股東支持

為應對償債壓力，萬科自2025年底以來啟動了一系列債務展期，其方案具有高度一致性，被市場形容為“擠牙膏式”展期。

標準化展期方案：核心方案為“小額固定兌付（如10萬元）+ 40%本金即時支付 + 剩余60%本金展期一年 + 資產增信質押”。2026年以來，萬科已累計完成5只境內債券的展期，總金額達108億元。

大股東持續“輸血”：萬科的最大股東深圳市地鐵集團有限公司（深鐵集團）提供了關鍵的資金支持。2025年11月至2026年初，深鐵集團提供了不超過220億元的借款額度，實際提款約213.76億元，主要用于公開債務償付。2026年5月，雙方再次簽署協議，深鐵集團將在2026年內提供不超過25億元的新借款額度，其中23.59億元已實際發生，用于支付債券展期所需的即時兌付部分。

惠譽的評級波動：正是由于這些債務重組，萬科的評級在“RD”和“CC”之間反復波動。2026年1月完成首批展期后，惠譽曾將其評級從“RD”上調至“CC”。而2026年4月底完成最新的20億元債券展期后，惠譽再次將其下調至“RD”。

四、 管理層的應對與行業背景

內部治理調整：面對經營潰敗，萬科于2026年5月審議通過了新的高管薪酬制度，將高管績效薪酬占比提高至不低于50%，并建立了薪酬與虧損規模聯動的下調機制以及薪酬止付與追索機制，旨在收緊內部管理。

行業系統性風險：萬科管理層在業績說明會上承認，公司在房地產市場供求關系發生重大變化時，未能及時擺脫“高負債、高周轉、高杠桿”的擴張慣性，導致當前化險化債工作面臨巨大挑戰。整個中國房地產行業的深度調整，是萬科陷入困境的宏觀背景。

五、 潛在影響與未來展望

對萬科的影響：

融資渠道基本關閉：“RD”評級意味著萬科已被國際資本市場歸入“違約”類別，通過發行新債進行再融資的可能性極低。

可能觸發交叉違約：評級下調可能觸發部分存量債務合同中的加速清償條款，帶來額外的即時現金流壓力。

經營持續承壓：惠譽預計其銷售額在2025年下降46%后，2026年可能進一步下降約50%，自由現金流將持續為負。

對市場與債權人的影響：

惠譽警告，由于萬科流動性緊張且即將面臨大量債務到期，未來數周內可能出現進一步的債務重組或違約情況。

當前的展期方案僅將60%的債務壓力推遲一年，并未根本解決問題。若銷售回款和資產處置速度不及預期，2027年將迎來新一輪償債高峰。

債權人面臨“兩難選擇”：接受展期方案可避免立即違約，但回收期限被拉長且不確定性增加。

總結而言，惠譽將萬科降至“RD”評級，是對其已發生技術性違約事實的確認，更是對其嚴峻流動性危機和持續經營重大不確定性的警示。萬科的化債之路依賴于“資產處置+股東借款+債務展期”的組合拳，但其根本出路在于銷售端能否企穩回升以恢復自身造血能力。在行業寒冬未過的背景下，這場“沒有捷徑的遠征”仍充滿挑戰。