美聯(lián)儲降息難救中國樓市，高盛預(yù)測2027年見底

多家國際投行近期密集釋放對中國房地產(chǎn)市場的積極信號，普遍看好一線城市修復(fù)前景。

樂觀判斷的背后，既有香港樓市率先復(fù)蘇的參照支撐，也與全球貨幣政策走向、內(nèi)地樓市結(jié)構(gòu)性變化密切相關(guān)，而美聯(lián)儲降息周期的傳導(dǎo)效應(yīng)，更成為市場關(guān)注的重要變量，也是國際投行樂觀預(yù)期的重要支撐。

高盛發(fā)布報告，搶在一線城市復(fù)蘇之前布局，指出上海和深圳有望在今年底或2026年下半年觸底，預(yù)計兩地房價在2025年底至2028年底期間累計上漲約15%。

這一預(yù)測并非憑空得出，其核心邏輯在于，香港樓市已率先復(fù)蘇，而上海、深圳在人口、收入、住房可負(fù)擔(dān)性及供給等基本面指標(biāo)上與香港相似，或?qū)?fù)制其修復(fù)路徑。

特朗普2025年1月二度入主白宮后，美聯(lián)儲的貨幣政策被徹底拖入政治旋渦，2025年9月議息會議開啟降息，連續(xù)三次各下調(diào)25個基點(diǎn)，至當(dāng)年12月將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間壓至3.50%-3.75%，全年累計降幅75個基點(diǎn)。

進(jìn)入2026年，1月、3月議息會議均維持利率不變，美聯(lián)儲在通脹黏性面前選擇觀望，未兌現(xiàn)市場期待的“鮑威爾揮別禮”。

沃什提出“縮表+降息并行”，既滿足政府降息刺激經(jīng)濟(jì)的需求，又對沖通脹反彈風(fēng)險，但即便如此，“激進(jìn)放水”也難以落地。高盛、摩根士丹利等投行共識是，2026年美聯(lián)儲將再降息50個基點(diǎn)，將利率降至3.00%-3.25%。

貨幣政策的拉扯并未妨礙港元資產(chǎn)率先分享紅利。作為聯(lián)系匯率制下的國際金融中心，港元利率跟隨美聯(lián)儲調(diào)整，香港樓市率先走出扎實上行行情。

香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2026年2月份香港私人住宅售價指數(shù)為307.6點(diǎn)，較1月份上漲1.5%。市場情緒持續(xù)升溫，中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青將全年樓價預(yù)測從15%上調(diào)至接近20%，高盛也將2026年香港樓價升幅預(yù)測由5%大幅調(diào)高至12%。

港股、港樓齊唱多頭的氛圍下，“美聯(lián)儲降息能不能傳導(dǎo)到內(nèi)地樓市”再次被推上風(fēng)口。

高盛報告指出，自2025年4月以來，香港開發(fā)商股價平均上漲約65%，而內(nèi)地開發(fā)商同期仍下跌約17%。

目前，優(yōu)質(zhì)國有房企平均市凈率僅0.5倍，對應(yīng)2026到2027年約5%的凈資產(chǎn)收益率（ROE），與香港開發(fā)商估值相當(dāng)，但ROE更高，市場可能過度悲觀。這一對比也解釋了國際投行的樂觀邏輯——內(nèi)地核心城市樓市的估值優(yōu)勢明顯，修復(fù)潛力尚未充分釋放。

摩根大通策略師巴拉特也表示，香港房地產(chǎn)市場復(fù)蘇正逐步外溢至中國主要城市，股市反彈帶來的財富效應(yīng)也在提振住房需求。

國家統(tǒng)計局4月16日數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，全國新建商品房銷售面積1.95億平方米，同比下降10.4%；新建商品房銷售額1.73萬億元，同比下降16.7%。

開發(fā)投資端壓力更突出，1—3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比下降11.2%，其中住宅投資13531億元，下降11.0%，與港樓的火熱形成鮮明對比。

但結(jié)構(gòu)性暖意已在核心城市顯現(xiàn)，年初以來，百城二手住宅價格環(huán)比降幅收窄，1-2月累計下跌1.39%，新房價格累計上漲0.13%；3月上海、北京二手房成交量同比大增，上海成交3.1萬套創(chuàng)近五年新高，北京成交約2萬套創(chuàng)15個月新高，一線城市率先回暖的態(tài)勢明顯，三四線城市則繼續(xù)筑底，市場分化持續(xù)。

香港實行聯(lián)系匯率制，港元利率跟隨美聯(lián)儲調(diào)整，缺乏騰挪空間；而人民幣體系需兼顧增長、就業(yè)、幣值、銀行體系健康等多重目標(biāo)，貨幣政策更具獨(dú)立性。

2026年4月，央行等額續(xù)作MLF并維持利率不變，至此MLF利率已連續(xù)11個月持平，主要因2025年四季度末商業(yè)銀行凈息差處于1.42%的歷史低位，進(jìn)一步壓利率可能影響銀行體系穩(wěn)定，央行的克制具有充分合理性。

宏觀面給貨幣政策留出了觀望余地。2026年一季度GDP增速達(dá)5.0%，落在全年“4.5%—5%”目標(biāo)上沿，穩(wěn)增長需求不高，貨幣政策處于觀察期。但樓市短板仍被重點(diǎn)關(guān)注，市場對年中前后政策發(fā)力抱有期待。

預(yù)計監(jiān)管層可能通過引導(dǎo)5年期以上LPR較大幅度下行，結(jié)合財政貼息等方式，推動房貸利率下調(diào)，這是扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵，其傳導(dǎo)效率遠(yuǎn)高于美聯(lián)儲降息的“遠(yuǎn)水救近火”。

瑞銀證券首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋宇此前指出，北京、上海等地限購放松及補(bǔ)貼政策方向明顯轉(zhuǎn)變，一線城市仍有進(jìn)一步松綁空間。

結(jié)合高盛此前研報判斷，“2027年中國房價見底”的預(yù)測正逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)實質(zhì)感：在供應(yīng)縮量背景下，新房可售庫存小幅下行，出清周期為24個月，疊加各地“以舊換新”、國企收儲改造保障房等政策，2027年前后存量房壓力有望明顯緩解。

從國際經(jīng)驗來看，這一時間表也具有合理性。日本20世紀(jì)90年代樓市泡沫破裂后，跌幅九成集中在前五年；中國香港樓市2021年見頂后，用了約四年時間見到量價拐點(diǎn)，當(dāng)前價格較歷史高點(diǎn)仍有25%的回撤。

同處大中華區(qū)的內(nèi)地市場，調(diào)整周期可能稍長，但復(fù)蘇終點(diǎn)不會缺席。兩會《政府工作報告》明確今年要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，《“十五五”規(guī)劃綱要》部署“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，政策發(fā)力節(jié)奏與高盛預(yù)測高度吻合。

對普通購房者而言，2026年需認(rèn)清三大現(xiàn)實：一是別幻想美聯(lián)儲能“救”內(nèi)地樓市，人民幣的獨(dú)立性決定了這種聯(lián)動難以實現(xiàn)；二是摒棄“早買早賺”的舊邏輯，“好房子”導(dǎo)向和保障房雙軌制已寫入“十五五”規(guī)劃；

三是租賃市場制度紅利正在釋放，《住房租賃條例》落地后，“租購?fù)瑱?quán)”將在一二線城市逐步鋪開，臺灣地區(qū)推動的社會住宅政策也提供了類似參照，為年輕人提供了買房之外的體面選擇。剛需可等待政策落地，閑置資金可關(guān)注一二線核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，三四線城市則需更長時間蟄伏。

分析認(rèn)為，隨著政策環(huán)境寬松、資本市場回暖和核心城市基本面增強(qiáng)，國際機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)的判斷正從謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性樂觀。一線城市能否率先企穩(wěn)，將成為行業(yè)復(fù)蘇的重要風(fēng)向標(biāo)，而政策發(fā)力、估值修復(fù)與需求提振的疊加，將成為推動核心城市樓市復(fù)蘇的關(guān)鍵力量。