廣東
這兩年，廣州的別墅類產品供應有少量回升，但基本都是在非核心區甚至外圍區域。
但沒想到，在廣州的CBD周邊，最近突然也冒出了一波墅類產品，而且還是一線臨河，緊挨著海珠濕地那種。
說的就是保利湖光悅色，項目全新疊墅組團「湖心墅」實景示范區悄悄開放了，而且聽說只賣剩下了10來套。
硬通貨的底氣，大概就是不愁賣吧。
保利湖光悅色，其實是廣州樓市的老面孔了。
2021年12月，廣州第三批集中供地收官，保利以38.4億元拿下海珠天斯地塊，折合樓面價44372元/㎡，直接沖上廣州樓面價TOP10，位列第8。
那時候的海珠，全區過去七年才賣了10宗宅地，卻占據著廣州最貴地價十強中的6席，市場信心還很扎實。
項目2022年年中正式入市，首推127-200㎡的小高層，兩梯兩戶南北對流，整體均價在7.5-11萬/㎡之間，最高賣到過13萬/㎡。
時隔幾年，如今再去現場走一圈，觀感完全不同了。
最大的變化是，項目已經基本全面交付，園林郁郁蔥蔥，外立面幾乎全是玻璃幕墻，轉角曲面玻璃設計，通透圓潤，樓棟之間開闊不壓抑。
而且，今天廣州天氣悶熱得不行，但一走進小區，那種悶燥感就消了大半。
一方面是綠植覆蓋率夠高，另一方面是項目緊挨著海珠濕地和水系，自然形成了一個“微氣候調節器”，這種居住體驗也屬于獨一份。
值得一提的是，保利在項目門口，沿石榴崗河修了一條約480米的濱水碧道，步行道平整干凈，植被已經養出了層次，完全不是兩年前那種大工地的狀態。
再說回項目新推的這批湖心墅，沿河一字排開，一線無遮擋直面石榴崗河水景和海珠濕地的郁郁蔥蔥，加上小區整體設計南低北高，疊墅樓棟占據了整個項目視野和生態資源的制高點。
產品建面約180-362㎡，上疊約350㎡，包含了三層、四層加天臺，是這次新開放樣板間的戶型。
最大的亮點是三層和四層都做了會客廳，也就是“雙會客廳”設計，這意味著，如果你是多代同堂的家庭，老人住一層、年輕人住一層，各有各的客廳和活動空間，互不干擾。
當然，如果你不需要那么多會客區，也可以靈活改造成房間，使用起來非常自由。再加上頂層的私家天臺，整個空間的可塑性很強。
約14米的連續采光面和大面積玻璃幕墻，保證了每一層都有闊綽的光照和視野。
中疊約200㎡，相當于二層的平層產品，望湖視野很好。
雖然面積不如上下疊大，但因為整棟樓只有四層、戶數極少，居住的私密性和舒適度遠超普通高層大平層。
下疊約250㎡，在首層帶私家花園，還有地下拓展空間，可以改造成影音室、酒窖、茶室，滿足興趣愛好延伸。
每一戶都做到了獨立入戶門廳、空間闊綽、私密性強，真正還原了“墅”感的本質。
另外項目的景觀資源也值得再說兩句，門口的石榴崗河是活水，一路連通海珠濕地公園和海珠湖，而且，你跟水的關系，不只是“看”，還可以“用”。
河道可以劃槳板、可以釣魚，天氣好的時候真的能下去玩，這種親近感，跟只能遠遠望著完全不同。
至于價格方面，湖心墅組團的吹風價在8-10萬/㎡。
坦白講，這個價格并不便宜。
那它的價值錨點在哪？我認為核心有二。
其一，是城市戰略的紅利占位。
2025年9月，廣州正式提出 “中軸+濕地”城市戰略，將海珠濕地與新城市中軸南段疊加，打造全球獨一無二的“超級城市客廳”。
而保利湖光悅色，恰好就處在這條中軸的核心輻射帶上，這種戰略級的占位，不是每個盤都有的。
其二，也是更關鍵的，墅類產品的稀缺性。
目前整個珠金琶板塊，2000萬以上頂豪選擇里，湖心墅是唯一的別墅產品。
雖然說當下中軸沿線已經在開拆，但從拆遷釋放出來的新住宅用地，很少會去規劃墅類產品，畢竟這是寸土寸金的主城核心區，土地出讓的經濟賬根本算不過來。
換句話說，湖心墅很可能就是主城“中軸+濕地”帶上最后的墅類孤品，賣一套，少一套。
另外別忘了，項目如今已經是現樓，不用看圖紙去腦補未來，社區園林已經落地，物業服務質量也能提前感受，這層安全墊在當前市場環境下也格外寶貴。
雖然新組團才亮相沒多久，但聽說已經有成交了，目前僅剩十余套，如果有感興趣的朋友，看房要趁早啦。
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