物業公司“撤場潮”襲來：居民不愿交物業費，物業公司也不干了

你有沒有想過，哪天早上出門扔垃圾，突然發現小區物業連人帶東西全沒了？別覺得這是段子，2026年這場物業撤場潮，早就以超出預期的速度蔓延到全國了。不是業主鬧著趕人，是物業自己扛不住直接撂挑子。中指研究院和克而瑞物管的監測數據顯示，今年一季度全國公開披露的物業撤場項目就有173個，基本追平2025年全年的總量。

別覺得撤場的都是沒名氣的小物業公司，這兩年行情早就變天了。今年春天，連被稱作行業黃埔軍校的萬科物業，都連著發出好幾份退場公告。5月底終止武漢一個小區的服務，6月底一口氣從徐州六個住宅項目撤出，一個月甩掉七個項目，放在過去根本想都不敢想。

萬科自己在退場公告里說的明明白白，收支嚴重虧損，已經沒辦法維持服務中心正常運轉。這話放在小物業身上可能沒人當回事，從行業標桿萬科嘴里說出來，完全就是行業地震的信號。不止萬科，好多頭部物業都在甩包袱。

中海物業2025年約滿不續或者退盤的總面積達到5560萬平方米，同比漲了25%。世茂服務和永升服務的退管面積都超過了3000萬平方米，碧桂園服務沒披露具體數字，財報里也明明白白說了主動退出若干虧損項目。保利、綠城、融創的物業板塊也都在瘦身。

這事往根上找，還得說到開發商這邊。過去二十年，物業公司和母公司開發商本來就是利益綁定的，開發商建房賣房，物業都是自家關聯公司接盤，一邊靠母公司給項目，一邊靠開發商財務補貼撐著體面。現在這條補給線斷了，前線自然守不住。

補給線斷的原因大家都清楚，就是房企的債務危機。萬科2025年凈虧損預估約820億元，創下上市以來最大虧損紀錄。母公司都快資不抵債了，哪還有閑錢補貼旗下物業。過去開發商旗下物業是現金奶牛，現在市場調整收繳率走低，監管也嚴，直接從盈利板塊變成了成本包袱，開發商想管也管不起。

再看業主這邊，為啥不愿交物業費？真不能一句業主賴賬就打發了，背后的門道比大家想的復雜多了。克而瑞物管的數據顯示，2025年全國物業服務企業500強的平均收繳率已經降到71%，連續四年下滑。

上市物企的收繳率是78%，中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破了50%，這不是某個小區的個案，是全國性的系統性拒繳。湖州安吉恒隆城小區就是個很典型的例子，物業公司2023年底才入駐，2024年收繳率還有62.82%，2025年跌到46.26%，2026年到現在只剩16.5%。

一百五十戶左右的排屋疊排業主，累計欠費快300萬元。短短兩年多，收繳率從六成出頭掉到不足兩成，這種自由落體式的下滑，說白了就是業主和物業之間的信任已經被掏空了。站在業主角度想想，花大幾百萬買套房，售樓處畫的餅是花園一樣的生活，收房才發現墻皮開裂、地庫滲水、綠化縮水、門禁長期壞。

找物業，物業說這是開發商的問題，找開發商，要么推諉要么已經暴雷找不到人。業主手里能拿出來的唯一籌碼，就是那筆物業費，停繳就是很多普通業主能用的唯一武器。可這個武器偏偏是雙刃劍，傷到物業的同時，對業主自己的傷害可能更大。

業內都認這個底線，住宅物業費收繳率低于85%就難保本，低于60%必然深度虧損。一旦物業公司的財務扛不住，它不會咬牙硬撐，只會直接止損離場。對頭部物企來說，這甚至是很理性的選擇，與其在每個月虧十幾萬的項目耗著，不如集中資源保住回報穩定的好項目。

就像手里兵力有限的指揮官，好多陣地同時告急，自然要收縮防線，放棄低價值陣地保住核心據點。現在頭部物企都劃了清晰的紅線，毛利率不達標的不接，回款周期太長的不碰，收繳率過低的項目直接放棄，全行業都在做戰略收縮。

那被放棄的小區怎么辦？這才是最讓人擔心的地方。廣州番禺東平苑的教訓就在眼前，這個小區物業撤場之后已經失管整整六年，垃圾堆在門口沒人清運，樓道積灰越來越厚，門禁早就名存實亡，外來車輛隨便進，好好一個有序社區直接變了樣。

這種情況真不是危言聳聽，物業撤場之后，垃圾沒人清、安保沒人管、設施沒人修的情況到處都是，業委會成立慢，新物業進場周期長，管理真空往往要持續幾個月甚至更久。在這段沒人管的真空期里，小區居住品質會斷崖式下跌，房子的二手估值也會跟著大幅縮水。每個月省下來那點物業費，最后換來的可能是房子幾萬甚至十幾萬的貶值，怎么算都不劃算。

這場撤場潮本質上，就是物業行業舊運營模式徹底失靈后的潰壩。舊模式最大的毛病，就是物業費定價調整機制太僵化。到現在物業費調價的成功率還不到5%，很多小區的物業費標準十年都沒變過，同期基層員工的工資社保每年漲幅超過8%。成本一直在漲，收入卻被鎖死，這個剪刀差早晚把物業公司的利潤剪到零以下。

往深了說，這還是社會治理的結構性難題。2026年一季度最高法的數據顯示，物業服務合同糾紛案件達到29.47萬件，日均超過3200起。這個數字說明業主和物業的矛盾已經高度司法化，大量糾紛涌進法院，意味著社區層面的協商調解機制已經失效。

打官司本來就不是解決社區糾紛的好路子，可信任破裂到一定程度，訴訟就成了雙方僅剩的選擇。現在政策層面也已經開始動作，2026年3月，住房城鄉建設部把《物業管理條例》更名為《物業服務條例》，把管理改成了服務。

兩個字的改動看起來不起眼，釋放的信號卻很明確，官方要重新定義物業和業主的關系，把關系從管理者和被管理者，拉回服務提供者和服務消費者的正常軌道。地方層面的動作更具體，安徽今年三月施行了新的物業管理條例，強化公共收益的規范管理，同月紹興的新物業管理條例也獲批，專門規范了物業退出行為。

呼和浩特四月啟動了為期一年的物業管理專項整治，要求推行退出銜接接管的閉環管理，北京從今年一月開始試行物業企業綜合評價制度，給物業公司打分，結果向社會公開。這些制度建設的方向沒錯，但能不能跑贏撤場潮蔓延的速度，現在還要打個問號。

我個人的判斷偏悲觀，2026年下半年撤場潮不會放緩，反而可能加速。現在一季度全國住宅物業項目的虧損面已經突破35%，老舊小區更是超過60%，大面積虧損之下，撤退是必然的選擇。房企債務重組和破產清算還在推進，關聯物業公司的補給會進一步斷裂。居民收入預期短期內沒法根本性改善，大家對物業費這種固定支出的敏感度還在提升，延遲或者拒繳的行為還在擴大。

不過行業內部也已經冒出了新嘗試，萬科物業推出了彈性定價模式，把物業服務拆解成508項明細，其中158項是法律法規要求的底線服務，剩下350項都是可選項，業主可以根據需求像點菜一樣自由組合。這套模式已經在二十多個城市落地試點，不管最終效果怎么樣，方向肯定是對的。

物業費不能再是一筆糊涂賬，必須和具體可量化的服務內容一一對應，才有可能重新拉回業主的付費意愿。現在業主不愿交物業費，物業不愿干，兩句話湊起來就是信任徹底崩塌后的僵局。打破僵局不靠誰單方面妥協，得靠重新建規則。

物業公司得接受，不公開不透明的服務，本來就不值得掏錢。業主也得接受，好的社區環境從來不是免費的，省掉物業費的代價，可能是自己家房子再跌幾十萬。這場撤場潮本身確實痛苦，但痛苦之后要是能催生出真正質價相符的市場化服務機制，那它就不只是一場潰退，還是一次遲到的重建。

參考資料：中國經營報 物業公司“撤場潮”襲來：居民不愿交物業費，物業公司也不干了