藏不住了！中央重磅出手，5月全國(guó)大規(guī)模收房潮正式來(lái)襲

隨著舊樓市政策的深入，原來(lái)舊樓市政策主要圍繞在大中城市，舊樓市政策已擴(kuò)展到了我國(guó)的縣城。2024年6月20日，住建部表示，要推動(dòng)縣級(jí)以上城市開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。也就是說(shuō)，我國(guó)有1800多個(gè)縣城都可以來(lái)收購(gòu)房子了。

其實(shí)，這場(chǎng)覆蓋全國(guó)的存量房收儲(chǔ)行動(dòng)絕非憑空出現(xiàn)，背后是兩年多的政策鋪墊與工具積累，2026年5月的全面鋪開(kāi)，只是政策能量的集中釋放，而縣城被納入其中，正是這一輪收儲(chǔ)行動(dòng)向基層延伸的關(guān)鍵一步。

聽(tīng)起來(lái)這是一個(gè)好消息，如果縣城房子去了庫(kù)存，地方財(cái)政就去了一塊大“心病”，縣域經(jīng)濟(jì)會(huì)有起色，還能讓人住上保障性住房。

那首先分析一下收購(gòu)縣城房的利和弊。要讀懂縣城收購(gòu)政策的意義，需先理清整體政策脈絡(luò)：2024年5月，央行就已設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企收購(gòu)存量商品房用作保障房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元，只是當(dāng)時(shí)因地方配套資金不足，市場(chǎng)反響平淡。

同年9月，央行將再貸款支持比例從60%提升至100%，承擔(dān)全部利息成本，2025年7月又拓寬使用范圍，為2026年的全面推進(jìn)奠定了基礎(chǔ)。

利在于緩解房地產(chǎn)的庫(kù)存壓力，可以改善民生，用于解決保障性住房問(wèn)題。

這一點(diǎn)在政策頂層設(shè)計(jì)中早已明確，2026年3月“十五五”開(kāi)局之年的《政府工作報(bào)告》，首次重提房地產(chǎn)“去庫(kù)存”，并明確“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障房”，確定地方國(guó)企為收購(gòu)主體，標(biāo)志著樓市治理從“救房企、催成交”的增量邏輯，轉(zhuǎn)向“消化存量、補(bǔ)齊保障”的結(jié)構(gòu)改革。

4月底，中央政治局會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定樓市、盤(pán)活存量”，自上而下的定調(diào)，讓縣城收購(gòu)政策快速落地，截至2026年5月中旬，全國(guó)已有上百個(gè)城市成立收購(gòu)工作專(zhuān)班，70多個(gè)城市公開(kāi)發(fā)布房源征集公告，其中就包含大量縣城。

對(duì)縣城而言，收購(gòu)存量房既能化解當(dāng)?shù)胤科蟮膸?kù)存壓力，幫助房企快速回籠資金，也能讓地方政府?dāng)[脫土地出讓依賴，同時(shí)快速補(bǔ)齊保障性住房短板，可謂一舉多得。

那問(wèn)題是，政府為何要收購(gòu)呢？這是因?yàn)椋h城存量房太多了，只有去庫(kù)存，我國(guó)房地產(chǎn)才有希望走出泥潭。眼下，房企需要快速回籠資金，地方政府也急需出讓土地。

其實(shí)，政府每年都有建設(shè)公共住房和保障房的需求，這些房子，政府現(xiàn)在可以去市場(chǎng)上收購(gòu)，相較于新建保障房，收購(gòu)存量房不僅周期更短，還能避免重復(fù)建設(shè)，這也是政策選擇收購(gòu)模式的核心原因。

從整體市場(chǎng)來(lái)看，2024年房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期曾達(dá)26個(gè)月高峰，2025年回落至23個(gè)月，去庫(kù)存壓力依然較大，縣城作為庫(kù)存壓力的重要承載地，自然成為政策發(fā)力的重點(diǎn)領(lǐng)域。

問(wèn)題在于，收購(gòu)會(huì)給地方財(cái)政帶來(lái)壓力，也有可能干擾房子的市場(chǎng)價(jià)格。我們不禁要問(wèn)，收購(gòu)的錢(qián)是從哪里來(lái)的呢？1800多個(gè)縣收購(gòu)房產(chǎn)，需要大量的資金。5月17日，央行宣布拿出3000億元，作為建立保障性住房再貸款，用于地方國(guó)企收購(gòu)已建成待出售的商品房。

相對(duì)龐大的房地產(chǎn)庫(kù)存，用3000至5000億元去撬動(dòng)一個(gè)幾萬(wàn)億規(guī)模的市場(chǎng)，恐怕是杯水車(chē)薪。不過(guò)，這一資金短板已有配套解決措施，2024年10月，國(guó)務(wù)院允許專(zhuān)項(xiàng)債券支持存量房收購(gòu)后，專(zhuān)項(xiàng)債已成為主要資金來(lái)源，2026年專(zhuān)項(xiàng)債額度進(jìn)一步上調(diào)。

截至5月10日，全國(guó)28個(gè)省市公示的收儲(chǔ)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模累計(jì)超7700億元，疊加央行再貸款和地方國(guó)企自有資金，可調(diào)動(dòng)資金已突破萬(wàn)億。

像石城縣就通過(guò)爭(zhēng)取中央、省級(jí)專(zhuān)項(xiàng)資金和發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券，為保障性住房相關(guān)項(xiàng)目提供資金支持，緩解了地方財(cái)政壓力。即便如此，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱的縣城而言，資金壓力依然存在，這也是縣城收購(gòu)政策推進(jìn)中需要破解的難題。

此外，縣城收購(gòu)存量房也有明確的選房邏輯，并非來(lái)者不拒，而是參考全國(guó)統(tǒng)一的收儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)盯住三類(lèi)標(biāo)的：一是縣城核心區(qū)域的“老破小”，房齡15至25年、配套成熟，改造后租金穩(wěn)定，是收儲(chǔ)優(yōu)先項(xiàng)；二是縣城遠(yuǎn)郊滯銷(xiāo)新房和尾盤(pán)，主要用于化解房企債務(wù)，防止價(jià)格踩踏；

三是長(zhǎng)期空置的優(yōu)質(zhì)次新房、小戶型，承接業(yè)主難以出售的房源。需要明確的是，收購(gòu)全程實(shí)行市場(chǎng)化評(píng)估，價(jià)格隨行就市、自愿交易，不存在強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)，這也避免了對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)度干擾。

政府收購(gòu)房產(chǎn)，這會(huì)對(duì)縣城的房產(chǎn)出租和出售產(chǎn)生影響嗎？答案是肯定的，但影響呈現(xiàn)明顯分化。從全國(guó)整體情況來(lái)看，核心區(qū)域的老舊房源被批量收走后，二手房掛牌減少，流動(dòng)性明顯改善，而遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存被收儲(chǔ)后，周邊商品房?jī)r(jià)格預(yù)期會(huì)被壓低，溢價(jià)空間削弱。

具體到縣城，這種分化同樣存在：縣城核心地段的優(yōu)質(zhì)房源，因國(guó)家隊(duì)兜底，價(jià)格有望企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)溫和回升；而人口外流、產(chǎn)業(yè)薄弱的縣城遠(yuǎn)郊，房?jī)r(jià)依舊承壓，跌幅可能維持在合理區(qū)間。

對(duì)普通家庭而言，這也是一次資產(chǎn)優(yōu)化的機(jī)會(huì)：有多套房的可掛牌核心區(qū)小戶型，置換遠(yuǎn)郊非核心資產(chǎn)；剛需群體可擇機(jī)入手核心區(qū)房源，自住需求優(yōu)先考慮配套成熟區(qū)域，不必過(guò)度恐慌，政策明確保障自住房權(quán)益，還可通過(guò)“賣(mài)房換房票”的方式低成本改善居住條件。

第二，談一談國(guó)外是怎么做保障性住房的。國(guó)外的保障性住房，大多是補(bǔ)貼給窮人。

韓國(guó)在2000年至2006年，韓國(guó)以年均20%以上的速度增加公共住房建設(shè)，緩解中低收入家庭的住房問(wèn)題。這種大規(guī)模新建公共住房的模式，與我國(guó)當(dāng)前“收購(gòu)存量房+補(bǔ)齊保障”的模式有所不同，但核心目標(biāo)一致，都是通過(guò)政府干預(yù)，解決中低收入群體的居住難題。

德國(guó)實(shí)行的是公共福利住房制度，由政府資助建造，并向多子女家庭、殘疾人、低收入者等出售或出租。到2005年，德國(guó)已建造了近1000萬(wàn)套公共福利住房。德國(guó)現(xiàn)有人口是8400萬(wàn)，大約近三分之一的人住在公共服務(wù)房里。

德國(guó)的模式強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)、長(zhǎng)期保障，通過(guò)制度化建設(shè)，讓保障性住房覆蓋廣泛群體，這為我國(guó)縣城保障性住房的后續(xù)管理提供了參考——收購(gòu)只是第一步，如何完善保障房配套、規(guī)范管理，讓真正有需求的人住上房，才是關(guān)鍵。

最后來(lái)看法國(guó)，法國(guó)規(guī)定，在人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部租房的比例不低于20%。這一硬性規(guī)定，確保了保障性住房的供給規(guī)模，避免了保障房供給不足的問(wèn)題。

對(duì)比我國(guó)縣城，目前收購(gòu)政策主要聚焦于“去庫(kù)存+補(bǔ)保障”，未來(lái)可借鑒法國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合縣城人口規(guī)模和住房需求，明確保障性住房的供給比例，讓政策更具針對(duì)性和長(zhǎng)效性。

我國(guó)政府收購(gòu)房子來(lái)解決保障性住房問(wèn)題，用來(lái)改善中低收入家庭居住條件，這是一件好事。

從國(guó)家戰(zhàn)略層面來(lái)看，存量房收儲(chǔ)是“十五五”開(kāi)局年重要的民生工程，一邊消化房地產(chǎn)庫(kù)存包袱，一邊補(bǔ)齊保障短板，同時(shí)托住地方財(cái)政和銀行資產(chǎn)端，是一石三鳥(niǎo)的組合拳，而縣城作為政策延伸的重點(diǎn)，其收購(gòu)工作的推進(jìn)，更是推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)住房保障均衡的重要舉措。

目前，安徽舒城縣、蒙城縣等縣域已率先落地存量房收購(gòu)項(xiàng)目，籌集保障性住房上千套，為全國(guó)縣城提供了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

但商品房的價(jià)格該由市場(chǎng)供求來(lái)決定，而保障性住房該由政府來(lái)負(fù)責(zé)解決。這也是我國(guó)存量房收購(gòu)政策的核心原則——政府收購(gòu)存量房用于保障房，聚焦的是民生需求，而非干預(yù)商品房市場(chǎng)價(jià)格，全程市場(chǎng)化運(yùn)作，既避免了“越位”，也確保了“缺位”。

從宏觀環(huán)境來(lái)看，2026年央行保持貨幣端寬松，1年期支農(nóng)支小再貸款利率降至1.25%，為縣城收購(gòu)提供了寬松的金融環(huán)境，同時(shí)各地也在優(yōu)化公積金政策，加碼配套支持，讓政策落地更順暢。

總體而言，縣城存量房收購(gòu)政策，是全國(guó)存量房收儲(chǔ)行動(dòng)的重要組成部分，既延續(xù)了兩年多的政策脈絡(luò)，也結(jié)合縣城實(shí)際情況，針對(duì)性解決庫(kù)存壓力和民生保障問(wèn)題。

雖然目前仍面臨地方財(cái)政壓力、區(qū)域分化等挑戰(zhàn)，但隨著專(zhuān)項(xiàng)債、再貸款等資金支持的持續(xù)到位，以及國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的借鑒，這項(xiàng)政策必將逐步完善。

相信在政策的引導(dǎo)下，縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，縣域經(jīng)濟(jì)也將迎來(lái)新的起色，而中低收入家庭的居住條件，也將得到切實(shí)改善。