“迷你宅地”在多城被熱搶

2026.05.05

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作者 |第一財經 馬一凡

在南京、深圳等一二線核心城市的土地市場上，一類面積不足一萬平方米、甚至小于標準足球場的“迷你宅地”，正成為開發商爭搶的焦點。

與過去動輒數萬甚至數十萬平方米的“超級大盤”用地不同，這類小體量地塊以低總價、高周轉和核心區位優勢，頻頻拍出高溢價。

隨著土地供應邏輯從“大規模開發”轉向“精細化供地”，微型地塊的增多，不僅將改變開發模式，也正在重塑未來城市的居住形態。

一塊地只能造幾十套房

4月29日，南京集中出讓了14幅宅地，總攬金51億元。

14幅地塊中有13宗都是底價出讓，而唯一一宗引來開發商舉牌爭搶的地塊位于江寧百家湖，共吸引6家民營房企報名參拍，最終由常州嘉宏房地產開發有限公司以2.67億元競得，溢價率達到28%。

值得關注的是，這也是14幅地塊中唯一一幅“微型地塊”，出讓面積僅8626平方米，連一萬平方米都沒到。

該地塊容積率為1.8，意味著項目的建設面積也僅有1.55萬平方米，如果規劃高端大戶型項目，估計只能建成幾十套房。

這種“微型地塊”被開發商爭搶，在南京的土地市場已經不是個案。

從去年到今年的數次土拍中，類似地塊的熱度都不低，這也讓南京加大力度推出了更多袖珍地塊。

2025年4月，在南京一場土拍中，出讓面積僅為4499平方米的珠江路G05地塊，被開發商競價68輪，最終由長住控股與中堃置業聯手拿下，溢價率達到43%。

去年7月，出讓面積僅4216平方米的鼓樓龍江G47地塊，也吸引多家開發商激戰了89輪，最終地塊被杭州北谷拿下，成交樓面價為40215元/平方米，溢價率達到33%。

今年，除了百家湖地塊，南京接下來可能還會推出3幅微型地塊。

除了南京，近一年來，深圳也在不斷試水這類微型地塊。

2025年7月，深圳出讓一宗前海桂灣片區住宅用地，出讓面積僅為8287平方米，卻吸引了包括中鐵、保利、華發、綠城、金茂等12家開發商競拍，最終地塊被招商蛇口以21.55億元的價格摘得，溢價率創下新高，達到86%，成交樓面價約8.4萬元/平方米，成為深圳新的單價地王。

5個月后，深圳又加碼出讓一宗面積只有4994平方米的“迷你宅地”，結果也吸引來8家開發商大力舉牌競拍，最終以溢價率65%成交，由中鐵置業集團華南有限公司競得。

一般來說，一個有400米跑道的綜合田徑場，其面積在1.7萬平方米左右，一個標準足球場的面積通常為7140平方米。而受到開發商熱捧的這些高溢價“微型地塊”，多數還沒有一個田徑場大，甚至不如一片標準足球場大。

內部配套減少但賣出豪宅價

過去20多年，在住宅用地出讓上，很多城市長期偏好大規模整宗供地，單宗地塊動輒數萬平方米，甚至在新區開發階段，不乏達到十幾萬、幾十萬平方米的“超級地塊”，開發商一次拿地即可滾動開發多年，由此催生了大量人口規模龐大的圍合式住宅小區。

典型代表有被稱為“亞洲超級大盤”的貴陽花果園、“滬上最大小區”上海康城等，這類社區往往自成體系，內部配置商業、教育、金融網點等多種功能，一個小區本身就接近一個“微型城市”。

但近幾年，供地邏輯發生明顯變化。

隨著房地產市場進入調整期以及核心城市土地資源趨緊，住宅用地出讓已呈現出“規模收縮”的趨勢。

從行業數據和實際出讓情況來看，當前核心城市主流宅地規模已明顯集中在約1萬—5萬平方米區間，整體較過去顯著縮小。

近兩年，在深圳、南京、上海、北京等城市的核心區，低于一萬平方米的“微型地塊”也開始進入土拍市場并獲得較高關注度和溢價，成為開發商更愿意參與的一類“低總價、快周轉”資產。

去年南京出讓的部分微型宅地，目前已經公布了設計方案。

珠江路G05地塊，已經確定案名叫“金陵VILLA”，這個項目一共只有兩棟樓，最高14層，共66套房源。

鼓樓龍江G47地塊則定名“翰文府”，也是只由兩棟樓組成，僅59套房源。

這兩個樓盤或將賣出7萬元-8萬元/平方米的價格，這在南京算得上是豪宅價了。盡管兩個樓盤都處于核心區位，但是跟過去那些“大盤”相比，它們內部配套弱化，居住功能更多依賴外部城市公共資源，社區形態趨于碎片化。

一名曾長期從事房企投資業務的人士對記者表示：“從國際經驗來看，中國核心城市當前出現的小地塊化趨勢，與日本東京和中國香港的城市開發模式存在一定相似性。”

東京的土地供給，長期以高度碎片化為特征，住宅開發多為小體量地塊上的單棟或少棟建筑，社區邊界感較弱，居民生活高度依賴街區層面的公共設施與商業網絡。香港則在土地稀缺和高密度約束下，形成了以高層塔樓為主的小規模開發模式。

“我注意到核心城市出讓的‘微型土地’都位于稀缺的核心區位，不會出現在郊區，它的出現至少解決了兩個問題，一是核心區域可整片開發土地越來越少，反而是一些存量更新項目越來越多；二是現在的開發商更傾向于獲取總價較低、周期更短的小地塊進行精細化開發。”上述人士表示。

該人士認為，如果未來政府持續推出微型地塊，部分一二線城市的新房居住形態很可能呈現“雙軌結構”：在城市核心區，住宅小區體量更小、單價更高、產品更精細，社區功能弱化；在城市外圍或新開發區域，體量較大的住宅社區仍將存在，提供更完整的內部空間與公共活動場所。

微信編輯| 小羊

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