北京第四輪供地，神仙打架

來源：市場資訊

（來源：北京進(jìn)深）

文/北京進(jìn)深 徐迪

5月7日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站發(fā)布了2026年第四輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單。

共涉及5宗地，土地面積約14公頃，建筑規(guī)模約29萬㎡，擬于近期供應(yīng)。

本輪清單項(xiàng)目全部位于軌道站點(diǎn)周邊，在聚焦中心城區(qū)成熟板塊的同時(shí)，兼顧多點(diǎn)地區(qū)需求突出區(qū)域。

多個(gè)地塊周邊都有新盤在售，其中：

豐臺南苑地塊，與嘉棠雅序距離2公里；

通州地塊，與玖樹滿和距離3公里；

大興新城地塊，與剛掛牌的三合莊地塊屬于同一組團(tuán)；

朱辛莊地塊，與中海未來之境一街之隔。

另外再感慨一句，豐臺的供地節(jié)奏真是緊鑼密鼓——

上月底由華潤置地摘得的萬泉寺地塊，是北京今年到目前為止總價(jià)最高的地塊，成交價(jià)57.71億元。地上建筑規(guī)模9.87萬㎡，折合樓面價(jià)5.85萬元/㎡。

本月還有兩宗地塊即將拍出：

太平橋0001地塊，起價(jià)36億元，地上建筑規(guī)模8.65萬㎡，折合樓面價(jià)4.99萬/㎡；

蒲黃榆地塊，起價(jià)9億元，地上建筑規(guī)模1.98萬㎡，折合樓面價(jià)4.54萬/㎡。

此外還有一宗豐臺橋南地塊在上輪清單中亮相，地上建筑規(guī)模2.11萬㎡，容積率只有1.1。

新房市場也是多個(gè)網(wǎng)紅盤相繼亮相，包括北京建工的嘉棠雙子：岳各莊的嘉棠璟樾和花鄉(xiāng)板塊的嘉棠雅序，以及北宮鎮(zhèn)的中建方程國賢府。

本輪又新增2宗地，無論質(zhì)量還是體量都非常靠前：

1、豐臺區(qū)分鐘寺新村土地一級開發(fā)項(xiàng)目二期A區(qū)103地塊

占地1.65公頃，規(guī)劃地上建面4.62萬㎡，容積率2.8。

位于豐臺區(qū)成壽寺街道，三環(huán)至四環(huán)之間，鄰近地鐵10號線分鐘寺站。

周邊有新業(yè)廣場、時(shí)代LIFE購物中心、北京中醫(yī)藥大學(xué)東方醫(yī)院方莊院區(qū)、方莊城市公園等生活配套設(shè)施。

分鐘寺板塊近年來因“分鐘寺三兄弟”（北京天譽(yù)、世茂天譽(yù)、合生縵云）而名聲大噪，當(dāng)年曾以12萬+的單價(jià)開創(chuàng)了南城房價(jià)新標(biāo)桿。

板塊雖然有豪宅基因，但近期的去化歷程和價(jià)格調(diào)整也說明市場正在重新審視該區(qū)域的真實(shí)價(jià)值。新地塊入市時(shí)，不僅要面對豪宅產(chǎn)品的價(jià)格壓制，還要面臨周邊同質(zhì)化二手房的直接競爭。

另一方面，盡管有豪宅坐鎮(zhèn)，但分鐘寺板塊目前最大的短板在于基礎(chǔ)生活配套不足、城市界面較為混亂。新地塊作為城中村改造的一部分，雖然自身規(guī)劃較新，但短期內(nèi)難以完全擺脫周邊老舊小區(qū)的環(huán)境影響，商業(yè)規(guī)劃的全部兌現(xiàn)也需要時(shí)間。

2、豐臺區(qū)南苑濕地城中村A區(qū)FT00-2302-0001地塊

占地6.14公頃，規(guī)劃地上建面12.58萬㎡，容積率2.05。

位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)街道，緊臨南四環(huán)，鄰近地鐵19號線新發(fā)地站。

周邊有萬達(dá)廣場（北京槐房店）、北京華聯(lián)BHG Mall（公益西橋店）、北京博愛醫(yī)院、槐新公園、海子公園、南苑森林濕地公園等生活配套設(shè)施。

豐臺目前是北京新房庫存最高的區(qū)域之一，去化周期約34個(gè)月。今年3月份，憑借方程國賢府、嘉棠璟樾等熱銷盤迎來了“小陽春”式的成交反彈，但同比數(shù)據(jù)依然承壓。

2026年的宅地供應(yīng)計(jì)劃里，又有10宗地塊待入市，且大多集中于三環(huán)一帶，堪稱“壓箱底的好牌一次打完”。這對買房人是絕對的利好，但對單個(gè)項(xiàng)目本身而言也是巨大的競爭。

南苑地塊2.0出頭的容積率在豐臺算是低密了，居住舒適度是項(xiàng)目亮點(diǎn)之一，同時(shí)體量足夠大，綜合開發(fā)成本有望進(jìn)一步下探。此前花鄉(xiāng)板塊的新房樓面價(jià)普遍在6萬+/㎡，導(dǎo)致售價(jià)高企，勸退了不少剛需。

去年底，嘉棠雅序所在的花鄉(xiāng)001地塊成交樓面價(jià)僅4.2萬/㎡，預(yù)計(jì)售價(jià)在6.5萬-7萬/㎡，甚至有傳言總價(jià)500萬就能上車。這標(biāo)志著豐臺區(qū)已經(jīng)“清醒”，不再盲目迷信環(huán)線，而是主動降低門檻來搶奪客戶。

南苑地塊同樣具備低樓面價(jià)的基因，未來大概率也會推出80多平的小三居等剛需戶型。另一方面，這塊地與嘉棠雅序直線距離不到3公里，這個(gè)節(jié)點(diǎn)亮相，或?qū)磳㈤_盤的嘉棠雅序釋放一定壓力。

除嘉棠雅序外，周邊還有中海公元里、森與天成、建發(fā)觀宸等大量在售新房。同片區(qū)、同價(jià)位、同配套的情況下，未來各家開發(fā)商必然會在戶型設(shè)計(jì)（如贈送面積）、精裝標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格上展開激烈的肉搏戰(zhàn)。

3、通州區(qū)老城平房（同仁堂）棚改項(xiàng)目FZX-0302-6037地塊

占地1.61公頃，規(guī)劃地上建面3.22萬㎡，容積率2.0。

位于通州區(qū)九棵樹街道，五環(huán)至六環(huán)之間，緊鄰地鐵1號線土橋站。

周邊有梨園主題公園、綠心森林公園、灣里·王府井WellTown、北京中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院（通州院區(qū)）等生活配套設(shè)施。

今年第三輪清單中，九棵樹還有一宗地塊擬供應(yīng)，就在紅盤玖樹滿和北面的0302-6016地塊。

雖然同屬一個(gè)街區(qū)，但與本次供應(yīng)的6037地塊還是有一定距離的，直線超過3公里，地鐵3站地。

6037地塊更加往東，位置上靠近六環(huán)。南邊就是環(huán)球影城，還有去年底才開業(yè)的灣里購物中心，步行可達(dá)。游樂、購物、餐飲、酒店等一站配齊。

地塊體量不大，地形比較方正，有望打造出一個(gè)小爆款。

4、大興區(qū)大興新城東組團(tuán)DX00-0201-0209地塊

占地2.01公頃，規(guī)劃地上建面3.62萬㎡，容積率1.8，限高60米。

位于大興區(qū)林校路街道，五環(huán)至六環(huán)之間，緊鄰地鐵4號線大興線黃村火車站站。

屬于大興成熟生活區(qū)范圍，周邊居住氛圍濃郁，5-10分鐘生活圈內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)配套資源優(yōu)質(zhì)。下樓既達(dá)北京大興站，快捷直通雄安、天津。

商業(yè)方面，距離大悅春風(fēng)里 1.3 公里，鄰近新辰天地購物中心；

教育方面主要是北京建筑大學(xué)附中、大興一中、大興八小；

醫(yī)療配套有大興區(qū)人民醫(yī)院、中國中醫(yī)科學(xué)院廣安門醫(yī)院南區(qū)等。

目前大興還有一宗住宅用地已掛牌，為0202街區(qū)的三合莊0188地塊，與本次供應(yīng)的0201-0209地塊體量相當(dāng)，將于6月2日出讓，起拍價(jià)8.87億元，折合樓面價(jià)2.3萬元/㎡。

3、昌平區(qū)朱辛莊新區(qū)CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地塊

占地2.35公頃，規(guī)劃地上建面5.33萬㎡，容積率2.27。

其中0801-0055地塊為居住用地，地上建面約3.2萬㎡，容積率2.5，限高80米。

0801-0057為多功能用地，容積率2.0，同樣是限高80米。

位于昌平區(qū)史各莊街道、沙河鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，緊鄰地鐵8號線與昌平線換乘站朱辛莊站。

周邊有萬達(dá)廣場、北京超極合生匯、北京積水潭醫(yī)院（回龍觀院區(qū)）、知辛公園等生活配套設(shè)施。

這宗地就在中海未來之境東側(cè)，一街之隔，更靠近地鐵站，但又不靠近軌道，中間還隔了一塊多功能用地。

規(guī)模比中海未來之境略小，容積率指標(biāo)和建筑高度一致。

當(dāng)初中海未來之境地塊出讓時(shí)，一度被稱為朱辛莊最后一塊宅地。不到半年，隔壁又整理出一宗居住用地，好在體量不大，不知道中海是否有意拿來做未來之境二期。