終于要翻身！北京二環(huán)內(nèi)「被遺忘」的老街區(qū)，30年苦等迎來騰退

2026.05.11

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鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京訊“終于等到這一天了！”5月10日上午，北京東城區(qū)磁器口東街區(qū)的公告欄前，一位頭發(fā)花白的大爺指著剛貼出的《磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目騰退政策（征求意見稿）》，聲音有些顫抖。

“我在這胡同里住了一輩子，早就說要拆遷，多少年了都沒動靜，這回只要補償合理，我就簽字搬走，沒什么可猶豫的。”大爺拖著一口地道的北京話告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)。

從最初的“崇外6號地”危改立項，到如今升級為“磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目”，這片位于北京二環(huán)內(nèi)核心區(qū)的平房區(qū)，終于迎來了實質(zhì)性的騰退改造階段。

5月9日，北京首開磁東新暉城市更新置業(yè)發(fā)展有限公司正式發(fā)布公告，宣布啟動政策意見收集及入戶信息核對工作，標志著這個備受關(guān)注的城市更新項目正式拉開帷幕。

片區(qū)內(nèi)騰退公告已經(jīng)張貼

30余年等待終圓夢，再也不用被"釘子戶"拖累了

磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目，在1992年立項時被稱為“崇外六號地”，彼時由新世界集團拿下這片土地的整體開發(fā)權(quán)，但只開發(fā)了價值更高的北段地塊。

盡管2007年曾重立公示牌，卻因為資金平衡難和釘子戶問題，又停滯近20年。

時至今日，“崇外六號地”變身磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項目，并作為東城區(qū)今年最重要的民生工程之一重新啟動。

具體來看，項目實施范圍為：北至廣渠門內(nèi)大街，西至崇文門外大街，南至法華寺街，東至幸福大街（不含新世界公司組織實施的崇外六號地危改區(qū)西北角商業(yè)金融項目、新世界公司已實施完成的新裕家園），總面積約47.6公頃，涉及6000余戶居民。

騰退區(qū)域大致范圍

本次項目最大的亮點，就是采用了“居民自愿、平等協(xié)商、整院實施”的原則。

這意味著，同一門牌自然院落或獨立門牌范圍內(nèi)全部被騰退人簽署騰退補償協(xié)議，即為形成整院。整院簽約比例達到100%的被騰退人排序最優(yōu)。

對于項目范圍內(nèi)整院中非直管公房均已完成簽約，直管公房承租人簽訂補償協(xié)議戶數(shù)比例達到80%且整院內(nèi)僅剩余兩戶及以下未簽約的直管公房，承租人不配合騰退房屋的，產(chǎn)權(quán)單位可以申請調(diào)解;調(diào)解不成的，區(qū)住房城市建設(shè)委可以依申請作出更新決定。

磁器口東街區(qū)現(xiàn)狀實景圖

這一機制徹底解決了過去“一戶不簽，全院遭殃”的難題，既保障了絕大多數(shù)居民的利益，也避免了少數(shù)人綁架公共利益，為未來核心區(qū)的更新改造提供了可復(fù)制的范本。

根據(jù)政策，被騰退人將獲得貨幣補償，并可選擇購買對接安置房源和適當補助。貨幣補償按照被騰退房屋價值確定，公房需扣除被騰退房屋重置成新價，具體金額以分戶評估報告為準。

磁器口東街區(qū)現(xiàn)狀實景圖

除了基礎(chǔ)的貨幣補償外，政策還設(shè)置了多項補助，比如：選擇購買對接安置房源的，每戶一次性給予30萬元；總建筑面積小于12平方米且購買安置房的，按公式計算給予額外補助；搬家騰房補助，按建筑面積1080元/平方米計算；停產(chǎn)停業(yè)損失補助：用于經(jīng)營的房屋，按營業(yè)面積3000元/平方米給予一次性補助。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)現(xiàn)場了解到，目前給出的補償方案是：房本面積×1.333=四舍五入小數(shù)點后兩位數(shù)，再乘以12萬元/平。

按照區(qū)域內(nèi)最常見的10平米住宅為例，按照上述公式計算，補償金額約160萬元，加上30萬的安置房補助和搬家騰房補助，合計約190萬元左右。（該計算結(jié)果僅供參考，實際補償金額以最終政策為準。）

此外，官方提供了三個定向安置房，均為現(xiàn)房，可實現(xiàn)即買即?。?/p>

朝陽區(qū)豆各莊項目：銷售價格27600元/平方米，毛坯交付；

通州區(qū)東惠家園：銷售價格21000元/平方米，毛坯交付；

順義區(qū)北汽越野車廠項目：銷售價格17500元/平方米（最終以區(qū)政府定價為準），全裝修交付。

觀看公告的當?shù)鼐用?/p>

目前來看，該項目正處于政策意見收集階段（5月9日-5月15日），居民可以通過公告上的10個工作小組的聯(lián)系電話反饋意見。

同時，5月9日-6月10日期間，相關(guān)工作人員將逐戶上門核實信息，居民需要準備好房屋權(quán)屬證明、身份證、戶口本等相關(guān)材料。

城市更新：一街之隔兩個世界，老城改造勢在必行

磁器口東街區(qū)，是北京二環(huán)內(nèi)最后一片連片的大型平房區(qū)之一。它的地理位置有多優(yōu)越？用“寸土寸金”來形容毫不為過。

這一區(qū)域距離天安門廣場直線距離僅2.5公里，距離天壇公園東門不到800米，緊鄰5號線、7號線兩條地鐵交會的磁器口地鐵站。

周邊有新世界百貨、國瑞購物中心等商業(yè)綜合體，有北京第一零九中學、崇文小學等教育資源，還有北京市普仁醫(yī)院、北京醫(yī)院等三甲醫(yī)院?？梢哉f，這里的城市配套非常齊全。

然而，就是這樣一個黃金地段，內(nèi)部的居住環(huán)境卻與周邊形成了觸目驚心的反差。

走進磁器口東街區(qū)，仿佛穿越回了上世紀九十年代。狹窄的胡同里電線縱橫交錯，低矮的平房擠在一起，很多房屋已經(jīng)年久失修，公共廁所和自來水龍頭還是幾戶人家共用，冬天沒有集中供暖，夏天蚊蟲滋生。

磁器口東街區(qū)現(xiàn)狀實景圖

而片區(qū)之外，就是車水馬龍的崇文門外大街，高樓林立，霓虹閃爍，兩個世界僅一步之遙。

隨著北京城市發(fā)展進入存量時代，城市更新已經(jīng)成為破解“大城市病”、提升城市品質(zhì)的必由之路。

磁器口東街區(qū)的更新改造，不僅要改善居民的居住條件，還要完善城市功能，傳承歷史文化。

值得一提的是，在本次更新過程中，歷史文化保護被放在了突出位置。區(qū)域內(nèi)的法華寺，是東城區(qū)區(qū)級文物保護單位，始建于明弘治十七年，曾是北京南城最大的寺院之一。雖然現(xiàn)在僅存山門、幾間配房和一些殘碑，但它承載著這片土地的歷史記憶。

法華寺原址現(xiàn)狀實景圖

土地價值：核心區(qū)稀缺性凸顯，周邊房價早已突破10萬/平+

磁器口東街區(qū)的啟動，再次印證了北京核心區(qū)土地的稀缺價值。

去年11月，北京城建以20.28億元拿下與磁器口東街區(qū)僅600米的“祈年大街地塊”，住宅樓面價高達10.36萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊未來的商品住宅售價，很可能會突破16萬元/平方米，成為北京下一個頂豪項目。

實際上，距離磁器口東街區(qū)僅1.5公里的北京城建·天壇府項目，作為北京二環(huán)內(nèi)規(guī)模最大的在售住宅項目，自2021年開盤以來，累計銷售額超過500億元。截至2026年4月，天壇府六期的在售均價為13.9萬元/平方米。

即使是二手房市場，東城區(qū)核心區(qū)的房價也一直保持在高位。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，東城區(qū)二手房的參考均價為100597元/平方米，其中天壇、崇文門等板塊的二手房均價普遍在11-13萬元/平方米之間。

不過，根據(jù)東城區(qū)的最新規(guī)劃，磁器口東片區(qū)騰退后，將不再建設(shè)大規(guī)模的商品住宅，而是重點發(fā)展文化創(chuàng)意、商務(wù)服務(wù)和旅游休閑產(chǎn)業(yè)。

政策顯示，磁器口東街區(qū)是北京老城南南部街區(qū)保護更新重要空間節(jié)點之一，本項目通過片區(qū)綜合性城市更新的方式，傳承地區(qū)文脈和優(yōu)秀歷史文化，改善人居環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施，提升地區(qū)發(fā)展活力和發(fā)展質(zhì)量，將街區(qū)建設(shè)為文、商、旅、居融合發(fā)展的特色活力街區(qū)，讓歷史文化和現(xiàn)代生活融為一體。

磁器口東街區(qū)現(xiàn)狀實景圖

城市更新的最終目的，是讓城市更美好，讓居民生活更幸福。對于磁器口東街區(qū)的居民來說，這次騰退改造是改善居住條件、提升生活質(zhì)量的難得機遇。

相信在不久的將來，磁器口東街區(qū)將徹底告別過去的臟亂差，變成一個環(huán)境優(yōu)美、配套完善、宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化街區(qū)。而那些曾經(jīng)在這里生活過的人們，也將帶著對老胡同的美好回憶，在新的家園里，開啟更加幸福的新生活。

對于磁器口東街區(qū)的騰退，歡迎在評論區(qū)分享你的看法，也歡迎磁器口的老街坊們說說你的想法！