世紀(jì)地王落幕！華潤(rùn)70億底價(jià)接盤(pán)世茂239億深圳地標(biāo)項(xiàng)目

5月6日，深圳公共資源交易中心官網(wǎng)信息顯示，深圳市潤(rùn)圳房地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)“深圳潤(rùn)圳”）以70.45億元的底價(jià)競(jìng)得G01046-0106地塊，綜合樓面單價(jià)14775.59元/平方米。

G01046-0106地塊是一宗綜合用地，位于龍崗區(qū)龍城街道，土地面積約16.97萬(wàn)平方米；建筑面積47.68萬(wàn)平方米，其中包括30.56萬(wàn)平方米住宅、14.35萬(wàn)平方米商業(yè)。使用年限為住宅（含配套）70年，集中商業(yè)40年，酒店40年。

該地塊的成交頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

早在2017年12月，世茂集團(tuán)便以239.43億元的價(jià)格競(jìng)得該地塊，計(jì)劃總投入500億元打造包含700米“中國(guó)第一高樓”在內(nèi)的“深港國(guó)際中心”。

隨著世茂集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，上述規(guī)劃最終“流產(chǎn)”。此后，該項(xiàng)目淪為償債籌碼，兩度“上架”法拍，起拍價(jià)一降再降，但均因無(wú)人出價(jià)而流拍。直到2025年，深圳市龍崗區(qū)相關(guān)部門(mén)以約68億元的總價(jià)收儲(chǔ)。

盤(pán)整后，該地塊于今年4月重新掛牌，起拍價(jià)70.45億元，不及當(dāng)初世茂買(mǎi)入價(jià)的三成。即便如此，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尋常開(kāi)發(fā)商依舊很難“吃得下”這類(lèi)資產(chǎn)，深圳潤(rùn)圳是唯一競(jìng)買(mǎi)方，它的背后是華潤(rùn)置地。

孫婉秋/攝

按照新規(guī)劃，G01046-0106地塊將被打造為大型宜居社區(qū)，出讓條件中還首次提及“分宗開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)”模式。另外，住宅須一年內(nèi)開(kāi)工、四年內(nèi)竣工，而集中商業(yè)和酒店則可寬限至兩年半開(kāi)工、六年竣工。

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，這是深圳市政府運(yùn)用“清理、調(diào)整、供應(yīng)”方式盤(pán)活存量項(xiàng)目的成功實(shí)踐。

其指出，清風(fēng)險(xiǎn)即深圳市政府以68億元收儲(chǔ)地塊，全面梳理項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)，實(shí)現(xiàn)歷史風(fēng)險(xiǎn)與新主體有效隔離，將爛尾地塊變?yōu)閮舻兀黄浯问钦{(diào)規(guī)劃，取消超高層設(shè)計(jì)、變更用地性質(zhì)、下調(diào)容積率，重構(gòu)開(kāi)發(fā)邏輯，回歸市場(chǎng)剛需；最后是再供應(yīng)，將清理完成、規(guī)劃優(yōu)化后的地塊重新掛牌，優(yōu)選穩(wěn)健主體。

李宇嘉強(qiáng)調(diào)，無(wú)論是239.43億元的深圳第二高總價(jià)“地王”，還是打造700米“中國(guó)第一高樓”，都是樓市泡沫時(shí)代的產(chǎn)物，雖然地標(biāo)特征耀眼，但與本地的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、配套關(guān)聯(lián)度不大。

當(dāng)前房地產(chǎn)已進(jìn)入人居時(shí)代，大型地產(chǎn)項(xiàng)目更是肩負(fù)著片區(qū)成熟度孵化的重任。作為東部中心，龍崗大運(yùn)片區(qū)亟待成為成熟居住區(qū)，以分流中心區(qū)高度集中的需求。

吳典/攝

李宇嘉算了一筆賬，按此次起拍價(jià)70.45億元拆分核算，住宅部分樓面地價(jià)約2.31萬(wàn)元/平方米。目前，大運(yùn)片區(qū)在售新房均價(jià)4.7萬(wàn)元至5.5萬(wàn)元，二手房掛牌價(jià)4.5萬(wàn)元至5.5萬(wàn)元，緊鄰的中海大運(yùn)玖章備案均價(jià)更是達(dá)6.2萬(wàn)元/平方米。

也是因此，該地塊與周邊項(xiàng)目相比具備一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，未來(lái)入市存在一定溢價(jià)空間，“對(duì)華潤(rùn)讓利的另一面則是希望華潤(rùn)能將片區(qū)打造成熟”。

不過(guò)，該宗地對(duì)商業(yè)的要求頗高，比如酒店限整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)猩虡I(yè)不得轉(zhuǎn)讓。另外，集中商業(yè)將打造為購(gòu)物中心，要求引入不少于5個(gè)高端國(guó)際零售品牌和不少于5個(gè)國(guó)際一線戶(hù)外運(yùn)動(dòng)品牌，同時(shí)引入的高端酒店需要達(dá)到Upper Upscale超高端或Luxury奢華等級(jí)。

摘地之后，華潤(rùn)面臨的挑戰(zhàn)才剛剛開(kāi)始。