深圳專業小產權房繼承律師唐云虹談不同情形下小產權房繼承實務

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引言：在婚姻家事糾紛中，小產權房因無合法產權登記、權利屬性特殊，成為繼承分割中爭議最突出、處理最復雜的遺產類型之一。與普通商品房不同，小產權房無法辦理不動產登記，其繼承分割不涉及所有權轉移，僅圍繞占有、使用、收益等權益展開，且常因房屋性質、出資情況、繼承人身份等差異，導致裁判結果千差萬別。

廣東道華律師事務所婚姻家事律師團律師將在本文中結合深圳市中級人民法院一繼承糾紛案，拆解小產權房繼承訴訟的核心難點，梳理不同情形下的實務處理規則。

一、基本案情

被繼承人林安全于2013年1月14日病逝，生前未訂立遺囑或遺贈扶養協議，其父母均先于其去世。林安全與黃某系夫妻關系，婚后生育林某4、林某5兩名子女；同時，林安全與前妻生育林某1、林某2、林某3三名子女。

涉案房產位于深圳市福田區赤尾村，系林安全作為赤尾村村民，在與黃某婚姻關系存續期間自建的宅基地房屋，屬于典型小產權房。該房屋無合法用地、建設許可手續，未辦理不動產登記，未進行工程檢測及消防驗收，僅在《深圳市農村城市化歷史遺留建筑普查申報表》中登記為林安全占有100%份額，建筑面積640平方米，共8層，長期由黃某出租管理并收取租金。

林安全去世后，林某1作為其與前妻的女兒，主張繼承該小產權房的占有、使用、收益權，并要求黃某賠償其自2013年2月起的房屋租金損失。黃某辯稱，涉案房屋系違法違章建筑，不屬于合法遺產，法院不應受理本案；且該房屋系家庭共同財產，并非林安全個人財產，林某1未盡扶養義務，無權繼承。雙方協商無果，林某1訴至法院，案件歷經一審、二審審理。

二、法院審理

一審法院審理認為，繼承從被繼承人死亡時開始，林安全未立遺囑，應按法定繼承辦理，黃某、林某1、林某2、林某3、林某4、林某5均為林安全的第一順序法定繼承人。

關于涉案小產權房的遺產屬性，一審法院認為，該房屋雖無合法產權登記，未取得不動產所有權，但林安全作為赤尾村村民，對該房屋享有合法的占有、使用、收益權益，該權益屬于《中華人民共和國繼承法》規定的合法財產權益，可作為遺產繼承。結合《深圳市農村城市化歷史遺留建筑普查申報表》，該房屋登記為林安全占有100%份額，系林安全與黃某的夫妻共同財產，故林安全享有的50%權益屬于遺產，應按法定繼承分割。

最終酌定：一、確定被繼承人林安全的遺產由原告林某1、被告黃某、第三人林某4、第三人林某5各繼承20%份額，由被告林某2、被告林某3各繼承10%份額；二、位于深圳市福田區××村××號房屋由被告黃某使用、收益；三、被告黃某應自2019年5月1日起每月向原告林某1支付房屋租金補償款3440元；四、被告黃某應在判決生效之日起十日內向原告林某1補償2013年2月1日至2019年4月30日的租金收益223409.2元；五、駁回原告林某1的其他訴訟請求。

黃某不服一審判決，提起上訴，主張涉案房屋系違法違章建筑，不應作為遺產分割；房屋系家庭共同財產，而非夫妻共同財產；一審法院酌定的租金標準不合理、程序違法，且部分訴求已過訴訟時效。

二審法院審理認為，涉案小產權房雖無合法產權登記，但實際由林安全及其家人享有占有、使用、收益權益，該權益可作為遺產繼承，一審法院認定其具備遺產屬性并無不當。

關于租金標準及訴訟時效，二審法院認為，黃某一審中已陳述房屋出租情況，二審中反悔違反禁止反言原則，且未提交證據證明租金標準不合理及房屋空置情況；繼承開始后各繼承人均未放棄繼承，遺產屬共同共有，分割共有財產不適用訴訟時效規定，故一審酌定的租金標準及支持林某1全部租金訴求并無不當。

最終，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

（案例來源：廣東省深圳市中級人民法院 （2019）粵03民終17847號）

三、小產權房繼承糾紛案件核心要點

1. 小產權房的遺產屬性認定

本案的首要爭議點是小產權房能否作為遺產繼承。實踐中，小產權房因無合法產權登記，常被主張為“違法財產”而否定其遺產資格。核心難點在于區分“違法建筑”與“合法財產權益”：小產權房雖因缺乏審批手續無法取得所有權，但被繼承人基于合法身份（如本村村民）對房屋享有的占有、使用、收益權益，屬于合法財產權益，可依法繼承，因此，取得對于案涉小產權房權屬或占有使用的相關證據是確認小產權房能夠作為遺產進行繼承的核心前提。

2. 小產權房的遺產范圍與共有屬性認定

小產權房多為宅基地自建房或集體土地上房屋，常涉及家庭出資、家庭成員共同居住等情況，容易混淆“夫妻共同財產”與“家庭共同財產”。本案中，黃某主張房屋系家庭共同財產，但未提交證據佐證，法院結合普查申報表中“林安全占有100%份額”的記載，認定為夫妻共同財產，并分割出案涉房產中50%的份額不屬于林安全的遺產。實踐中，若有證據證明家庭成員共同出資、共同建設，或相關登記申報材料中登記有家庭成員的姓名及份額，則應認定為家庭共同財產，先分割家庭共有份額，再就被繼承人享有的份額進行繼承。

3. 小產權房繼承的分割方式與補償標準

小產權房無法辦理產權過戶的特殊性質，因此不僅無法參與市場買賣以及價值評估，且在繼承分割僅能圍繞占有、使用、收益權益展開，導致在訴訟判決中無法適用普通商品房的“歸邊處理、折價補償”模式。核心難點在于：一是分割方式的選擇，多以“由一方占有使用、向其他繼承人支付補償”為主；二是補償一般以租金補償標準的確定，因無政府指導租金，需結合同地段同類型房屋租金、房屋實際出租情況酌定；三是舉證責任的分配，房屋出租管理方需舉證租金收益情況，否則將承擔不利后果。

四、道華律師實務解析

情形一：小產權房無法認定為遺產

因小產權房無法登記、轉讓的特殊性質，如無法提供被繼承人對案涉小產權房享有占有、使用、收益等相關權益的憑證，將無法確認房屋為被繼承人的遺產，從而無法通過繼承糾紛案件予以處理。

參考（2016）最高法民申2405號案件：原告主張案涉房產系被繼承人利用分家分得及受讓他人的宅基地與人合作或獨自出資建造的房屋，不適用物權法以及關于城市房屋的規劃、報建、土地房產辦證的規定，被繼承人對于案涉房產整棟享有占有、使用、管理、收益、處分等權利，屬于被繼承人的合法財產及其身后遺產；最高人民法院經過審理認定案涉房產無土地使用權證，未辦理規劃報建手續，無房產證，無法依據權屬登記確認被繼承人對該房屋享有所有權，且現有的證據尚不足以證明被繼承人已合法取得上述宅基地使用權及該地上建筑的確切出資情況，該房產權屬不清，因此該房產不屬于遺產范圍。

情形二：被繼承人留有遺囑——遺囑繼承

若小產權房系被繼承人婚前自建、或婚后通過贈與/協議明確歸個人所有，且被繼承人留有合法有效的遺囑，明確該房屋的占有、使用、收益權益由特定繼承人繼承，則按遺囑執行；

小產權房為被繼承人與配偶的夫妻共同財產（如婚后共同出資自建、共同管理），被繼承人僅能對自己享有的50%權益訂立遺囑，對配偶享有的份額訂立的遺囑部分無效。

參考（2019）粵03民終17847號案件：林安全在與黃某婚姻關系存續期間，憑借赤尾村村民的身份在案涉房屋所在宅基地上出資建有8層的房屋，并作為權利人填報了《深圳市農村城市化歷史遺留建筑普查申報表》，法院經審理認定涉案房產為林安全與上訴人夫妻共同財產，該房產一半的權益屬于被繼承人林安全的遺產

情形三：被繼承人無遺囑——法定繼承

小產權房系被繼承人個人財產（如婚前自建、他人贈與個人），無遺囑時，由第一順序繼承人即配偶、子女、父母均等繼承房屋的占有、使用、收益權益；無第一順序繼承人的，由第二順序繼承人繼承。小產權房系夫妻共同財產的，應向分割屬于配偶的50%份額，剩余50%權益作為遺產，由第一順序繼承人均等繼承；

1、一人占有，支付經濟補償：小產權房按照法定繼承的進行的，分割方式優先由繼承人協商房產歸屬以及價值，協商無果的，法院一般判決房屋由配偶繼續占有、使用、收益，配偶按各繼承人的份額，以租金補償的形式進行份額補償

2、共同共同，明確權益比例：若多個繼承人都主張占有使用，且無法協商，法院可判決各繼承人按份共有案涉房屋的占有、使用、收益等權益，明確各繼承人的權益比例。

參考（2019）粵03民終17847號案件：案涉小產權房一直由黃某管理出租，繼續由黃某占有更方便財產的使用，同時法院根據黃某對于租金金額的陳述以及在網絡上查詢同地段同類型房屋的租金情況酌定案涉房屋每月的租金收益金額，并根據該金額計算黃某每月應當向各繼承人支付的租金補償款。

情形四：小產權房為家庭共同財產（多人出資/共建）

若小產權房系家庭成員共同出資、共同建設，登記在被繼承人名下，應先認定家庭共有權益，即分割家庭共有權益后，明確被繼承人個人享有的份額。

情形五：小產權房已經拆遷，轉化為拆遷權益

若小產權房被列入拆遷改造計劃、被認定為違法建筑面臨整治，并已經被拆除，小產權房對應的拆遷補償款或補償的房產指標可作為被繼承人的遺產進行繼承，分割方式參照合同權益或商品房的繼承分割方式。

參考（2018）粵03民終18503號案件：法院經審理確認，案件的訴爭房產系被繼承人名下房屋的拆遷賠償所得，訴爭房產產權屬于可繼承遺產范圍。妻子許某、長子鄭某2、次子鄭某1各繼承50%產權的1/3份額。

五、唐云虹律師寄語

小產權房無合法所有權，繼承僅涉及占有、使用、收益權益，因此，繼承小產權房的首要難題是舉證房屋建設、出資、占有使用等相關證據，證明小產權房及其權益屬于遺產范圍，這是繼承小產權房的核心前提，結合廣東道華律師事務所婚姻家事律師團實務經驗，總結如下：

1. 小產權房繼承的核心前提——確權：主張繼承的一方往往需要承擔證明房屋權屬或權益屬于被繼承人的舉證責任，在深圳小產權房繼承糾紛案件的司法實務中，處理此類糾紛的關鍵，首先在于完成權益確權。即通過出資、建設、登記申報等證據，證明被繼承人對小產權房享有合法的占有、使用、收益權益，這是認定遺產范圍的前提，若無充分證據，法院將無法認定其為可繼承遺產

2. 界定財產屬性：區分夫妻共同財產與家庭共同財產，依據證據規則完成共有份額分割后，再對被繼承人的個人份額進行繼承處理。

3. 理性協商優先，明確分割方式：小產權房無法通過市場價值評估產權價值，因此各方對于房產占有協商成的，法院優先確認份額；各方對于補償金額協商不成的，優先由已占有使用的繼承人繼續占有使用、按照當地租金水平以及房產現出租情況以租金補償的形式支付經濟補償。

總而言之，小產權房雖因缺乏合法審批手續存在權利瑕疵，但被繼承人基于合法身份取得的用益權益仍受法律保護，其繼承處理亦嚴格遵循《民法典》繼承編的相關規定。對于律師而言，需精準把握不同情形下的實務處理規則，結合案件實際選擇確權思路與分割方案，同時優先引導當事人協商解決，減少訴訟對抗，實現遺產權益的合理分配。

六、法律索引

《中華人民共和國民法典》

第一千一百二十二條 遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產。

第一千一百二十三條 繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。

第一千一百二十七條 遺產按照下列順序繼承：

（一）第一順序：配偶、子女、父母；

（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

本編所稱子女，包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有扶養關系的繼子女。

本編所稱父母，包括生父母、養父母和有扶養關系的繼父母。

本編所稱兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養兄弟姐妹、有扶養關系的繼兄弟姐妹。

第一千一百三十條 同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。

對生活有特殊困難又缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產時，應當予以照顧。

對被繼承人盡了主要扶養義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產時，可以多分。

有扶養能力和有扶養條件的繼承人，不盡扶養義務的，分配遺產時，應當不分或者少分。

繼承人協商同意的，也可以不均等。

第一千一百五十三條 夫妻共同所有的財產，除有約定的外，遺產分割時，應當先將共同所有的財產的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產。

第一千一百五十六條 遺產分割應當有利于生產和生活需要，不損害遺產的效用。不宜分割的遺產，可以采取折價、適當補償或者共有等方法處理。

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