2026年一季度中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望（全版）

壹

政策篇

行新階段施策體系，構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展新模式

2026年，全國兩會房地產(chǎn)政策延續(xù)“止跌回穩(wěn)”核心邏輯，全面邁入“提質(zhì)增效”的高質(zhì)量發(fā)展新階段，圍繞市場穩(wěn)定、民生保障等六大維度形成完整施策體系。地方層面，全國107個省市出臺175次穩(wěn)市場政策，以公積金優(yōu)化、品質(zhì)提升、稅費補貼、保障房擴容、存量盤活為重點，積極落實中央部署，多地新政帶動市場企穩(wěn)回暖。

展望2026年全年，預計中央政策將以“穩(wěn)市場、防風險、建長效、促轉(zhuǎn)型”為主線，全面落地“控增量、去庫存、優(yōu)供給”施政體系，統(tǒng)籌風險化解、制度改革與民生保障，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。地方層面將對標中央部署，在產(chǎn)品品質(zhì)提升、需求精準扶持、住房保障擴面、土地存量盤活四大維度持續(xù)發(fā)力，推動市場從修復轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效，促進供需長期平衡，助力行業(yè)平穩(wěn)邁入高質(zhì)量發(fā)展新周期。

01

系統(tǒng)性化解房地產(chǎn)風險，構(gòu)建六方面完整施策體系

2026年初，中央房地產(chǎn)相關(guān)部署延續(xù)了2025年“復蘇導向、止跌回穩(wěn)”的核心邏輯，同時在施策精度、系統(tǒng)協(xié)同、落地實操上實現(xiàn)全面升級。結(jié)合兩會發(fā)布內(nèi)容來看，相較于2025年以“基礎托底、框架搭建”為重點的政策取向，2026年圍繞市場穩(wěn)定、民生保障、新型城鎮(zhèn)化等六大維度，形成了更加的完整施策體系，標志著我國房地產(chǎn)行業(yè)正在從“止跌回穩(wěn)”的修復階段，加快邁入“提質(zhì)增效、長效構(gòu)建”的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

一、市場穩(wěn)定與風險防控：從單點應急處置到跨領(lǐng)域系統(tǒng)化解

2026年該維度的核心是供需雙向調(diào)控+全鏈條風險聯(lián)防，明確提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，將多渠道盤活存量商品房作為市場穩(wěn)定的核心抓手；同時把“保交房”白名單制度常態(tài)化，更首次提出統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)與地方政府債務、地方中小金融機構(gòu)的風險聯(lián)動化解，貨幣政策也專門為房地產(chǎn)合理融資營造專屬金融環(huán)境。

二、民生保障：從普惠兜底補短板到精準賦能貼人口

2026年民生保障的亮點是保障房建設與存量去化結(jié)合+家庭導向精準支持，一方面延續(xù)收購存量商品房用于保障性住房建設的思路，另一方面新增“加強初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性住房需求”的舉措，將住房保障與人口政策深度綁定，實現(xiàn)民生保障的精準滴灌。

三、新型城鎮(zhèn)化：從規(guī)模推進提速率到機制深化提質(zhì)量

2026年新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的融合更具針對性和落地性，進一步完善“人地錢”掛鉤政策，讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化與土地供給、財政支持形成更精準的匹配機制；城市更新強調(diào)“高質(zhì)量推進”，同時將盤活存量土地、閑置房屋與縣域基礎設施布局、公共資源配置結(jié)合，首次將縣域列為新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的重要抓手。

四、住房品質(zhì)提升：從頂層概念提出到實操工程全面落地

2026年是“好房子”建設從理念走向?qū)嵅俚年P(guān)鍵一年，不僅有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，更出臺具體落地舉措——實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務質(zhì)量提升行動，同時將住房品質(zhì)提升延伸至城市空間，提出建設創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務社區(qū)，推動住房品質(zhì)與城市治理智慧化精細化結(jié)合。

五、住房制度改革：從基礎框架搭建到具體制度深化

2026年住房制度改革的核心是補短板、建配套，明確將“深化住房公積金制度改革”作為重要抓手，同時提出深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設，從2025年的“搭框架”轉(zhuǎn)向“填內(nèi)容、織配套”，讓房地產(chǎn)發(fā)展新模式有了具體的制度支撐。

六、財政金融配套支持：從泛化賦能到精準協(xié)同、機制兜底

2026年財政與金融配套支持形成協(xié)同發(fā)力格局，既保持資金規(guī)模穩(wěn)定，又強化精準性與機制保障。財政方面，地方政府專項債仍安排4.4萬億元，與2025年持平，但資金投向進一步聚焦，明確重點支持“重大項目建設（含房地產(chǎn)相關(guān)民生工程）、置換隱性債務”，將房地產(chǎn)相關(guān)財政投入嚴格錨定“民生工程”，剔除泛化的投資建設方向，同時嚴格執(zhí)行專項債投向負面清單，嚴禁將資金用于除保障性住房、土地儲備以外的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，進一步規(guī)范資金使用方向。金融方面，核心是暢通傳導+風險共擔，在延續(xù)降準降息等常規(guī)貨幣政策工具的基礎上，更強調(diào)“暢通貨幣政策傳導機制”，引導金融機構(gòu)主動支持房地產(chǎn)合理需求，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行，同時優(yōu)化創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，首次提出“強化融資擔保、風險補償?shù)戎С执胧保瑸榻鹑跈C構(gòu)支持房地產(chǎn)消除后顧之憂，破解銀企信息不對稱導致的“不敢貸、不愿貸”問題。

02

嚴控新增建設用地用于房地產(chǎn)開發(fā)，推進城市存量空間盤活提質(zhì)

在供給側(cè)，中央部委進一步推進存量盤活，并限制無效新增庫存。1月20日，自然資源部發(fā)文支持城市更新，鼓勵利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，也將在客觀上促進存量住宅用地盤活進度的進一步推進。

3月初，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》，涵蓋事項由上年的十五個縮減至十三個，政策聚焦度顯著提升。其中第十條“統(tǒng)籌存量和增量建設用地促進內(nèi)涵式發(fā)展”提出的增量嚴控要求，更是迅速成為行業(yè)關(guān)注焦點，為住宅用地供給格局劃定了全新規(guī)則。

文件條款明確：年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。需要說明的是，城鎮(zhèn)建設用地從指標新增到實際入市，一般要先審批為待開發(fā)的存量建設用地，再經(jīng)歷較長的一級開發(fā)流程。各地實際供應的房地產(chǎn)用地，主要均來自于存量建設用地，因此此次調(diào)整并不會在中短期內(nèi)對土地供應端造成實質(zhì)性影響。再加之目前房地產(chǎn)市場仍處于供給側(cè)調(diào)整的大周期之中，限制新增房地產(chǎn)開發(fā)用地，也有利于穩(wěn)定長期的供給側(cè)規(guī)模預期，有利于市場更快走向新的供求平衡點。

對市場主體而言，房企參與保障性住房等民生項目將成為主流方向之一，經(jīng)營性開發(fā)則全面轉(zhuǎn)向存量挖潛；對地方供地而言，新增供給的城鎮(zhèn)建設用地將主要依賴于待開發(fā)的存量建設用地，盤活存量住宅用地也將被放在更加重要的位置上。自然資源部文件同時也明確閑置用地處置、省級指標統(tǒng)籌、零星用地支持等細則，進一步夯實了“存量優(yōu)先”的制度基礎。

在這一政策強約束下，存量住宅用地的實際動向，既是政策落地的前置基礎，也是判斷市場供給、銜接后續(xù)政策的關(guān)鍵依據(jù)。據(jù)各地方政府發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025-2026年全國107城住宅存量用地規(guī)模持續(xù)收縮，存量盤活正在有效推進：樣本城市項目總數(shù)同比增長2%，存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%；平均單項目面積下降6%，從4.5公頃降至4.2公頃，形成“總量收縮、優(yōu)質(zhì)項目補充”的良性態(tài)勢。

當前，各地正在繼續(xù)嚴格落實頂層政策導向，一方面嚴控新增住宅用地供應，同步推進閑置土地處置新政，加大低效存量用地清理力度，推動一批閑置、低效項目退出市場；另一方面精準補充高品質(zhì)住宅用地，持續(xù)提升用地效率。其中，各地積極利用專項債收儲閑置用地，據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年全年全國已發(fā)行超3000億元專項債用于該用途，其中廣東省發(fā)行486億元，位居全國首位，為閑置用地盤活提供了有力資金支撐。

03

三條紅線監(jiān)管優(yōu)化調(diào)整，加速構(gòu)建行業(yè)融資新機制

2026年一季度，中央房地產(chǎn)金融政策緊扣行業(yè)提質(zhì)增效、長效構(gòu)建的核心導向，加快向適配房地產(chǎn)發(fā)展新模式的制度性轉(zhuǎn)型。一季度貨幣政策保持寬松導向，如人民銀行持續(xù)運用降準降息等工具維持流動性充裕，下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，暢通政策傳導以壓低社會綜合融資成本，同時優(yōu)化多項結(jié)構(gòu)性工具，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，精準助力商辦地產(chǎn)去庫存，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行營造了適宜的金融環(huán)境。

房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制加速常態(tài)化運行，監(jiān)管部門對“白名單”項目貸款展期政策大幅優(yōu)化，符合條件的項目貸款可展期至5年，有效緩解房企項目端資金周轉(zhuǎn)壓力，疊加“保交房”白名單制度持續(xù)發(fā)力，行業(yè)流動性風險得到有序緩釋。

本輪金融政策最具標志性的調(diào)整，在于房企融資監(jiān)管迎來重要轉(zhuǎn)變，自2020年實施的“三條紅線”月度上報要求逐步放開，多數(shù)房企不再被要求定期報送相關(guān)指標，監(jiān)管重心轉(zhuǎn)向出險房企的差異化風險管控，這一調(diào)整既釋放了行業(yè)融資約束松綁的明確信號，也為重構(gòu)適配新模式的房地產(chǎn)融資制度掃清了機制障礙。

結(jié)合金融數(shù)據(jù)來看，2026年2月M2同比增長9%，增速較2025年12月升了0.4個百分點；M1同比增長5.9%，增速較2025年12月增長了2.1個百分點。兩者剪刀差為3.0個百分點，較2025年12月減少了1.7個百分點，剪刀差再度迎來回落，顯示出實體經(jīng)濟發(fā)展進一步加快，年初實現(xiàn)良好開局。

整體來看，2026年一季度房地產(chǎn)金融政策不再局限于短期風險處置，而是以制度建設為核心，通過監(jiān)管規(guī)則優(yōu)化、融資機制創(chuàng)新、財政金融協(xié)同，全方位適配房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建要求，既為市場止跌回穩(wěn)提供持續(xù)金融支撐，也為行業(yè)長期邁向高質(zhì)量發(fā)展、實現(xiàn)租購并舉與住有所居的目標筑牢金融制度根基。

04

一季度107省市175次穩(wěn)市場政策，上海新政后住宅成交如期迎來“小陽春”

2026年一季度，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)優(yōu)化，據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國107個省市出臺175次穩(wěn)市場政策。一季度各地以優(yōu)化公積金為主要抓手，兼顧補貼與稅費優(yōu)惠、保障安居等新政，積極推動市場企穩(wěn)。尤以上海“滬七條”政策為代表，得益于對外地戶籍限購的大幅放寬，以及公積金貸款額度大幅上調(diào)至最高324萬元，3月上旬新房成交實現(xiàn)同比增長，中旬二手房成交更是創(chuàng)下近5年的最高紀錄。

05

中央：邁入提質(zhì)增效新階段，全面構(gòu)建“控增量、去庫存、優(yōu)供給”施政體系

結(jié)合2026年一季度中央部委政策導向來看，新一年房地產(chǎn)政策已全面告別應急式托底，從止跌回穩(wěn)的修復階段，加快轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效、長效構(gòu)建的高質(zhì)量發(fā)展新階段，以“控增量、去庫存、優(yōu)供給”為核心，搭建全鏈條、跨領(lǐng)域、協(xié)同化的頂層施政體系，為行業(yè)轉(zhuǎn)型與長期穩(wěn)定筑牢制度根基。

供給側(cè)調(diào)控將全面轉(zhuǎn)向存量優(yōu)先、精準提質(zhì)，“控增量、去庫存、優(yōu)供給”從政策導向轉(zhuǎn)為剛性落地。中央將持續(xù)落實新增建設用地原則不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的要求，進一步促進各地盤活存量土地與閑置房源，推動住宅用地供給從增量擴張轉(zhuǎn)向存量挖潛。多渠道盤活存量商品房將成為市場穩(wěn)定核心抓手，收購存量房源用于保障性住房、人才房、安置房的模式將常態(tài)化，實現(xiàn)去庫存與民生保障雙向賦能，推動市場更快邁向供需新平衡。

風險防控將升級為跨領(lǐng)域系統(tǒng)化解，打破單一主體、單一風險的處置局限。中央將統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)與地方政府債務、地方中小金融機構(gòu)風險聯(lián)動化解，“保交房”白名單制度全面常態(tài)化，有效防范房企債務風險蔓延。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制將實現(xiàn)長效運行，貨幣政策持續(xù)保持適度寬松，通過降準降息、暢通傳導機制、強化融資擔保與風險補償，破解金融機構(gòu)“不敢貸、不愿貸”難題，為合理融資營造穩(wěn)定金融環(huán)境。

制度建設將聚焦新模式落地與配套完善，銜接“十五五”規(guī)劃頂層設計。還將進一步深化住房公積金制度改革，推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎制度與配套政策建設，從“搭框架”轉(zhuǎn)向“填內(nèi)容、織配套”。同時將住房保障與人口政策深度綁定，強化初婚初育、多子女家庭住房精準支持，推動住房回歸消費品屬性，激活剛性與改善性需求。

財政金融政策將保持精準協(xié)同、機制兜底，4.4萬億元地方政府專項債投向持續(xù)聚焦民生工程與隱性債務置換，嚴禁資金流向商業(yè)化開發(fā)，確保財政資源精準賦能保障房、城市更新等民生領(lǐng)域。伴隨“三條紅線”監(jiān)管優(yōu)化，行業(yè)融資將加快適配新模式，形成財政引導、金融支持、風險共擔的長效支撐體系。

整體來看，2026年中央房地產(chǎn)政策將以系統(tǒng)思維統(tǒng)籌穩(wěn)增長、防風險、惠民生，推動行業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，為構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度夯實基礎。展望未來五年，房地產(chǎn)行業(yè)將以“十五五”規(guī)劃為綱領(lǐng)，加速轉(zhuǎn)向“保障托底、市場調(diào)節(jié)、品質(zhì)驅(qū)動”的新生態(tài)，房企聚焦產(chǎn)品力與服務力，住房租賃、城市更新、適老化改造成為新增長點。

06

地方：精準落實提質(zhì)增效，多維度協(xié)同護航市場平穩(wěn)轉(zhuǎn)型

2026年地方房地產(chǎn)政策將持續(xù)深度對標中央頂層部署，告別碎片化松綁，轉(zhuǎn)向精準落地、系統(tǒng)協(xié)同、長效適配的施政模式，圍繞產(chǎn)品品質(zhì)升級、需求側(cè)精準扶持、住房保障提質(zhì)、土地存量盤活四大核心維度發(fā)力，短期穩(wěn)市場、長期優(yōu)結(jié)構(gòu)：

在產(chǎn)品品質(zhì)提升上，地方將全面落地“好房子”建設實操標準，從頂層理念轉(zhuǎn)向細則落地。各地會持續(xù)完善安全、舒適、綠色、智慧的住宅建設規(guī)范，細化層高、智能安防、綠色建材等硬性要求，同步推進房屋品質(zhì)與物業(yè)服務質(zhì)量雙提升工程。同時將品質(zhì)提升融入城市更新與社區(qū)建設，加碼創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務社區(qū)打造，推動住房品質(zhì)與城市精細化治理深度綁定，讓行業(yè)從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量優(yōu)先”。

在需求側(cè)扶持上，公積金優(yōu)化與稅費補貼將成為核心抓手，政策更趨精準化、人性化。公積金政策將持續(xù)降低購房門檻，二套房首付比例下調(diào)、貸款額度上浮、代際互助、直付房租等舉措全面推廣，多子女家庭、人才、綠色建筑房源可享受疊加優(yōu)惠。稅費補貼將定向發(fā)力剛需與改善型需求，人才購房、多孩家庭、以舊換新等定向補貼常態(tài)化，契稅優(yōu)惠、個稅退稅、信貸貼息等政策因城施策落地，精準激活剛性與改善性住房消費。

在住房保障上，地方將兼顧民生兜底與投資確定性，構(gòu)建穩(wěn)民生、穩(wěn)預期的雙重保障體系。收購存量商品房用于保障性租賃住房、人才房、安置房將成為主流模式，持續(xù)擴大保障房供給覆蓋面，聚焦新市民、青年人、初婚初育及多子女家庭精準兜底。同時依托專項債資金支持，健全保障房建設、運營、管理全流程機制，以穩(wěn)定的民生項目投資與房源供給，為市場注入確定性，實現(xiàn)民生保障與市場穩(wěn)盤雙向共贏。

在土地供應和存量盤活上，地方將嚴格落實“存量優(yōu)先”導向，進一步改善供求預期。嚴控住宅用地增量供給，加大閑置土地、低效用地清理處置力度，通過專項債收儲、土地性質(zhì)變更、分期開發(fā)等方式盤活存量資源。供地結(jié)構(gòu)將向保障房、高品質(zhì)住宅、城市更新項目傾斜，以存量挖潛替代增量擴張，穩(wěn)定長期供給預期，推動土地市場供需邁向新平衡。

貳

土地篇

規(guī)模延續(xù)縮量提質(zhì)，供給側(cè)優(yōu)化深入推進

2026年一季度，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優(yōu)供給”核心導向，整體呈現(xiàn)規(guī)模持續(xù)縮量、發(fā)展質(zhì)效提升、供給側(cè)穩(wěn)步優(yōu)化的運行格局。全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積、金額同比分別下降16%、35%，在按需供地、春節(jié)供地延后等因素影響下，市場整體保持縮量態(tài)勢，直至3月節(jié)后成交節(jié)奏有所恢復。

市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，一二線城市更新、舊改地塊入市占比提升，拉低樓面價的同時推動供給向集約化轉(zhuǎn)型，廣州馬場一期、杭州城東新城等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度高漲，成為市場亮點。存量閑置土地回購盤活有序推進，收儲節(jié)奏更趨審慎，資金加速向核心城市集聚。房企投資整體謹慎，拿地規(guī)模同比回落，聚焦核心優(yōu)質(zhì)地塊布局。一季度土地市場以縮量提質(zhì)為核心主線，供給側(cè)改革落地見效，為全年市場平穩(wěn)運行、理順行業(yè)供需關(guān)系奠定堅實基礎。

01

一季度土地成交延續(xù)縮量，廣州、杭州等地優(yōu)質(zhì)地塊如期高熱成交

1）2026年地方土地供應節(jié)奏持續(xù)放緩，成交規(guī)模延續(xù)同比回落態(tài)勢，主要受三方面因素影響：一是年初各地堅持按需供地，土地供應與新房成交規(guī)模同步回落，推動廣義庫存規(guī)模逐步下降；二是2025年以來盤活存量用地、專項債加大對地方財政支持等政策效應持續(xù)顯現(xiàn)；三是2026年春節(jié)時間較晚，各地供地節(jié)奏相應延后，土地拍賣市場直至3月才全面啟動。截至3月25日，一季度全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積0.97億平方米，同比下降16%；成交金額2610億元，同比下降35%，金額降幅顯著大于面積降幅，主要因2025年同期一二線城市集中成交大量高總價、高單價優(yōu)質(zhì)地塊，形成較高基數(shù)。

從月度成交建筑面積走勢來看，1月、2月同比分別下降24%、19%，3月同比回升30%，春節(jié)后各地土地成交節(jié)奏明顯加快。從整體季度表現(xiàn)來看，一季度土地成交仍處于回落區(qū)間；在“控增量”的整體方針導向下，預計年內(nèi)全國土地出讓規(guī)模將維持在略低于新房成交的合理水平。

從城市能級劃分，一季度各能級城市成交規(guī)模同比均有所下調(diào)，其中二線城市成交建筑面積降幅最大，達36%。一線城市成交建筑面積同比下降19%，成交總額同比下降40%，但優(yōu)質(zhì)地塊成交仍不乏亮點，上海、廣州均有重磅地塊入市，尤以廣州馬場地塊備受市場關(guān)注。該地塊經(jīng)243輪競價由越秀競得，成交總價236億元，為廣州土拍史上總價第二高地塊，僅次于2009年成交的255億元廣州亞運城地塊；地塊溢價率26.6%，名義樓面價4.2萬元/平方米，按可售部分測算樓面價已超6萬元/平方米。

二線城市成交建筑面積同比下降36%，成交總額同比下降56%。一季度二線城市成交建面TOP10城市中，僅石家莊、西安、寧波三地成交建筑面積超100萬平方米；杭州成交建面82萬平方米、同比下降64%，但土拍熱度依舊亮眼，3月城東新城宅地由保利發(fā)展以32億元競得，溢價率高達51%。三四線城市成交建筑面積同比下降11%，為各能級城市中降幅最低，主要得益于前期成交基數(shù)相對較低。

2）因城市更新、舊城改造類地塊成交占比提升，一二線城市平均樓板價同比明顯回落。

3）一季度全國土地市場平均溢價率為4.7%，較2025年四季度提升2.1個百分點。

02

廣州高居金額榜首，TOP10中廣州、杭州平均溢價率均超20%

2026年一季度全國土地成交金額TOP20城市呈現(xiàn)清晰的梯隊格局：一線城市占據(jù)榜單前三席位，其中廣州以256億元成交金額高居榜首，上海、北京分別位列第二、三位，成交金額均突破100億元；二線城市共有10個城市入圍TOP20，沈陽、哈爾濱兩座東北城市亦躋身其中；三四線城市有7城入榜，絕大多數(shù)來自江蘇省，南通表現(xiàn)尤為突出，以104億元成交金額超越杭州位列第四。從南通土地成交結(jié)構(gòu)來看，市本級崇川區(qū)與通州區(qū)成交總價22.2億元，占全市總量的21%，土地成交主力集中于縣市區(qū)域；南通如東縣依托小洋口旅游度假區(qū)發(fā)展規(guī)劃，出讓多宗商辦地塊，一季度地塊出讓總價43.5億元，占全市成交總額的42%。

土地市場熱度呈現(xiàn)明顯分化特征。一季度多數(shù)城市成交地塊以城市更新、舊城改造類為主，平均溢價率普遍低于5%，但廣州、杭州、哈爾濱三座城市市場熱度顯著偏高，平均溢價率分別達到24%、30%和29%。廣州高溢價主要由馬場地塊帶動，該地塊以236億元總價、26.7%溢價率成交，大幅拉高全市一季度平均溢價率，也實現(xiàn)了廣州規(guī)劃和自然資源局對其“策馬先行、贏在開局”的開局目標；杭州3宗住宅地塊均實現(xiàn)溢價成交，3月城東新城宅地更是拍出51%的高溢價率；哈爾濱則因出讓多宗城區(qū)優(yōu)質(zhì)改善型宅地，被本地深耕房企溢價競得，推高整體溢價水平。

從整體成交特征來看，城市更新、舊城改造類地塊仍以底價成交為主。福州琯尾街2宗舊改地塊位于城市成熟片區(qū)，受城市更新周期及周邊在建項目較多等因素影響，最終分別以19.9億元、17.9億元底價成交；上海青浦鎮(zhèn)17.7億元江南城廂城更宅地、北京13.9億元首鋼舊改地塊、寧波鄞州29.2億元回遷宅地等核心城市優(yōu)質(zhì)城更、舊改地塊，亦均以底價成交。

03

拿地金額同比降五成，核心地塊仍是企業(yè)投資必爭之地

2026年前兩月，受到地方政府供地尚未開啟及春節(jié)假期的影響，多數(shù)規(guī)模房企并未開啟投資鋪排，因此典型企業(yè)拿地貨值、金額、面積均出現(xiàn)同比下降。

其中，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為2059億元、996億元和1906萬平方米，貨值、金額降幅近五成，面積較同期下降29%。值得注意的是，目前房企投資筑底階段，但核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍是必爭之地。以廣州馬場地塊來看，共計8家房企參拍，其中包括越秀、保利、中海、華潤、招商等多家頭部央國企，競爭十分激烈，百輪競拍之后，仍有5家房企持續(xù)角逐。

百強門檻值方面也較同期大幅下降，反映出企業(yè)拿地的謹慎。典型100家樣本企業(yè)新增土儲貨值門檻值為7.3億元，同比下降20%；新增總價百強門檻值為3.5億元，同比下降10%，新增建面百強門檻值為11.2萬平方米，同比降幅達到15%。

另外，銷售金額前二十的企業(yè)僅6家企業(yè)有拿地，多為規(guī)模化的央國企和龍湖、濱江等近兩年仍活躍在土地市場的民企。其中越秀地產(chǎn)前兩月拿地金額262億，同比增長338%，其余企業(yè)拿地金額均未超過25億元。

04

踐行“控增量”加速供求平衡，“優(yōu)供給”迎更多發(fā)展確定性

2026年一季度全國土地市場開局呈現(xiàn)總量縮量、局部高熱，土地成交規(guī)模延續(xù)同比回落態(tài)勢，嚴格落實中央“控增量”的調(diào)控導向，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積、金額分別同比下降16%、35%，行業(yè)去庫存進程穩(wěn)步推進。與此同時，廣州馬場地塊、杭州城東新城宅地等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊迎來多輪激烈競拍，溢價成交表現(xiàn)亮眼，既凸顯了核心地段資產(chǎn)的稀缺價值，也充分印證了優(yōu)質(zhì)地塊供給與房企投資意愿之間的良性互動，為土地市場注入了關(guān)鍵活力。

結(jié)合一季度市場表現(xiàn)，預計2026年土地市場將呈現(xiàn)四大核心發(fā)展特征，市場分化將進一步凸顯且逐步向縱深發(fā)展：其一，成交規(guī)模持續(xù)控量，全年土地出讓規(guī)模將維持略低于新房成交的合理水平，從供給端持續(xù)發(fā)力推動行業(yè)加速去庫存，逐步理順房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，預計全年300城經(jīng)營性土地成交規(guī)模同比仍將保持小幅回落態(tài)勢，重點城市將嚴格控制土地出讓節(jié)奏，避免市場供給過剩。

其二，供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，隨著存量閑置土地盤活、城市更新與舊城改造地塊持續(xù)入市，再加之自然資源部38號文強調(diào)加強存量盤活的指引，土地供給進一步向“重質(zhì)量”轉(zhuǎn)型，核心城市將加大優(yōu)質(zhì)宅地供給，減少低效用地出讓，推動市場向健康化、集約化方向發(fā)展，同時保障性住房用地供給將持續(xù)保障，助力完善住房保障體系。

其三，土拍熱度逐步傳導，一季度廣州、杭州已出現(xiàn)高熱地塊，后續(xù)上海、北京等一線城市將陸續(xù)推出核心地段優(yōu)質(zhì)宅地，市場熱度將從點狀熱點向更多核心城市、優(yōu)質(zhì)板塊擴散，二線核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度有望進一步提升，而普通二線及三四線城市熱度仍不會出現(xiàn)明顯變化。

其四，房企整體投資謹慎格局不變，當前市場整體仍處于筑底階段，土地市場難以出現(xiàn)全面回暖，熱度集中于核心區(qū)域的特征將貫穿全年。

從房企投資邏輯來看，一方面，市場底部徘徊持續(xù)制約拿地信心，當前房地產(chǎn)銷售復蘇基礎尚不牢固，多數(shù)房企現(xiàn)金流壓力未得到根本緩解，資金安全與項目去化保障成為投資首要考量，拿地決策整體趨于保守；另一方面，市場熱度高度聚焦核心區(qū)域，“點狀火熱、面狀冷清”特征愈發(fā)明顯，土拍熱點將集中于一線城市核心地段及強二線城市優(yōu)質(zhì)板塊，三四線城市及遠郊區(qū)域持續(xù)低迷，投資分化態(tài)勢進一步加劇。

市場主體格局上，央國企與城投平臺仍將主導拿地市場。央企及優(yōu)質(zhì)地方國企憑借融資成本優(yōu)勢，持續(xù)深耕一二線核心城市；城投平臺在三四線城市承擔托底職能，穩(wěn)定地方土地市場秩序；少數(shù)財務穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企雖會擇機補貨，但整體拿地能力與規(guī)模受限，市場主體結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定。

對于房企而言，2026年投資需堅守安全優(yōu)先、精準布局的核心策略，聚焦核心城市核心板塊，通過合作開發(fā)等模式降低投資風險；同時密切關(guān)注政策窗口期，在守住資金安全底線的前提下，精準把握結(jié)構(gòu)性投資機遇。

整體而言，2026年土地市場將在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的主線下穩(wěn)步運行，隨著存量盤活深化、優(yōu)質(zhì)供給釋放、政策效應持續(xù)顯現(xiàn)，市場將迎來更多發(fā)展確定性。土地市場的平穩(wěn)有序運行，將持續(xù)助力房地產(chǎn)行業(yè)加快構(gòu)建新發(fā)展模式，推動行業(yè)向高質(zhì)量、可持續(xù)方向轉(zhuǎn)型。

叁

城市篇

一季度延續(xù)弱復蘇、強分化格局，二季度仍將是底部確認磨底階段

2026年作為“十五五”開局之年，房地產(chǎn)政策定調(diào)從“推動止跌回穩(wěn)”升級為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，政策重心轉(zhuǎn)向常態(tài)化穩(wěn)市場、去庫存、優(yōu)供給，為市場上行筑牢制度基礎。市場端量價企穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性分化加劇，歷經(jīng)近四年深度調(diào)整，2026年一季度全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“L型觸底、跌幅收窄”特征，市場底部支撐逐步形成，但結(jié)構(gòu)性分化態(tài)勢顯著，核心城市領(lǐng)跑，全國整體市場仍面臨壓力。

01

綜述：一季度整體延續(xù)L型觸底、跌幅收窄的弱復蘇、強分化格局，三四線率先降幅收窄

一季度，全國房地產(chǎn)市場在政策托舉與市場修復的雙重作用下，呈現(xiàn)出“弱復蘇、強分化”的運行特征，整體市場逐步走出深度調(diào)整期，但復蘇動力仍顯不足。

首先，新房市場與二手房分化。新房銷售與供應等核心指標仍處低位，同環(huán)比降幅較大，房價尚未止跌，庫存上升且消化周期拉長。二手房市場交易活躍度提升，價格企穩(wěn)跡象顯現(xiàn)，部分一二線城市二手房成交量已實現(xiàn)同比正增長。

其次，三四線“數(shù)據(jù)企穩(wěn)”與一二線量價跌幅領(lǐng)先分化。上海、北京、杭州等個別核心一二線城市引領(lǐng)復蘇，尤其是二手房交易量已超過2023年同期水平，但三四線城市交易規(guī)模基本觸底，新房市場和二手存量市場兩套邏輯體系下，新房成交規(guī)模相對穩(wěn)定，表現(xiàn)為波動趨小甚至低基數(shù)效應下的量價上升。

02

新增供應：新房供應規(guī)模繼續(xù)降級，一二線環(huán)比降幅超五成制約成交表現(xiàn)

2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅新增供應面積總計1486.6萬平方米，環(huán)比、同比雙雙大幅下滑48%、42%，市場供應端收縮態(tài)勢顯著。

一線城市合計供應面積210.2萬平方米，環(huán)比、同比分別下降57%、35%，整體處于深度調(diào)整階段。其中，深圳供應面積35.9萬平方米，環(huán)比、同比降幅分別達73%、39%，是一線城市中下滑幅度最大的城市，或與前期市場調(diào)整后開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩有關(guān)；上海、廣州環(huán)比降幅也超過60%，僅北京環(huán)比降幅相對溫和，為14%，體現(xiàn)出一線城市內(nèi)部的分化態(tài)勢。從單個城市來看，除北京外，上海、廣州、深圳的供應面積均較去年同期下降30%以上，市場供應端的收縮壓力較為明顯。二線城市多數(shù)城市供應下滑，個別城市逆勢增長。

二線城市合計供應面積845.6萬平方米，環(huán)比、同比分別下降51%、48%，整體下滑幅度略高于一線城市。成都以127.8萬平方米的供應面積位居二線城市首位，但環(huán)比、同比分別下降50%、44%，仍處于調(diào)整通道；杭州、西安、武漢、天津等城市供應面積也均在50萬平方米以上，但環(huán)比、同比降幅普遍在30%-60%之間。

三四線城市合計供應面積430.8萬平方米，環(huán)比、同比分別下降32%、31%，下滑幅度顯著小于一線城市和二線城市，供應端收縮壓力有所緩解。其中，汕頭供應面積31.1萬平方米，環(huán)比大幅增長79%，同比微增8%；肇慶供應面積27.3萬平方米，環(huán)比增長36%，同比大幅增長33%，鹽城供應面積10.9萬平方米，環(huán)比大幅增長154%，同比微降20%，成為三四線城市中的亮點。

03

新房成交：規(guī)模同環(huán)比雙降三成，一線城市降幅領(lǐng)先而三四線成交收縮壓力率先緩解

2026年一季度市場成交端出現(xiàn)明顯回暖信號。從2023年1月到2025年10月，重點50城新房成交面積在1000-1500萬平方米區(qū)間內(nèi)波動，整體呈震蕩下行趨勢，2026年1月成交面積降至階段低點約1000萬平方米，環(huán)比、同比均出現(xiàn)較大幅度下滑，3月成交面積持續(xù)攀升至1100萬平方米，環(huán)比大幅增長89%，同比降幅收窄至32%。

2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅成交面積總計2638.7萬平方米，環(huán)比、同比分別下降30%、30%，整體市場仍處于調(diào)整階段，但不同能級城市分化特征顯著，部分城市已釋放出成交修復的積極信號。

一線城市合計成交面積345.4萬平方米，環(huán)比、同比分別下降34%、35%，整體成交端承壓明顯。其中，上海成交面積65.4萬平方米，環(huán)比、同比降幅分別達43%、53%，是一線城市中下滑幅度最大的城市；廣州環(huán)比降幅也超過30%，僅深圳環(huán)比降幅相對溫和，為23%，體現(xiàn)出一線城市內(nèi)部的分化態(tài)勢。從單個城市來看，除廣州外，北京、上海、深圳的成交面積均較去年同期下降30%以上，市場成交端的收縮壓力較為明顯。

二線城市多數(shù)城市成交下滑，個別城市逆勢增長。二線城市合計成交面積1496.9萬平方米，環(huán)比、同比分別下降33%、36%，整體下滑幅度略高于一線城市。成都以175.6萬平方米的成交面積位居二線城市首位，但環(huán)比、同比分別下降24%、51%，仍處于調(diào)整通道；杭州、西安、武漢等城市成交面積也均在50萬平方米以上，但環(huán)比、同比降幅普遍在20%-50%之間。僅南寧同比增長11%。

三四線城市成交端收縮壓力緩解，部分城市表現(xiàn)亮眼。三四線城市合計成交面積796.4萬平方米，環(huán)比、同比分別下降22%、14%，下滑幅度顯著小于一線城市和二線城市，成交端收縮壓力有所緩解。其中，淮南成交面積44.8萬平方米，環(huán)比大幅增長257%，同比大幅增長47%；南通成交面積28.1萬平方米，環(huán)比增長33%，同比增長67%，鹽城成交面積18.9萬平方米，同比增長12%，成為三四線城市中的亮點；此外，還有部分城市成交面積環(huán)比、同比均出現(xiàn)不同程度的增長，如紹興環(huán)比下降12%，同比持平；東營環(huán)比微降3%，同比增長8%，顯示出三四線城市市場分化特征同樣顯著。

04

新房房價：指數(shù)下降趨勢放緩，環(huán)比止跌城市數(shù)量創(chuàng)新高

2026年2月份，總體看70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄、同比下降。新房價格環(huán)比止跌城市數(shù)量增至17個，創(chuàng)2025年下半年以來新高。

2月份，70個大中城市房價環(huán)比下降0.3%。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有10個，持平城市有7個，合計比上月增加9個。其中北京、上海、南京、杭州等均環(huán)比增長不低于0.2%。

以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅價格指數(shù)，新房價格較2021年初下降10.7%，二手房價格較2021年初下降22.14%。統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，同比來看，一手房價同比指數(shù)下降3.5%。其中一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。

從2023年1月到2026年2月，全國百城新建商品住宅成交均價在19000-22000元/平方米區(qū)間內(nèi)波動，整體走勢相對平緩，價格韌性凸顯。整體呈現(xiàn)“沖高回落-低位震蕩-趨穩(wěn)回升”的走勢。

一線城市價格波動平緩，韌性較強。2023年上半年均價快速攀升至65000元/平方米的階段性高點，隨后受市場調(diào)整影響，2023年下半年至2024年上半年出現(xiàn)明顯回落，最低觸及50000元/平方米。2024年下半年以來，均價在55000-60000元/平方米區(qū)間內(nèi)窄幅震蕩，波動幅度顯著收窄，2026年2月均價約為54669元/平方米，較2023年高點回落約15%，顯示出市場經(jīng)過前期調(diào)整后，價格體系逐漸趨于穩(wěn)定。

二線城市價格波動明顯，成交均價在17000-19000元/平方米左右波動，價格波動幅度明顯大于一線城市。但2025年下半年以來回落幅度有所收窄，整體回升勢頭明顯，2026年一季度均價較去年三季度上升7.4%

三四線城市成交均價整體呈持續(xù)回落態(tài)勢，從14000元/平方米左右逐步回落至2026年2月的約12000元/平方米，累計降幅約19%。

2026年一季度，從成交均價排名來看，上海以75908元/平方米位居榜首，但環(huán)比、同比分別下降6%、3%，價格出現(xiàn)小幅回調(diào)；深圳成交均價68401元/平方米，環(huán)比持平、同比上漲14%，展現(xiàn)出較強的價格韌性；北京成交均價55223元/平方米，環(huán)比、同比分別微降5%、1%，價格走勢相對平穩(wěn)。杭州、廈門、東莞等城市成交均價也均在30000元/平方米以上，其中廈門環(huán)比大幅上漲24%、同比上漲11%，更多是低總量規(guī)模下高端住宅成交占比上升帶來的成交結(jié)構(gòu)性均價上升，杭州同樣如此。從成交均價環(huán)比變化排名來看，大多數(shù)三四線和鄭州、長沙等深度調(diào)整二線城市房價修復信號初現(xiàn)。從成交均價同比變化排名來看，二線如南京、成都、西安、南寧、沈陽、大連等跌幅較大，和揚州、鹽城、煙臺、麗水等三四線線城市房價持續(xù)承壓，同比降幅領(lǐng)先，市場調(diào)整壓力依然較大。

05

新房庫存和消化周期：一季度末取證未售存量規(guī)模下降，消化周期升至26個月

從全國商品房待售面積來看，呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的階段性特征，2026年2月末達到79998萬平方米的階段性峰值，主要是“白名單”機制帶來期房竣工高峰導致現(xiàn)房供應增加，但市場需求端的熱度回升不及預期，推動待售面積進一步攀升，2026年待售面積可能維持在較高水平。但長期來看，隨著市場需求的進一步釋放，以及“保交付”高峰已過，房企竣工未售現(xiàn)房新增供應大幅放緩，待售面積會逐步得到消化，不會出現(xiàn)大幅增長的情況。

從重點44個城市新建商品住宅取證未售建筑面積來看，呈現(xiàn)出持續(xù)小幅下降特征，2026年3月末降至2.77億平方米的階段性最低值，較去年四季度末環(huán)比下降2%，較去年一季度末同比減少3%，較2023年以來最高值下降16.9%。

分能級來看，到一季度末，一線城市取證未售庫存合計4161.6萬平方米，環(huán)比微降2%而同比增長2%，較2023年以來最高值下降9.5%為各能級城市降幅最小。其中上海庫存760.5萬平方米，同比微增4%，深圳庫存793.4萬平方米，同比大增12%。

二線城市庫存合計16189.8萬平方米，環(huán)比、同比分別微降2%和3%，較2023年以來最高值下降19.1%。其中成都庫存2635.9萬平方米，環(huán)比大增16%，重慶庫存637.2萬平方米，環(huán)比大降29%。

三四線城市庫存合計7388.4萬平方米，環(huán)比、同比分別微降3%和6%，較2023年以來最高值下降21.6%，為各能級城市降幅最大，去庫存效果也最為突出。

相對庫存下降，存量消化周期因為銷售流速大幅下降而持續(xù)上升。2023年1月至2026年3月，全國重點44城新建商品住宅取證未售庫存消化周期整體呈波動上升態(tài)勢，從2023年初的18個月左右攀升至2026年3月的26個月上下，這反映出當前房地產(chǎn)市場供需關(guān)系仍未實現(xiàn)根本性改善，庫存去化仍面臨較大挑戰(zhàn)。

一線城市?庫存消化周期始終處于相對低位，但去年四季度以來回升速度加快，2026年3月已達到25.8個月，相比去年四季度末拉長1.8個月，較去年一季度末拉長7.1個月，去庫存速度顯著放緩；二線城市?庫存消化周期處于中等水平，與總量走勢基本同步，2026年3月達到24.5個月，相比去年四季度末拉長1.6個月，較去年一季度末拉長6.3個月；三四線城市?庫存消化周期長期處于高位，2026年3月達到31個月，是去庫存壓力最大的層級。相比去年四季度末拉長0.4個月，較去年一季度末拉長3.9個月，為各能級城市增長最慢的。

從城市維度看，一線城市合計庫存消化周期為25.8個月，環(huán)比上升1.8個月，同比大幅上升7.1個月。其中深圳周期最長，達25.8個月，環(huán)比大幅增長26個月，同比上升11.2個月，去庫存壓力顯著；廣州、上海周期分別為24.5個月、25.8個月，環(huán)比小幅波動，同比則分別上升3.3個月、11.2個月；北京周期為25.1個月，環(huán)比持平，同比微升7.7個月。

二線城市合計庫存消化周期為24.5個月，環(huán)比上漲1.6個月，同比上升6.3個月。有部分城市壓力突出，如沈陽周期高達65.5個月，環(huán)比大幅增長4.3個月，同比上升16.7個月；蘭州37.6個月，環(huán)比增長3.0個月，同比大幅上升17.5個月。同時，合肥、南昌等城市環(huán)比出現(xiàn)小幅下降，去庫存效果有所顯現(xiàn)，整體呈現(xiàn)“多數(shù)平穩(wěn)、局部承壓”的態(tài)勢。

三四線城市合計庫存消化周期為30.8個月，環(huán)比上漲0.4個月，同比上升3.9個月。多數(shù)城市周期超過20個月，其中昆山周期高達62.9個月，環(huán)比增長2.7個月，同比大幅上升24.1個月；汕頭45.0個月、珠海45.8個月，環(huán)比、同比均呈上升趨勢，去庫存難度極大，去庫存壓力普遍大于一二線城市，且城市間差異更為懸殊。

06

二季度仍將是底部確認磨底階段，“量在價先”的規(guī)律依然適用

綜合來看，2026年第二季度將是中國房地產(chǎn)市場確認底部、結(jié)構(gòu)分化的關(guān)鍵觀察期。市場整體處于從“止跌”向“回穩(wěn)”過渡的磨底階段，“量在價先”的規(guī)律依然適用。政策層面，“因城施策”的精準調(diào)控將繼續(xù)發(fā)力，重點在于釋放合理住房需求、盤活存量資產(chǎn)、防范化解風險。

對于市場參與者而言，需要深刻認識到“分化”已成為新常態(tài)。核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值將逐步夯實，為剛需和改善型購房者提供相對安全的窗口期；而低能級城市的房地產(chǎn)市場則仍需經(jīng)歷漫長的價值重估和庫存出清過程。展望下半年，隨著經(jīng)濟基本面的進一步修復和更大力度的政策協(xié)同，市場有望從“跌幅緩和”逐步邁向真正的“止跌回穩(wěn)”，但全面回暖與價格大幅反彈恐難再現(xiàn)，高質(zhì)量發(fā)展與結(jié)構(gòu)性機會將是未來主旋律。

預計2026年第二季度，新房供應面積將繼續(xù)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢，整體趨勢延續(xù)“控增量、優(yōu)存量”邏輯。自2025年以來，中央及地方政策導向明確為“控增量、去庫存、優(yōu)供給”。在此背景下，房企普遍采取“以銷定投”的審慎策略，土地購置和新開工意愿持續(xù)低迷。從數(shù)據(jù)看，2026年1-2月全國住宅新開工面積下降23.3%，這一趨勢在二季度預計將得以延續(xù)。供給端的主動縮量，是市場為加速出清歷史庫存、實現(xiàn)供求關(guān)系再平衡的必然過程。

核心城市與低能級城市冰火兩重天。一線及強二線核心城市，由于市場需求相對堅挺，部分優(yōu)質(zhì)地塊仍能吸引開發(fā)商關(guān)注，新房供應有望保持一定規(guī)模，但整體仍處于歷史較低水平。特別是在城市更新、城中村改造推進較快的區(qū)域（如上海、北京、深圳的核心板塊），會帶動一部分新增高品質(zhì)住房入市。 相反，多數(shù)三四線城市及部分弱二線城市，由于庫存壓力巨大、去化緩慢，地方政府嚴控新增住宅用地供應，房企投資意愿幾近冰點，二季度新房供應將極為有限，市場將以消化存量未售項目為主。這種“好城市有好供應，弱城市無新供應”的局面，將成為未來一段時間的常態(tài)。

第二季度新房場成交，預計將在政策持續(xù)發(fā)力與市場信心緩慢修復的共同作用下，市場活躍度較2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈現(xiàn)跌幅收窄、逐步筑底的態(tài)勢。從成交結(jié)構(gòu)看，二手房市場預計將繼續(xù)領(lǐng)先于新房市場回暖。核心城市的二手房市場在“以價換量”一段時間后，隨著掛牌量下降和看房量回升，交易活躍度有望率先企穩(wěn)，傳導至新房購房需求尤其是改善性需求釋放將更為積極，成交量有望率先企穩(wěn)甚至環(huán)比小幅增長。

房價是市場信心的直接反映，房價的企穩(wěn)將是一個緩慢的過程，需要成交量持續(xù)回暖的支撐。預計2026年二季度，全國房價整體將呈現(xiàn)“止跌趨穩(wěn)、分化延續(xù)”的格局，環(huán)比跌幅收窄，同比仍處下行通道。

庫存去化是當前房地產(chǎn)市場調(diào)整的核心任務。二季度，這一進程預計將艱難推進。待售庫存總量高位盤整，截至2026年2月末，全國商品房待售面積仍接近8億平方米，處于歷史高位。隨著二季度新增供應的大幅減少，以及“收購存量商品房用于保障房”等政策在部分城市的試點推進，全國層面的待售庫存總量有望結(jié)束攀升，進入高位橫盤甚至緩慢下降通道。但絕對規(guī)模依然龐大，徹底去化需要時間。

庫存去化周期是衡量市場壓力的更關(guān)鍵指標。二季度，一線及強二線核心城市需求相對活躍，新增供應有限，去化周期可能會下降穩(wěn)定至20個月左右，總體全國平均去化周期在二季度可能呈現(xiàn)小幅下降，但主要得益于核心城市邊際改善，并不能掩蓋大量低能級城市面臨的長期庫存壓力。

肆

產(chǎn)品篇

創(chuàng)新落地深化，產(chǎn)品力錨定客戶需求

2026年一季度，在“好房子”建設全面落地的政策導向下，住宅市場供需兩端均呈現(xiàn)鮮明的升級特征，成交結(jié)構(gòu)向改善型大幅傾斜，產(chǎn)品設計創(chuàng)新落地持續(xù)深化。

成交端，四房成交占比穩(wěn)步提升，大面積段產(chǎn)品成市場主流，110-140㎡成為三房、四房的核心適配面積段，各能級城市改善需求釋放呈現(xiàn)差異化特征。

產(chǎn)品端，抬板設計規(guī)模化落地并實現(xiàn)多模塊創(chuàng)新，新規(guī)賦能小面積戶型實現(xiàn)全合規(guī)高贈送與功能升級，四代宅露臺設計向?qū)嵱没⑷诵曰疃冗M階，前沿設計與產(chǎn)品打磨成為房企打造差異化的核心抓手。

展望二季度，核心城市高端住宅將迎來標桿項目入市，引領(lǐng)產(chǎn)品創(chuàng)新；同時行業(yè)將緊抓市場窗口期，以客戶真實需求為核心，通過精細化打磨產(chǎn)品細節(jié)、打造功能適配的差異化設計，實現(xiàn)產(chǎn)品力與市場需求的精準匹配，持續(xù)推動住宅產(chǎn)品向更高品質(zhì)、更貼合人居需求的方向進階。

01

產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)

1、房型：四房占比持續(xù)增加，成為各能級城市的共同選擇

2026年一季度，成交結(jié)構(gòu)全國市場趨向更多室產(chǎn)品，四房、五房以上大戶型產(chǎn)品的市場成交占比持續(xù)提升，與去年相比，兩者占比分別增加2.0和0.5個百分點至34.0%和3.1%。同期三房產(chǎn)品占比降至49.4%，較去年下降3.0個百分點。

可以看出，改善型需求正逐步占據(jù)新房市場的主導，購房者更加傾向于選擇能夠滿足全家長期居住需求的大戶型產(chǎn)品，特別是對于多孩家庭和三代同堂的家庭來說，他們對居住空間有著更為復雜和多元的要求。

分城市能級看，改善型需求持續(xù)釋放的背景下，四房已成為新房成交結(jié)構(gòu)中增長最為顯著的戶型。

一線城市成交由三房向四房集中，三房占比相比2025年下降2.8個百分點，同期四房成交占比增加1.9個百分點至35.7%。

二線城市中，四房、五房及以上戶型成交占比相比去年分別增加1.8和0.5個百分點，相比去年，兩房和三房的市場份額分別下降0.1和2.0個百分點。

三四線城市，三房占比雖維持在五成以上，但相比去年下降3.4個百分點，四房成交占比相比去年增加1.9個百分點至34.6%，五房及以上戶型成交占比相比去年增加0.4個百分點至3.9%。

2、面積段：大面積產(chǎn)品成交占比延續(xù)上漲趨勢

從成交面積結(jié)構(gòu)維度分析，全國新房市場的成交結(jié)構(gòu)正明顯向大面積產(chǎn)品偏移。以110㎡為界限，大于110㎡的面積段產(chǎn)品成交占比相比去年均上升，小于110㎡的面積段產(chǎn)品占比則均未達到去年水平。

這一現(xiàn)象印證了，即便得房率政策放寬、戶內(nèi)實際使用面積有所增加，改善型需求仍在持續(xù)升級，展現(xiàn)出向功能更完善、空間更豐富的“優(yōu)居”形態(tài)發(fā)展的核心趨勢。

分城市能級看，各能級城市均呈現(xiàn)出持續(xù)向大面積段遷移的特征，僅結(jié)構(gòu)性特征存在差異。

一線城市，主力面積段地位鞏固，90-110㎡產(chǎn)品成交居首，且市場份額相比去年下降1.6個百分點至32.6%，110-140㎡產(chǎn)品占比相比去年也增加1.3個百分點至26.7%。

二線城市主力面積段持續(xù)增加，110-140㎡產(chǎn)品成交占比為38.9%，較去年增加1.6個百分點，同時110㎡以下面積段成交占比下降1.6個百分點。

三四線城市同樣表現(xiàn)出明顯的大面積化趨勢，180㎡以上產(chǎn)品占比上升0.4個百分點，90-110㎡產(chǎn)品成交占比較去年下降1.4個百分點。

02

產(chǎn)品特征

2026年一季度住宅產(chǎn)品設計創(chuàng)新落地持續(xù)深化，前沿設計手法實現(xiàn)規(guī)模化實踐，戶型優(yōu)化與空間營造的創(chuàng)新突破頻現(xiàn)，各品類產(chǎn)品的核心模塊迎來全方位升級迭代，這些趨勢成為房企提升產(chǎn)品力、打造差異化競爭優(yōu)勢的核心抓手。

1、新規(guī)賦能小面積戶型高贈送，戶型創(chuàng)新邁入全面突破的新階段

各地建筑新規(guī)的落地，為小面積戶型打開了全合規(guī)高贈送的設計空間，飄窗全贈送、陽臺半贈送、設備平臺優(yōu)化、管井位置調(diào)整等合規(guī)方式成為行業(yè)標配，大幅提升小面積戶型的得房率與空間利用率，推動戶型創(chuàng)新邁入全面突破的新階段。房企緊抓新規(guī)紅利，聚焦“小面積大功能、低總價高體驗”核心方向，在90-120㎡主流剛改面積段，實現(xiàn)戶型功能、空間尺度、居住舒適度的全方位升級。

新規(guī)下的全合規(guī)高贈送，是小面積戶型創(chuàng)新的核心基礎，徹底打破了傳統(tǒng)小面積戶型“空間局促、功能缺失”的痛點，得房率與實得面積實現(xiàn)跨越式提升，成為房企吸引剛需改善客群的核心亮點。廣州力迅?樾公館作為廣州新規(guī)標桿項目，98-156㎡戶型通過陽臺半贈送、飄窗全贈送實現(xiàn)最高119%的使用率，98㎡戶型累計贈送約11-14㎡，實得面積約116㎡，以剛需面積打造3+1房格局，實現(xiàn)小面積承載四房功能的突破。

杭州興耀沐芳洲作為杭州主城區(qū)首個近100%得房的高層住宅，通過全屋飄窗設計、設備平臺與管井位置優(yōu)化大幅壓縮公攤，103㎡戶型得房率達100%，贈送面積超25.5㎡，實得空間比肩市面120㎡產(chǎn)品，成為區(qū)域剛需改善的標桿之作。

以高贈送為基礎，小面積戶型的創(chuàng)新方向向功能精細化、空間靈活化、體驗品質(zhì)化全方位延伸。一是功能布局精細化，適配全齡居住需求，在小面積內(nèi)實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分離的科學布局，同時強化收納、家政等實用功能打造。上海招商?時代潮派|東嶼91㎡剛需戶型，廚房配備多功能抽屜與拉籃，玄關(guān)設置貼合日常使用的精細收納格，衛(wèi)生間搭配雙鏡鏡柜與美妝冰箱，通過全場景精細化收納讓空間利用率最大化。

成都中建匠宸元啟135㎡戶型打造42㎡全屋收納體系，涵蓋入戶800庫、集中家政收納區(qū)、主臥雙獨立衣帽間，全方位滿足改善客群的多元儲物需求。

2、緊抓客戶需求打造適配產(chǎn)品，以細節(jié)差異化把握市場窗口期

二季度開始，市場或迎來窗口期。打造高顏值、好材質(zhì)與豪華感等外在呈現(xiàn)固然重要，但更關(guān)鍵的是深入推敲客戶真實需求，聚焦產(chǎn)品細節(jié)研發(fā)。當前住宅的產(chǎn)品邏輯是圍繞客戶日常居住行為，對空間功能、動線邏輯、收納體系等細節(jié)進行精細化打磨。

比如廚房旁預留的X靈動空間，可根據(jù)家庭需求改造為早餐廳，打造晨起簡餐的溫馨場景，也可同時布置為輕休閑區(qū)，成為家人餐后小坐、親子互動的靈活場域，兼顧實用性與場景多樣性；收納系統(tǒng)則跳出單一柜體設計，走向全場景體系化打造，入戶區(qū)設置專屬儲物空間放置大件行李、嬰兒車，廚房做分層抽屜與拉籃適配廚具收納，衛(wèi)浴搭配鏡柜與壁龕收納洗護用品，臥室打造分區(qū)衣帽間適配衣物、配飾分類擺放，讓不同場景的收納需求都能得到精準滿足。此外，諸如陽臺的家政與休閑雙功能分區(qū)、次臥可靈活切換書房/兒童房/老人房的全周期設計、飄窗的儲物與觀景雙重利用等細節(jié)，皆是從客戶真實生活出發(fā)的差異化打造。

唯有以客戶需求為核心，讓產(chǎn)品設計回歸居住本質(zhì)，通過細節(jié)打磨實現(xiàn)功能與場景的精準適配，才能打造出真正契合市場的產(chǎn)品，牢牢把握當下的市場窗口期。

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