優(yōu)缺點(diǎn)同樣鮮明，龍華聯(lián)發(fā)新澍雅居深陷定價(jià)困局

4月30日，位于深圳龍華紅山的純新盤聯(lián)發(fā)新澍雅居正式開(kāi)盤，332套房源全部入市。這個(gè)從拿地起就備受爭(zhēng)議的“三角地”項(xiàng)目，以其鮮明的優(yōu)缺點(diǎn)和一波三折的定價(jià)策略，成為近期深圳樓市的一大焦點(diǎn)。

據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)顯示，項(xiàng)目位于龍華區(qū)佳民路與民塘路交叉口北80米，是聯(lián)發(fā)位于該片區(qū)開(kāi)發(fā)的第二個(gè)住宅項(xiàng)目。

聯(lián)發(fā)新澍雅居地處龍華民治街道民塘路與佳民路交匯處，距離地鐵4號(hào)線上塘站約800米、6號(hào)線上芬站約650米，屬雙地鐵覆蓋片區(qū)。

周邊商業(yè)配套成熟，星河COCO City、Costco華南旗艦店均在1公里范圍內(nèi)；

教育方面，小學(xué)學(xué)區(qū)為華東師范大學(xué)附屬龍華未來(lái)小學(xué)，初中學(xué)區(qū)為龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)校（龍華前三名校）。項(xiàng)目容積率僅2.5，遠(yuǎn)低于紅山板塊4.0以上的平均水平，且為無(wú)回遷、無(wú)保障房的純商品房小區(qū)，低密純居屬性突出。

戶型方面，項(xiàng)目規(guī)劃69㎡三房一衛(wèi)、79-82㎡三房?jī)尚l(wèi)及99㎡四房?jī)尚l(wèi)共332套，由于采用深圳最新建筑新規(guī)設(shè)計(jì)，所有戶型得房率接近100%，69㎡也能實(shí)現(xiàn)三開(kāi)間朝南的格局，精準(zhǔn)狙擊預(yù)算有限但追求功能性的年輕剛需客群。

然而，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)鮮明的背后，劣勢(shì)也同樣突出。項(xiàng)目地塊僅約1.1萬(wàn)㎡，且呈南寬北窄的三角形，樓棟布局極為受限，項(xiàng)目西側(cè)樓棟距城中村民房最近僅約16至18米。

低樓層住戶的視野、采光和隱私均面臨挑戰(zhàn)。

作為聯(lián)發(fā)集團(tuán)在大灣區(qū)的“新澍”青年產(chǎn)品系首發(fā)之作，開(kāi)發(fā)商以69㎡做三房的極致操作實(shí)現(xiàn)了“總價(jià)低、功能全”，卻也犧牲了一定的舒適度。

定價(jià)方面，2025年6月聯(lián)發(fā)以12.12億元競(jìng)得該地塊，經(jīng)歷65輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)46.6%，樓面價(jià)約44559元/㎡，業(yè)內(nèi)推算成本價(jià)接近6.8萬(wàn)元/㎡。

然而項(xiàng)目備案均價(jià)僅7.14萬(wàn)元/㎡，且開(kāi)盤前即經(jīng)歷兩次降價(jià)：最初8.848折后均價(jià)約6.3萬(wàn)元/㎡，此后臨時(shí)追加折扣至8.582折，折后均價(jià)6.13萬(wàn)元/㎡，折后總價(jià)約372至652萬(wàn)元。

面對(duì)周邊深業(yè)頤樾府、臻著雅居等競(jìng)品約6.3萬(wàn)元/㎡的參考價(jià)，新澍雅居以接近成本的價(jià)格開(kāi)盤，體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)壓力下的妥協(xié)與無(wú)奈。