150天，保利，憋了個(gè)大招

當(dāng)一座小鎮(zhèn)能孕育出兩家世界500強(qiáng)，它的人居需求從來都值得被重新審視。

北滘，這座以“敢為天下先”精神闖出來的千億強(qiáng)鎮(zhèn)，在產(chǎn)業(yè)崛起的浪潮中吸引了大量高素質(zhì)人才匯聚，如今正面臨著一場(chǎng)關(guān)于居住品質(zhì)的迭代命題。

2025年7月31日，保利斬獲北滘新城核心地塊，但我們留意到，項(xiàng)目并未急于全面鋪開宣傳，而是悄悄憋了一個(gè)大招！

直到五個(gè)月后，這場(chǎng)跨越150天的精細(xì)籌備，才隨著保利·嶺南瑧悅的即將亮相，逐漸浮出水面。

北滘的發(fā)展邏輯，始終圍繞“產(chǎn)業(yè)興城、城因人旺”的路徑展開。

從最初7平方公里的制造業(yè)小鎮(zhèn)，到如今擴(kuò)容至28平方公里的超級(jí)中心城區(qū)，這座城的每一步升級(jí)，都與人才需求緊密綁定。

回溯近10年的北滘新城發(fā)展脈絡(luò)，城市擴(kuò)容初期的人居供給，始終以建面約80-100㎡的剛需戶型為主力，匹配人才扎根城市的安家需求。

而隨著城市界面的持續(xù)煥新，地鐵路網(wǎng)貫通、商業(yè)綜合體落地、優(yōu)質(zhì)學(xué)校云集，北滘新城的配套成熟度已躋身廣佛近郊第一梯隊(duì)。

| 北滘新城實(shí)景圖

當(dāng)初的人居設(shè)計(jì)還能跟上城市的腳步嗎？答案顯然是否定的。

那些早年選擇剛需戶型的人才，如今大多已成家立業(yè)，家庭結(jié)構(gòu)從二人世界升級(jí)為三代同堂或二胎家庭，對(duì)居住空間的訴求也從“夠用”轉(zhuǎn)向“舒適”。

需求已然迭代，但市場(chǎng)供給是否跟得上？現(xiàn)實(shí)是，在行業(yè)高周轉(zhuǎn)的慣性之下，多數(shù)項(xiàng)目仍停留在標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的層面，鮮少有房企愿意沉下心來深度調(diào)研。

不過，破局者即將到來。

面對(duì)北滘市場(chǎng)日益凸顯的改善需求，以及產(chǎn)品供給的錯(cuò)位困境，保利在拿到新地塊后，選擇用150天時(shí)間潛心做前期籌備。

在這期間，保利團(tuán)隊(duì)開啟了高密度的調(diào)研工作，收集超3500份市場(chǎng)調(diào)研問卷，超1200份保利業(yè)主問卷，深入本地12個(gè)二手項(xiàng)目進(jìn)行人居調(diào)研。

同時(shí)，保利調(diào)研團(tuán)隊(duì)深入走訪超80戶業(yè)主家庭，包含企業(yè)管理者、核心技術(shù)人員等典型改善家庭。

拜訪過程中，調(diào)研人員不僅詳細(xì)記錄業(yè)主口述的需求，還會(huì)觀察家庭結(jié)構(gòu)、家具擺放、常用物品收納等細(xì)節(jié)。

此外，項(xiàng)目更聯(lián)動(dòng)媒體、周邊項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及內(nèi)部團(tuán)隊(duì)開展多次共創(chuàng)交流，全面收集居住痛點(diǎn)訴求，共同探討產(chǎn)品優(yōu)化與落地方向。

多輪走訪后，北滘新城業(yè)主四類核心痛點(diǎn)逐漸清晰：

01

社區(qū)規(guī)劃與公區(qū)痛點(diǎn)

小區(qū)大門沒有檔次，外立面品質(zhì)差，才住了幾年就已經(jīng)出現(xiàn)門扇合不上的問題，整體檔次跟不上預(yù)期。

門扇很沉，還卡住了▼

居住密度高，超高層+2梯6戶的配置，早晚高峰等梯要十幾分鐘，家里長輩突發(fā)不適、孩子趕上學(xué)時(shí)，急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。

更煩心的是，電動(dòng)車亂停亂放、垃圾桶外露等問題，甚至別墅小區(qū)也不例外，非常影響居住舒適度。

外露的垃圾桶▼

02

戶內(nèi)空間與功能痛點(diǎn)

保利調(diào)研團(tuán)隊(duì)走進(jìn)一個(gè)個(gè)真實(shí)家庭，傾聽訴求，才發(fā)現(xiàn)人居痛點(diǎn)遠(yuǎn)超預(yù)期，改善早已刻不容緩。

為什么佛山人特別喜歡南北對(duì)流？因?yàn)榛啬咸旒依锶舨煌L(fēng)，太陽一出來水汽散不掉，就會(huì)處處發(fā)霉。

然而，有陽臺(tái)也不代表舒服，有業(yè)主表示，陽臺(tái)空間局促，活動(dòng)處處受限，使用起來不夠舒適。

業(yè)主展示只有1米多的陽臺(tái)▼

收納更是一個(gè)系統(tǒng)性的老大難問題，不少業(yè)主反饋整個(gè)家里的收納空間都不足。

譬如玄關(guān)設(shè)計(jì)，沒有預(yù)設(shè)規(guī)整的收納空間，東西擺放顯得特別雜亂。

大件物品收納更是讓人頭疼，行李箱、童車、露營帳篷、風(fēng)扇等無處安放，有的家庭只能放到陽臺(tái)、淋浴房里面去。

有的業(yè)主折疊塞進(jìn)主衛(wèi)▼

| 示意圖

家里有娃的朋友都知道，生活和學(xué)習(xí)物品簡(jiǎn)直是指數(shù)級(jí)增多。

有業(yè)主表示，除了臥室，家里缺乏一個(gè)獨(dú)立學(xué)習(xí)的空間，孩子的玩樂區(qū)和學(xué)習(xí)區(qū)混雜，不利于保持專注度。

孩子大小不一的書本和教具，很難收納▼

即使是近幾年的次新房，廚房設(shè)計(jì)依然不好用，操作臺(tái)面太少，無法擺放越來越多的小家電，部分L型設(shè)計(jì)無法滿足2人同時(shí)操作。

廚房很難找出一片空臺(tái)面▼

衛(wèi)浴的收納空間也不足，讓我們印象特別深刻的是，一位業(yè)主舉了個(gè)例子：

現(xiàn)在像是紙巾就有很多種，洗臉棉紙巾、卷紙、濕廁紙、超軟紙抽等，都沒地方放。

廁所飄窗打不了，只能加柜子收納▼

舊戶型做不到房間平權(quán)，次臥普遍偏小，無法容納“床+書桌+衣柜”三件套，二娃家庭還會(huì)面臨房間大小分配不均，導(dǎo)致的“偏心”問題……

次臥放了床，放不下其他東西了▼

| 示意圖

03

交付不足與智能化痛點(diǎn)

不少次新房交付標(biāo)準(zhǔn)較低，不含中央空調(diào)，新風(fēng)、凈水系統(tǒng)的安裝條件沒預(yù)留，后期改造費(fèi)錢費(fèi)力。

智能化更是“智商稅”，人臉識(shí)別經(jīng)常失靈，安防監(jiān)控?cái)?shù)量不足，難以確保全范圍覆蓋，智能家居無提前預(yù)留接口，后期改造功能受限。

車庫更是槽點(diǎn)滿滿：光線暗、標(biāo)識(shí)差，車位窄且斷頭路多，買了電車發(fā)現(xiàn)裝不了充電樁，還有業(yè)主提出，日常想洗個(gè)車還得跑老遠(yuǎn)，太不方便了。

車庫地面耐磨性差，坑坑洼洼▼

車庫設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮充電樁安裝▼

04

全齡服務(wù)缺失園林痛點(diǎn)

| 示意圖

現(xiàn)在孩子功課壓力大，數(shù)據(jù)顯示，近4成兒童存在近視、體能下降、心理壓力大等問題，不少社區(qū)缺乏護(hù)眼、體能訓(xùn)練及心靈療愈空間。

低幼且年久損壞的兒童玩樂區(qū)▼

兒童玩樂區(qū)擁擠且低幼化，青少年缺乏籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等場(chǎng)地，風(fēng)雨天氣無室內(nèi)活動(dòng)空間；多數(shù)小區(qū)缺乏有效防蚊措施，寵物無專屬遛彎區(qū)域。

園林設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮陽光照射角度，園區(qū)內(nèi)采光不足，不少業(yè)主渴望能夠擁有鋪滿陽光的社區(qū)。

長輩和孩子扎堆曬太陽▼

在這份調(diào)研的背后，是保利堅(jiān)持深研本土需求做產(chǎn)品，更是為北滘改善家庭量身定制理想居所的誠意。

那么，針對(duì)上述這些問題，保利將給出怎樣答卷呢？接下來項(xiàng)目還會(huì)推出一系列產(chǎn)品迭代解讀，深度解讀人居痛點(diǎn)設(shè)計(jì)，敬請(qǐng)期待！

調(diào)研的價(jià)值，最終要落地到產(chǎn)品設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)里。

作為保利2026年首個(gè)全新面世的標(biāo)桿力作，保利·嶺南瑧悅更是未開先火，截至2025年12月，項(xiàng)目已同時(shí)獲得羅馬設(shè)計(jì)獎(jiǎng)鉑金獎(jiǎng)與倫敦設(shè)計(jì)獎(jiǎng)鉑金獎(jiǎng)兩大世界性獎(jiǎng)項(xiàng)，用設(shè)計(jì)力拔得頭籌。

它與北滘市場(chǎng)上所有項(xiàng)目的不同，除了超新規(guī)實(shí)用率的斷層領(lǐng)先，項(xiàng)目打造初心和產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念都是代際超越的存在。

功夫君已經(jīng)拿到項(xiàng)目首批資料，率先跟大家分享三大亮點(diǎn)：

保利將作品的根，深植于順德北滘，在這片被書香浸潤了千年的土地，打造一座與城脈、文脈共生長的東方人文住區(qū)。

項(xiàng)目容積率僅2.6，建筑密度不高于28%，這樣的低密指標(biāo)，在寸土寸金的北滘新城核心區(qū)堪稱稀缺。

為回應(yīng)業(yè)主對(duì)社區(qū)檔次升級(jí)的期待，項(xiàng)目匠心打造北滘罕有的奢適主入口：

約120米的開闊尺度，環(huán)抱式歸家落客區(qū)盡顯尊崇禮遇；石材鋪陳的質(zhì)感厚重，融入掐絲琺瑯、大漆等嶺南傳統(tǒng)工藝，帶來穿越文化與美學(xué)的歸家體驗(yàn)。

| 項(xiàng)目效果圖（以實(shí)際交付為準(zhǔn)）

針對(duì)高密度住宅早晚高峰候梯擁擠、鄰里動(dòng)線交叉干擾的居住痛點(diǎn)，項(xiàng)目建筑僅25層，首批推售全T3樓棟，更以專梯專戶設(shè)計(jì)，讓每一戶都能獨(dú)立入戶。

所有戶型均采用南向布局，搭配超長飄窗界面，既提升了采光率，也勾勒出兼具現(xiàn)代感與東方美學(xué)的建筑輪廓，與北滘新城的城市界面形成和諧呼應(yīng)。

針對(duì)社區(qū)樓間距窄、休閑配套匱乏的痛點(diǎn)，項(xiàng)目拉開足夠樓間距，實(shí)現(xiàn)“樓樓觀景”的通透體驗(yàn)；同步規(guī)劃三進(jìn)式嶺南園林，融入九大非遺精粹，構(gòu)建高品質(zhì)的社區(qū)生活場(chǎng)景。

| 項(xiàng)目效果圖（以實(shí)際交付為準(zhǔn)）

保利·嶺南瑧悅是北滘首個(gè)落地“超新規(guī)”的住宅項(xiàng)目，隨著該政策的逐步收緊，未來將難再有140㎡以下的低門檻改善產(chǎn)品。

換句話說，保利·嶺南瑧悅出世即稀缺，是板塊內(nèi)絕版的改善產(chǎn)品。

| 示意圖

項(xiàng)目主打建面約119-179㎡全改善戶型，超100%使用率，為區(qū)域改善市場(chǎng)帶來顛覆性的空間解決方案。

以建面約139㎡戶型為例，通過30%陽臺(tái)率與全景飄窗落地的設(shè)計(jì)，做到了佛山罕見的五房三衛(wèi)配置，相當(dāng)于以傳統(tǒng)戶型的價(jià)格獲得“額外一房一衛(wèi)”。

這是基于改善家庭希望增設(shè)多一個(gè)獨(dú)立房間的需求特別設(shè)計(jì)，除了呼聲最高的獨(dú)立學(xué)習(xí)辦公需求，還可以給家里提供更靈活的空間使用可能。

| 示意圖

針對(duì)調(diào)研期間業(yè)主反饋的生活痛點(diǎn)，項(xiàng)目通過設(shè)計(jì)進(jìn)行逐項(xiàng)優(yōu)化：

客廳功能不足→LDKBG一體化大寬廳，可開可合

回南天潮濕痛點(diǎn)→南北通透對(duì)流，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)

大家庭收納痛點(diǎn)→800庫+U型廚房，預(yù)設(shè)收納場(chǎng)景

房間大小難平衡→臥室平權(quán)，全屋全景落地飄窗

在我們看來，這種對(duì)家居空間的全方位優(yōu)化，精準(zhǔn)契合北滘改善家庭對(duì)“大空間、多功能”的核心居住訴求，這正是保利將前期深度調(diào)研成果融入產(chǎn)品設(shè)計(jì)的體現(xiàn)。

是不是很想看項(xiàng)目的戶型圖紙？1月1日項(xiàng)目VIP接待中心開放當(dāng)天將正式揭曉，有興趣的朋友記得過來哦！

保利·嶺南瑧悅回應(yīng)北滘人居需求，通過海量的創(chuàng)新性設(shè)計(jì)，為業(yè)主提供托舉全家人成長的多元生活場(chǎng)景。

職場(chǎng)精英歸家即享會(huì)所松弛愉悅，孩子在全齡活動(dòng)場(chǎng)中舒展天性、健康成長，長輩在療愈園林與貼心服務(wù)中舒心康養(yǎng)，共同構(gòu)成一方家庭全周期成長的理想港灣。

| 項(xiàng)目會(huì)所效果圖（以實(shí)際交付為準(zhǔn)）

這份對(duì)居住體驗(yàn)的打磨，到底有多極致呢？我們以車庫作為一個(gè)切片看看。

歸家動(dòng)線上，項(xiàng)目創(chuàng)新性打造“地下中央車站”高效樞紐，歸家不再迷路。

品質(zhì)打造上，配置多樣豪華車位，打造司機(jī)休息區(qū)、大件臨時(shí)儲(chǔ)藏柜等功能模塊。

場(chǎng)景設(shè)計(jì)上，針對(duì)北滘家庭對(duì)親子互動(dòng)與生活便捷性的核心訴求，項(xiàng)目不僅對(duì)車庫車位進(jìn)行加寬處理，更增設(shè)洗車功能，為家庭創(chuàng)造出更具溫度的互動(dòng)場(chǎng)景。

| 項(xiàng)目效果圖（以實(shí)際為準(zhǔn)）

而人車分流的設(shè)計(jì)，進(jìn)一步精細(xì)化區(qū)分自行車與行人動(dòng)線，讓長輩散步、孩童嬉戲更安全，構(gòu)建全方位保障。

還有更多驚喜的細(xì)節(jié)升級(jí)，我們先留個(gè)懸念，待項(xiàng)目正式開放時(shí)再逐一揭曉。

這種“從家庭場(chǎng)景中來，到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中去”的轉(zhuǎn)化邏輯，讓保利·嶺南瑧悅的產(chǎn)品定位精準(zhǔn)貼合北滘人才的真實(shí)居住期待。

如果說產(chǎn)品力是保利·嶺南瑧悅打動(dòng)改善家庭的核心底氣，那么位處北滘新城核心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，更為其疊加了全方位的配套紅利。

讓人驚喜的是，當(dāng)下正是這些配套全面煥新的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

| 示意圖（以實(shí)際為準(zhǔn)）

·地鐵近鄰加持，廣佛雙城通勤高效兌現(xiàn)

項(xiàng)目東門距廣州地鐵7號(hào)線美的大道站僅約200米，步行約5分鐘即可進(jìn)站，1站可換乘佛山3號(hào)線，真正實(shí)現(xiàn)廣佛“半小時(shí)生活圈”的無縫銜接。

| 示意圖（以實(shí)際為準(zhǔn)）

·全齡優(yōu)教資源環(huán)伺，目送式上學(xué)成為日常

教育資源的稀缺性，更是項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)之一。

保利·嶺南瑧悅與九年一貫制公辦學(xué)校華南師范大學(xué)附屬順德北滘?qū)W校僅一路之隔，家長無需奔波接送，孩子上學(xué)更從容。

作為背靠“雙一流”華師教育資源的優(yōu)質(zhì)學(xué)府，該校不僅擁有一流的硬件設(shè)施，更集結(jié)了強(qiáng)勁師資團(tuán)隊(duì)，華師畢業(yè)教師占比近40%，還有中考升學(xué)率超90%的亮眼成績(jī)。

對(duì)于重視子女教育的北滘高素質(zhì)人才家庭而言，這種優(yōu)質(zhì)教育資源的近距離覆蓋，無疑是重要的決策砝碼。

| 項(xiàng)目與學(xué)校僅一路之隔

· 醇熟商圈簇?fù)恚珗@與人文地標(biāo)環(huán)繞

項(xiàng)目步行約200米，就是即將開業(yè)的盒馬鮮生北滘店，此外周邊還有悅?cè)粡V場(chǎng)、悅?cè)焕铩LSO等四大商業(yè)綜合體，充分滿足日常購物與休閑娛樂需求。

生態(tài)方面，北滘兒童體育公園、君蘭河堤公園和北滘廣場(chǎng)三大公園環(huán)伺，其中兒童體育公園與項(xiàng)目?jī)H一路之隔，孩子放學(xué)后可以直接在這里放電。

| 北滘體育兒童公園實(shí)景圖

還有近期即將竣工的北滘體育中心綜合體，同樣在項(xiàng)目的一路之隔，未來將提供游泳、球類等豐富運(yùn)動(dòng)選擇。

| 北滘體育綜合體實(shí)景圖

更有承載嶺南水鄉(xiāng)韻味的嶺南和園、匯聚先鋒藝術(shù)的和美術(shù)館兩大文化地標(biāo)，孩子從小在此熏陶成長，耳濡目染間培養(yǎng)審美情趣，積淀人文底蘊(yùn)。

全方位的成熟配置，為保利·嶺南瑧悅構(gòu)筑起深厚的宜居價(jià)值，也為北滘改善家庭提供了一份兼具舒適度與成長性的居住答卷。

在我們看來，保利的這次嘗試，正是北滘人居升級(jí)的一個(gè)重要信號(hào)。

當(dāng)開發(fā)商愿意沉下心來傾聽真實(shí)的人居需求，把產(chǎn)品打磨與城市發(fā)展相結(jié)合，才能真正將“三好房子”的承諾落到實(shí)處。

1月1日，保利·嶺南瑧悅即將開放VIP接待中心（原保利珺悅府臨時(shí)展廳），這場(chǎng)耗時(shí)150天的潛心籌備，究竟能否匹配北滘的期待？答案，靜待揭曉。