北京
案件情節(jié)
陳女士與高先生系母子關(guān)系。2009 年，陳女士聲稱擬購買河北省的一號(hào)房屋和二號(hào)房屋兩套房屋，由于當(dāng)時(shí)限制多套房貸款政策，遂與高先生約定借用高先生的名義購買，所有購房費(fèi)用均由陳女士支付。后陳女士以高先生的名義簽訂購房合同，支付了房屋首付款并按月償還貸款。2011 年兩套房屋登記在高先生名下。2016 年陳女士將剩余貸款一次性還清。2013 年高先生與趙女士結(jié)婚，2020 年趙女士起訴離婚并要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)陳女士起訴要求高先生配合辦理兩套房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
法院評(píng)析
法院認(rèn)為，依據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)。本案中，兩套房屋登記在高先生名下，故高先生為上述兩套房屋的登記權(quán)利人。當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。但本案中，陳女士雖主張其與高先生之間存在借名買房的口頭協(xié)議，高先生亦表示同意，但上述主張未得到趙女士之認(rèn)可，結(jié)合雙方之間的關(guān)系以及高先生與趙女士正在離婚訴訟等事實(shí)來看，陳女士并未就其上述合意之主張充分舉證。陳女士雖就上述房屋進(jìn)行了全部出資，但僅憑出資的事實(shí)不能證明存在借名買房的關(guān)系。故對(duì)陳女士的訴訟請(qǐng)求不予支持。
律師勝訴心得（第三人趙女士勝訴）
本案勝訴的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確把握了涉及離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)借名買房案件的審查標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)借名買房糾紛涉及第三人（特別是配偶）利益時(shí)，法院會(huì)更加嚴(yán)格地審查借名合意的證據(jù)，不能僅憑母子之間的自認(rèn)就認(rèn)定借名關(guān)系成立，因?yàn)檫@可能損害第三人的合法權(quán)益。特別是在離婚訴訟期間，父母子女之間串通虛構(gòu)借名買房來轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情況時(shí)有發(fā)生，法院對(duì)此會(huì)保持高度警惕。本案中，僅有出資事實(shí)而無明確的借名約定，不足以對(duì)抗物權(quán)登記和配偶的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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