炸裂！西安6宗宅地猛砸16.94億，大明宮、未央湖板塊要起飛？

4月29日，西安土拍市場迎來一波集中供地。

在推出的7宗303畝建設(shè)用地中，6宗共181.841畝住宅及商服用地集中掛牌，起始總價16.94億元，覆蓋曲江大明宮、未央湖、長安大學(xué)城、蓮湖等核心及潛力板塊。

而本次供地的核心看點，集中在曲江大明宮、未央湖（后村城改）、長安大學(xué)城三大板塊，其余地塊體量較小。

曲江大明宮板塊供地：

曲江大明宮推出2宗合計81.452畝地塊，地籍編號分別為WY18-10-183、WY18-7-78，均為住宅、商服共用宗，容積率僅2.0，屬于二環(huán)內(nèi)稀缺的低容地塊，也是板塊近年來少有的改善型宅地供應(yīng)。

WY18-10-183地塊：位于西瑞北國之春項目以南、經(jīng)九路以西，占地17.795畝，容積率1.2-2.0，起始價1.86億元，折合地價1045.24萬元/畝、樓面價7839.27元/㎡。

值得注意的是，這宗地塊是“回爐重拍”，去年9月底曾以QJ10-10-260編號出讓，最終終止，此次不僅起始價下調(diào)1800萬元，還放寬競買條件，可單獨競買也可聯(lián)合競買，門檻大幅降低。

WY18-7-78地塊：北二環(huán)以北、紅旗鐵路線以東、經(jīng)九路以西，占地63.657畝，起始價6.59億元，折合地價1035.24萬元/畝、樓面價7764.27元/㎡，同樣容積率2.0，建筑密度不超過25%。但要注意，

但是，該地塊需配建一條218米長、20米寬的市政道路，實際地價必然會略高于表面數(shù)據(jù)。

目前在售新房以改善為主（如中國鐵建西派天著、大明宮金茂府），而此次2宗2.0低容地塊，與華潤明德潤府同為板塊最低容積率，具備打造高端改善樓盤的潛質(zhì)。

且競買門檻放寬，大概率會吸引品牌房企入局，后續(xù)入市將填補板塊改善供應(yīng)缺口。

未央湖板塊供地：

未央?yún)^(qū)推出的WY6-24-181地塊，屬于后村城改項目用地，也是板塊近年來少有的住宅供地。

地塊占地60.729畝，與26.989畝劃撥安置用地為共用宗，住宅、商服共用，容積率1.2-2.81，起始價5.082億元，折合地價826.83萬元/畝、樓面價3092.63元/㎡。

地處未央湖板塊核心區(qū)域，生態(tài)、教育、交通配套亮眼。距未央湖、浐灞國際濕地公園最近僅500米，最遠1.5公里；東側(cè)700米即浐灞第十學(xué)校啟源校區(qū)（陜師大浐灞教育集團管理）；距地鐵10號線未央湖站約1公里，可換乘8號線通達全城。

未央湖板塊曾是樓市熱門板塊，吸引金茂、龍湖、招商等房企進駐，如今多數(shù)項目已交付，僅龍湖江宸府在售，供應(yīng)缺口明顯。

根據(jù)用地指標(biāo)，未然必然會打造成剛需+剛改產(chǎn)品項目，依托成熟配套，入市后會具有一定競爭力優(yōu)勢。

長安大學(xué)城板塊供地：

推出1宗CA6-10-1761地塊，占地17.935畝，住宅、商服共用，容積率1.2-3.35，起始價8500萬元，折合地價約474萬元/畝，定位剛需+剛改，精準(zhǔn)貼合大學(xué)城板塊需求。

位于建業(yè)二路以南、建業(yè)三路以北、高陽三路以東、高陽一路以西，最大優(yōu)勢是南側(cè)緊鄰長安一中實驗初級中學(xué)、長安一小實驗小學(xué)、西北大學(xué)附屬中小學(xué)等，均為“名校+”資源，周邊還有陜西師大附屬中小學(xué)、西北大學(xué)長安校區(qū)，教育氛圍濃厚。

板塊已建成社區(qū)較多（如長安金茂府、中海長安府、海亮），存量房市場現(xiàn)狀明顯，在售新房稀缺，此次供地正好填補剛需+剛改供應(yīng)缺口。

但由于地塊體量小、容積率偏高，大概率打造高層產(chǎn)品。

在以上三大板塊之外，本次蓮湖區(qū)還有2宗地塊，體量偏小，以住宅+商服為主，定位偏向剛需，主要作用是補充區(qū)域居住和商業(yè)配套，無明顯亮點，大概率由本土房企或小型開發(fā)商拿下。

對于房企而言：大明宮2宗低容地塊，門檻放寬、配套成熟，適合品牌房企打造高端改善項目，大概率會引發(fā)搶地?zé)岢保?/p>

而后村城改地塊，成本偏低但有城改屬性，適合有城改開發(fā)經(jīng)驗的房企；長安大學(xué)城地塊，穩(wěn)健剛需定位，適合追求低風(fēng)險的房企。

對于購房者而言：大明宮后續(xù)新增改善房源，適合預(yù)算充足、追求核心地段和低密居住的改善群體。

地塊出讓后，續(xù)補位的未央湖、長安大學(xué)城地塊打造的剛需+剛改房源，適合剛需、剛改群體，尤其是看重教育、生態(tài)配套的購房者，尤其值得重點關(guān)注。