合肥歲末土拍攬金17.5億，國(guó)企仍是主力

12月19日合肥土拍共成功出讓6宗地塊，均位于包河區(qū)與蜀山區(qū)，總面積約173.3畝，總成交金額約17.51億元。

盡管有品牌房企參與，但整體市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，絕大多數(shù)地塊以底價(jià)成交，地方國(guó)企與央企組成的聯(lián)合體繼續(xù)扮演市場(chǎng)“壓艙石”角色。

1. 仰光片區(qū)再添新作，中海聯(lián)合體小幅溢價(jià)落子

本次土拍中唯一出現(xiàn)競(jìng)價(jià)的地塊是包河區(qū)BH202530號(hào)和BH202531號(hào)組合地塊。這兩宗地塊屬于仰光片區(qū)城市更新項(xiàng)目，最終由濱湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)與合肥城改組成的聯(lián)合體以總價(jià)約7.03億元競(jìng)得，其中30號(hào)地塊成交單價(jià)為951萬(wàn)元/畝，較起拍價(jià)僅高出1萬(wàn)元/畝。

該聯(lián)合體已是仰光片區(qū)的“老面孔”，此前已在該片區(qū)成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目。此次拿地被市場(chǎng)視為其深耕區(qū)域的延續(xù)。兩宗地塊均附帶較為復(fù)雜的建設(shè)要求，包括配建小學(xué)改擴(kuò)建項(xiàng)目、市政道路及公園綠地等，這些條件在提升片區(qū)整體配套的同時(shí)，也明確了項(xiàng)目未來(lái)主要的服務(wù)和客群定位。

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2. 政務(wù)東“王炸”地塊底價(jià)成交，濱河灣拼圖終完整

位于政務(wù)東板塊的BH202532號(hào)地塊（即原濱河灣A地塊）無(wú)疑是本次土拍的焦點(diǎn)。該地塊面積僅11.42畝，但成交單價(jià)高達(dá)1500萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)達(dá)到12500元/平方米，為本次出讓地塊中最高。

地塊由濱湖集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得。由于該地塊與濱河灣其他地塊原為同一整體，此次出讓條件明確，若為同一競(jìng)得人則可統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。這意味著，時(shí)隔數(shù)年后，備受關(guān)注的濱河灣項(xiàng)目最后一塊拼圖終于就位，有望與已交付的B、C、D區(qū)形成完整社區(qū)。

3. 軌道公司整合TOD項(xiàng)目，蜀山城投肩負(fù)“小戶型”重任

合肥軌道公司下屬企業(yè)摘得了位于淝河板塊的BH202533、534號(hào)兩宗“邊角”地塊。這兩宗地面積合計(jì)不足9畝，緊鄰其已開(kāi)發(fā)的棠悅風(fēng)華項(xiàng)目。根據(jù)出讓條件，可與原項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，屬于典型的 “項(xiàng)目后期整合” 。

本次土拍中面積最大的蜀山區(qū)SS202508號(hào)地塊，由蜀山城投以7.64億元底價(jià)競(jìng)得。該地塊最大的亮點(diǎn)在于其特殊的出讓條件：須規(guī)劃建設(shè)不少于地上計(jì)容住宅面積30%的小戶型（50-80平方米），且住宅實(shí)行毛坯交付。

在當(dāng)前市場(chǎng)普遍追求大戶型改善產(chǎn)品的背景下，這一強(qiáng)制性要求旨在為城市更新中的被征遷群眾及剛需客群提供更多上車機(jī)會(huì)，體現(xiàn)了明確的政策導(dǎo)向。

市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：平淡收?qǐng)鱿碌慕Y(jié)構(gòu)性特征

本次歲末土拍，整體波瀾不驚，但細(xì)究之下，反映出當(dāng)前合肥土地市場(chǎng)的幾個(gè)鮮明特征：

首先，國(guó)企主導(dǎo)格局穩(wěn)固，市場(chǎng)信心仍待修復(fù)。 6宗地塊的競(jìng)得方清一色為地方國(guó)企、央企或其聯(lián)合體。其中，濱湖集團(tuán)（濱投）獨(dú)立或參與競(jìng)得3宗，成為最大贏家。這一現(xiàn)象延續(xù)了今年以來(lái)合肥土地市場(chǎng)“國(guó)進(jìn)民退”的趨勢(shì)，表明在行業(yè)調(diào)整期，資金實(shí)力雄厚、肩負(fù)穩(wěn)定市場(chǎng)職責(zé)的國(guó)企仍是拿地主力，而民營(yíng)房企普遍保持審慎。

其次，核心稀缺資產(chǎn)價(jià)值凸顯。 盡管整體平淡，但不同地塊的“待遇”截然不同。政務(wù)東的濱河灣A地塊能以最高單價(jià)迅速成交，凸顯了核心板塊優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和對(duì)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)大吸引力。

再次，保障性供給成為土地出讓新常態(tài)。 蜀山區(qū)地塊強(qiáng)制配建小戶型的條款，是本次土拍最重要的政策信號(hào)。它標(biāo)志著合肥在土地供應(yīng)端開(kāi)始進(jìn)行主動(dòng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，通過(guò)行政手段增加中小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品的供給，以保障剛需和特定群體（如房票持有者）的居住需求，平衡當(dāng)前市場(chǎng)過(guò)度偏向改善型產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。

原定于同期出讓的新站區(qū)一處規(guī)劃為室內(nèi)冰雪中心的商業(yè)地塊，在拍賣前取消了供應(yīng)。此舉標(biāo)志著新站區(qū)冰雪世界項(xiàng)目推進(jìn)受阻，滑雪夢(mèng)或難實(shí)現(xiàn)。此前該地塊曾作為冰雪世界規(guī)劃用地，此次取消供應(yīng)進(jìn)一步增加了項(xiàng)目落地的不確定性。看來(lái)合肥冰雪世界簽約高新區(qū)的可能性很大，新站區(qū)的是黃了。

本月還有一次土拍，即將在12月26日出讓的、位于廬陽(yáng)區(qū)四十二中與南門小學(xué)雙本部學(xué)區(qū)內(nèi)的壓軸明星地塊。那一場(chǎng)拍賣，或?qū)⒄嬲沂境鰜?lái)年合肥樓市的溫度與方向。