前“深圳第一高樓”地塊復(fù)活，華潤置地70.45億接盤深港國際中心，世茂曾豪擲239.43億拿地

本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

沉寂多年的深圳第一高樓地塊，終于迎來重生。

5月6日，深圳掛牌出讓龍崗區(qū)龍城街道地塊G01046-0106，由華潤置地旗下全資子公司深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司以70.45億元底價(jià)競(jìng)得。

這宗地塊大有來頭，前身是曾計(jì)劃打造“深圳第一高樓”的世茂深港國際中心。2017年12月，世茂集團(tuán)豪擲239.43億元拿地，一舉刷新當(dāng)年總地價(jià)紀(jì)錄，并計(jì)劃投資500億元，打造包含一棟700米超高層在內(nèi)的地標(biāo)性綜合體。

隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，世茂集團(tuán)業(yè)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，項(xiàng)目被擺上拍賣臺(tái)但兩度流拍，最終由政府收儲(chǔ)。直至此次華潤置地接盤，這一停擺數(shù)年的地標(biāo)即將回到正軌。

G01046-0106實(shí)況，圖源：深圳公共資源交易中心

世茂出險(xiǎn)，原第一高樓停擺數(shù)年

作為曾規(guī)劃高度達(dá)700米的深圳第一高樓，世茂深港國際中心的命運(yùn)幾經(jīng)起伏。

2017年12月，世茂集團(tuán)以239.43億元競(jìng)得龍崗大運(yùn)地塊——這一地價(jià)僅次于招商蛇口與華僑城聯(lián)合體于2016年創(chuàng)下的310億元深圳總地價(jià)紀(jì)錄。

隨后，世茂集團(tuán)宣布投資500億元，打造涵蓋超高層地標(biāo)塔樓、國際會(huì)議展覽中心、演藝中心、商業(yè)綜合體及高端公寓在內(nèi)的城市綜合體，并將其命名為“世茂深港國際中心”，定位為深港合作標(biāo)桿工程。

2018年3月，項(xiàng)目正式開工。世茂集團(tuán)承諾，項(xiàng)目建成穩(wěn)定運(yùn)營后年產(chǎn)值不低于600億元，引入100家以上國內(nèi)外知名企業(yè)及不少于5家世界500強(qiáng)企業(yè)。

然而，高投入也意味著對(duì)資金的高度依賴。2020年，世茂集團(tuán)為填補(bǔ)后續(xù)開發(fā)資金缺口，引入中信信托，后者發(fā)起規(guī)模達(dá)87億元的融資集合資金信托計(jì)劃，吸引上千名投資者參與。

2022年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整與企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，世茂集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，世茂深港國際中心被迫停工。作為主要債權(quán)人的中信信托隨后啟動(dòng)處置程序，并于2023年兩次推動(dòng)項(xiàng)目司法拍賣，但均未能成交。

最終，政府介入。2025年7月，龍崗區(qū)政府啟動(dòng)“收地化險(xiǎn)”方案，提出以約68億元整體收儲(chǔ)世茂深港國際中心涉及的12宗土地及地上建筑物，并獲得上述信托計(jì)劃的投資人表決通過。同年11月，深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院股份有限公司中標(biāo)該地塊規(guī)劃研究任務(wù)。

至此，這座一度停擺的地標(biāo)項(xiàng)目完成從企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)到政府接管重整的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。而此次由華潤置地拿下，也意味著項(xiàng)目即將“復(fù)活”。

華潤置地接盤原深圳第一高樓，圖源：深圳公共資源交易中心

地價(jià)1.48萬/平，華潤置地抄底大運(yùn)

從出讓條件來看，這并不是一宗好拿的地。

“大運(yùn)這塊地限制條件非常嚴(yán)格，特別是購物中心要求全年期自持，還要求引入五星級(jí)酒店，門檻極高，符合條件的（開發(fā)商）很少。”第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)吳睿向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

根據(jù)《深圳大運(yùn)片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議》，項(xiàng)目購物中心需長(zhǎng)期自持，并要求引入具備強(qiáng)運(yùn)營能力的商業(yè)管理主體——在境內(nèi)及港澳地區(qū)運(yùn)營的購物中心和百貨，2024年?duì)I業(yè)收入合計(jì)需不低于50億元。同時(shí)，項(xiàng)目還需引入至少5個(gè)高端國際零售品牌及5個(gè)國際一線戶外運(yùn)動(dòng)品牌，并在開業(yè)3年內(nèi)累計(jì)落地不少于30家首店或旗艦店。

酒店部分同樣要求嚴(yán)苛，需引入國際高端品牌運(yùn)營，達(dá)到Upper Upscale超高端或Luxury奢華等級(jí)。一旦未完成購物中心運(yùn)營主體引進(jìn)承諾或國際品牌引入承諾，開發(fā)商將面臨最高10億元的違約金；未完成酒店管理公司意向引進(jìn)承諾，按照30萬元/天的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約金。

適配出讓條件的開發(fā)商屈指可數(shù)，大運(yùn)地塊最終花落華潤置地。不過，對(duì)于華潤置地而言，這筆賬依然算得過來。

一方面，地塊的規(guī)劃結(jié)構(gòu)已重新調(diào)整。原先由世茂集團(tuán)主導(dǎo)的深港國際中心是一宗純粹的商業(yè)用地，建筑面積136.45萬平方米，用于建設(shè)寫字樓、購物中心、酒店、公寓等，且普遍附帶自持要求。

調(diào)規(guī)后的G01046-0106用地面積16.97萬平方米，總建筑面積47.68萬平方米，其中住宅30.56萬平方米，占比約64%。除集中商業(yè)及酒店外，住宅及配套商業(yè)可分割銷售，整體開發(fā)邏輯由重運(yùn)營轉(zhuǎn)向銷售與運(yùn)營并行。

在吳睿看來，世茂深港國際中心兩次流拍，核心原因在于早期規(guī)劃以商辦為主，而當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下商辦去化難度較大，導(dǎo)致項(xiàng)目整體可行性不足。政府收儲(chǔ)后，增加了住宅比例，使項(xiàng)目更符合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)可行性。

另一方面，地價(jià)顯著回落。

G01046-0106成交總價(jià)70.45億元，折算樓面價(jià)約1.48萬元/平方米，不僅低于世茂集團(tuán)2017年拿地時(shí)約1.75萬元/平方米的成本，也明顯低于周邊水平——中海地產(chǎn)2025年1月獲取的大運(yùn)玖章地塊，樓面價(jià)約為2.96萬元/平方米。

克而瑞研究中心認(rèn)為，該地塊容積率3.26，遠(yuǎn)低于周邊在售項(xiàng)目。“僅按住宅核算樓面價(jià)也只有2.31萬元/平方米，無高成本開發(fā)壓力。”

G01046-0106地塊附近的在售新盤中海大運(yùn)玖章項(xiàng)目，最新備案均價(jià)約6萬元/平方米，已累計(jì)推出605套住宅。在中海項(xiàng)目已經(jīng)消耗一定高端購買力的背景下，超30萬平方米住宅的去化對(duì)于華潤置地而言將是不小的挑戰(zhàn)。