北京
昨天和客戶溝通房子的事，大致情況：需要法拍一套房，然后賣出，看一下有多少收益。
這個時候就需要提前給這套房子估價，知道這個房子的合理價格后，再決定要不要拍下來。
我們就是給這套房子去做估價。
房子價格評估需要多維度評估，比如本房源的同戶型成交分析，不同階段的價格對標，周邊小區的對標戶型價格情況，以及市場情況、房況等。
我們做完估價后，然后給客戶溝通，大致情況如下：房源估價430萬左右，偏左概率更大，房子的起拍價380萬。
溝通的主要問題在于，要不要把房子拍下來，值不值。
如果單純看價格差，起拍價和房源市場價差了50萬，去掉各種中間成本，肯定有差價可賺，但這中間有幾個環節
第一，起拍價未必能成交，最終的房價確切說應該是大于等于380萬，如果拍到400萬成交，那就還有30萬的價格差；
第二，我們評估的價格是當下的市場價，拍賣完然后拿出來賣，會有幾個月時間，后續的價格需要結合當時市場看；小陽春收尾，后續價格未必和現在一樣……
接下來第三是重點：假設后續的價格還是430萬，那么關鍵在于，你能確保430萬把房子賣掉嗎？
賣房的關鍵在于兩點：知道房子的合理價格，用合理的方式賣出。知道房子的合理價格是一個門檻，用合理的方式賣出是更高的一個門檻。
后一個門檻跟人性有關。
一般情況是這樣：房子價格430左右，市場價，但多數業主想的是，現在市場成交還可以，爭取賣450萬，或者440萬也可以，結果就是賣不掉，等市場變差，房子價格跌到400萬，賣家的心理預期降低，降到了420萬，還是賣不掉；
市場價格再降20萬，到380萬，很多人恐慌拋出。
當然，還有可能是覺得房子價格太低了，就暫時不賣了。
所以，從整個流程來看，去法拍一套房子，然后去賺差價，看似是很簡單的一件事，買入然后賣出，但實際操作中，難度很大，克服人性只是其中一方面，對于市場的理解，以及實操細節的把控，也非常重要。
法拍房或者買房賣房賺差價這事，如果不是特別了解市場及價格，盡量別折騰。在自己不懂的領域想要賺錢，大概率會賠錢。
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