從被時間封印10余年的「城市深坑」，到矚目的「人居名片」

又有一座城市深坑被填平，將迎來新生。

最近，壹地產(chǎn)關(guān)注到，寶安核心區(qū)多年前因資金斷裂導(dǎo)致停滯十余年的項目，如今已被盤活，以「碧海玖號花園」為名，近期開放城市展廳，即將入市。

核心區(qū)低密+山海窗景+高爾夫式果嶺景觀等多維標(biāo)簽，早已讓這個項目在市場上收獲不少“期待”的音量。

01.

前海之留白 十余年等待

一座被填平的“深坑”，與城市夢想的迭代

說起這個項目，不免讓人感嘆其命運多舛。

這個項目多年前就啟動了，但因當(dāng)時的開發(fā)企業(yè)，采取激進(jìn)的開發(fā)模式、過度依賴高成本的民間借貸，導(dǎo)致資金斷裂，使其在十余年前基坑開挖后就被擱置。

要知道，這個項目的區(qū)位要素非常出色：不僅位于深圳重點發(fā)展的西部、為前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的重要組成部分，更是坐落于「西部灣區(qū)新軸線」上。

示意圖，僅供參考，底圖來源：深圳特區(qū)報

在占據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略要地的同時，項目還可西南望前海灣、高爾夫式果嶺景觀。

景觀示意圖，僅供參考

絕佳的城市核心區(qū)位+稀缺的生態(tài)資源+一線海景，如此配套的住宅產(chǎn)品，無論是于哪個時代，都是讓人期待的。

因此，當(dāng)年項目中途停工一度令人惋惜。

而這些年來，隨著城市的發(fā)展，深圳不少擱置項目被重啟，寶安核心區(qū)的碧海玖號花園，也在2022年迎來新的資方，重啟“新生”。

相比其他，這個項目的“重啟”，更具象征性意義：

• 一方面是，在剛剛好的時候，引進(jìn)了新的資方以及迎來官方對于項目地塊屬性的重新定位，賦予了其打造“好房子”的基礎(chǔ)；

• 另一方面是，在經(jīng)歷新資方對于項目的價值重構(gòu)，以及產(chǎn)品方面全維度升級，這個項目將以標(biāo)榜新時代“好房子”的絕佳產(chǎn)品力出現(xiàn)。

可以說，這個項目的重啟，一定程度上是深圳這座城市發(fā)展力迭代的縮影——從發(fā)展追求“速度神話”到注重“生活品質(zhì)”的轉(zhuǎn)變。

所以盡管它沉寂多年，未能趕上這些年前海蓬勃發(fā)展的浪潮，但綜合來看，壹地產(chǎn)認(rèn)為，這個項目當(dāng)下進(jìn)場的時機(jī)剛剛好。

02.

城市發(fā)展回歸“人居”

新生之路，盤活時機(jī)剛剛好

首先，是盤活時機(jī)剛剛好。

“深圳步入“人居”時代，核心區(qū)項目迎重啟契機(jī)。

了解深圳的人都知道，在早些年的發(fā)展過程中，這座城市曾創(chuàng)造了“三天一層樓”的速度奇跡，在彼時“效率優(yōu)先”的階段，深圳更注重物理價值的實現(xiàn)。

隨著城市的發(fā)展推進(jìn)，深圳這座城市正在重新定義它的新理想：不再滿足于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的高效，更追求“讓在這座城市生活的人，能在核心區(qū)擁有更優(yōu)質(zhì)的居住空間”。

因此你可以看到，近兩年深圳將不少核心區(qū)的非住宅地塊調(diào)整為住宅地塊，將含住宅的商住地塊調(diào)整為純居宅地，為的就是想讓這座城市的核心區(qū)，擁有更多優(yōu)質(zhì)的居住空間。

而在深圳“人居”時代的背景下，城市核心板塊的碧海玖號花園，也迎來了極佳的“重啟”契機(jī)。

順應(yīng)時代的需求，擱置十多年面臨“重啟”的它，無意外也將以豪宅標(biāo)準(zhǔn)定調(diào)、打造，給這座城市帶來更高品質(zhì)的居住產(chǎn)品。

“碧海玖號花園迎來實力資方，加上地塊調(diào)規(guī)，盤活時機(jī)剛剛好。

也是在這個時候，碧海玖號花園迎來了他的“白衣騎士”（新資方）——新福港地產(chǎn)與凱利城市發(fā)展聯(lián)袂，在「城市回歸“人居”」的時代下，以豪宅標(biāo)準(zhǔn)重新定義項目。

要知道，新福港地產(chǎn)背后的香港新福港集團(tuán)「SFK（新福港）」，是77年港澳地標(biāo)締造者，多年來以城市發(fā)展為己任，打造眾多城市地標(biāo)，如：香港的汀九橋、花旗銀行、旺角朗豪坊、香港文華東方酒店等，以及澳門占地約11萬平的威尼斯人會議展覽中心。自2004年起，「SFK（新福港）」進(jìn)軍內(nèi)地，布局灣區(qū)，每一次落子，于區(qū)域而言，有標(biāo)桿效應(yīng)；于時代而言，具備引領(lǐng)發(fā)展的能力。

威尼斯人娛樂城會議展示中心實拍圖，圖源：新福港建設(shè)集團(tuán)有限公司官網(wǎng)

深圳的開發(fā)商從不缺乏對產(chǎn)品的追求，碧海玖號花園也再一次回歸初心，以極致的產(chǎn)品打造，贏得市場的期待。

值得這一提的是，在新資方接手項目后次年（2024年），前海管理局公布了該地塊的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證變更”：將地塊屬性由原來的「商業(yè)+居住」混合用地，變更為二類居住用地（R2），占地約4.16萬平，容積率≤2.2，項目也成為片區(qū)容積率最低的小區(qū)之一。

圖源：深圳政府官網(wǎng)（截圖自2025-11-26）

要知道！地塊減少了商業(yè)的開發(fā)，對于開發(fā)商而言，不僅開發(fā)壓力也會更小，還能夠更專注于住宅品質(zhì)的打磨；而容積率2.2的建筑指標(biāo)，也為項目打造好產(chǎn)品，進(jìn)一步奠定了基礎(chǔ)。

綜上，碧海玖號花園未來期待值，完全可以拉滿。

也許曾被時間遺忘，但長時間的“奮斗精神”，讓市場看到了碧海玖號花園的韌性和潛力；因此，在深圳的超絕核心地段，綜合素質(zhì)如此優(yōu)質(zhì)的地塊，居住屬性如此純粹的項目，再次面世震撼市場。

03.

“好房子”的地產(chǎn)時代契機(jī)

以更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，回應(yīng)市場的期待

其次，是入場的時機(jī)剛剛好。

今年，“好房子”成為了國家層面的政策。

3月，官方率先在《政府工作報告》中首次提及“好房子”；隨后，國家住建部發(fā)布《住宅項目規(guī)范》，給“好房子”劃定新的建筑指標(biāo)。隨著5月1日，規(guī)范正式實施，“好房子”也成為新時代下地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

而碧海玖號花園的容積率指標(biāo)，比“好房子”標(biāo)準(zhǔn)更優(yōu)，也更值得期待。

“指標(biāo)更優(yōu)于“好房子”，開發(fā)商將以更高標(biāo)準(zhǔn)打造新一代“好房子”。

在國家住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》中，住宅項目（高層）容積率不超過3.1，是“好房子”的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

放眼深圳，今年招拍掛出讓的宅地，普遍容積率“貼著”3.1往上。當(dāng)下核心區(qū)在售的住宅產(chǎn)品，容積率較低的低密住宅非常少，尤其是碧海玖號花園這樣，容積率僅2.2，遠(yuǎn)低于“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的項目，更是稀缺。

不僅稀缺，低容積率還意味碧海玖號花園的樓棟之間擁有更寬松的排布、能享有更充足的采光，未來小區(qū)的業(yè)主還能享受到更高的人均綠化、豐富的景觀、多元的配套，整體居住舒適度更高，生活幸福指數(shù)也會隨之上升。

在“好房子”的時代契機(jī)下，對于開發(fā)商而言，做出讓人居住幸福指數(shù)更高、同時匹配“人居”需求的劃時代產(chǎn)品，更能在這個時代中擁有更多的話語權(quán)。

也正因此，對于新資方而言，當(dāng)他們以遠(yuǎn)優(yōu)于“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的容積率，在城市核心地段拿下碧海玖號花園這個項目之時，就有非常堅定的信念：不只簡單接盤打造低密度住宅，還將以更高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重塑，打造新一代“好房子”，來回應(yīng)時代的需求。

“深圳的「四代宅」，千帆競渡中的“碧海森嶼+灣區(qū)謐境”。

為了匹配更高階的人居需求，給深圳這座城市帶來一座封面建筑，碧海玖號花園特邀曾打造出大疆天空之城、深圳華潤城&萬象天地等城市標(biāo)志性項目的華陽國際設(shè)計集團(tuán)操刀項目的設(shè)計與打造，于城市核心區(qū)，以超強產(chǎn)品力，詮釋高端舒居新范本。

示意效果圖，僅供參考

塔樓立面，極具標(biāo)志性的「千帆競渡」，源于帆船揚帆的設(shè)計靈感，將曲線運用到造型中，由銀白色鋁板、香檳色鋁板與藍(lán)灰色的三銀Low-E玻璃（隔熱、保溫且可降噪）相融而成靜雅奢華的現(xiàn)代風(fēng)格立面，和前海寶安的「海天闊境」呼應(yīng)，于高爾夫式果嶺&公園綠意之上，打造擎領(lǐng)世界灣區(qū)核心的都市封面、濱海地標(biāo)。

示意圖，非最終方案，僅供參考，以項目最終報建方案為準(zhǔn)。

社區(qū)打破傳統(tǒng)設(shè)計理念，采用半圍合式布局和創(chuàng)新的十字造型設(shè)計，通過「層疊退臺」的形式，結(jié)合建筑形態(tài)實現(xiàn)高度變化，創(chuàng)造出層次感&立體感兼具的「垂直綠化空間體系」，打造屬于深圳的第四代住宅產(chǎn)品。

園林方面，不僅有約8000平的下沉庭院，還有一層庭院、二層露臺、三層露臺以及生態(tài)屋頂花園等社區(qū)立體園林景觀，還與社區(qū)外部的濱海灣畔、碧海灣高爾夫式果嶺景觀及碧海灣公園等生態(tài)景觀相融，構(gòu)成「園景+公園+海景」三重生態(tài)體系。

在這里，推窗見園，抬頭望海，漫步即公園，居住即是度假日常。

效果圖，僅供參考

在垂直綠化空間體系上，社區(qū)延續(xù)“千帆競渡”的理念，汲取海的風(fēng)景演繹。其中，至少有兩層亮點。

第一層：匹配「奢居」的細(xì)節(jié)定制。

80+米的超級入口+泗水歸堂，「奢居」的歸家禮序，從大門處便開始書寫。

效果圖，僅供參考

進(jìn)入社區(qū)后，通過定制「灣-島-林-石-光-灘-花」七境構(gòu)建七重歸家禮序，將尊貴感拉滿。疊加風(fēng)情商業(yè)帶、及「功能休閑&歸家品質(zhì)&休閑游玩」三環(huán)，于碧海森嶼，打造灣居極致謐境。

示意圖，非最終方案，僅供參考，以項目最終報建方案為準(zhǔn)。

第二層：聚焦「人本」的場景營造。

聚焦當(dāng)代“人居”的精神追求，社區(qū)下沉庭院除呈現(xiàn)豐富的園林景觀之外，還通過搭建「自然啟蒙、海洋探險、春知學(xué)堂、康養(yǎng)樂園」等，為不同年齡階層業(yè)主定制與之匹配的活力場景，進(jìn)而提升其獲得感與生活的幸福感。

示意圖，非最終方案，僅供參考，以項目最終報建方案為準(zhǔn)。

“建面約105-185平的純四房社區(qū)，新規(guī)戶型設(shè)計，有超高使用率，首推1、3棟。

作為核心區(qū)容積率僅2.2的低密住宅項目，碧海玖號花園本身已足夠稀缺，在這之上，其戶型還是“新規(guī)之作”，有“超高使用率”價值加持。雙重疊加，稀缺價值爆棚。

項目為建面約105-185平的純四房社區(qū)、層高3.05-3.1米、有2梯4戶和3梯3戶，整體氛圍純粹，可通過“產(chǎn)品-人群-文化”的價值閉環(huán)，為高凈值人群提供更強的身份認(rèn)同感與精神歸屬感。

效果圖，僅供參考

據(jù)壹地產(chǎn)了解，項目首批入市的是1棟和3棟，產(chǎn)品為建面約106-122平的4房。

每個戶型除了均帶270°環(huán)繞式飄窗的主臥4.0設(shè)計、為四開間朝南、盡攬「中軸園林+西南向濱海大境+高爾夫式果嶺+碧海灣公園」多重景觀外，還各有亮點。

戶型示意圖，來源：阿Sir查房，為過程稿，最終以開發(fā)商公布為準(zhǔn)

如：

建面約112平的B1戶型，為橫廳設(shè)計，客餐廳出陽臺，假如再將餐廳空間打開，將可擁有超大公區(qū)，而入戶處的超長飄窗也可以做收納或休憩場所。

建面約112平的B2戶型，不僅有私密性極強的入戶轉(zhuǎn)角玄關(guān)，在全屋三面采光+南北通透的前提下，還擁有約5.6米闊景陽臺，私密與奢闊兼具。

建面約112平的B3戶型，則為典型的雙龍抱珠，滿足三代同堂，居住的動靜分離與私密需求。

可以說，在“好房子”這個時代契機(jī)下，開發(fā)商在碧海玖號花園的地段優(yōu)勢上，以新規(guī)+低密及下沉式立體園林等優(yōu)質(zhì)品質(zhì)細(xì)節(jié)呈現(xiàn)，打造深圳的四代宅，回應(yīng)市場對高品質(zhì)住宅的期待。

“寫在最后。

對城市而言，碧海玖號花園的面世，不僅意味著深圳這座城市解決了一個歷史遺留問題，更重要的是它標(biāo)志著深圳城市發(fā)展邏輯的成熟，從單純追求規(guī)模和速度，轉(zhuǎn)向?qū)Υ媪抠Y產(chǎn)的精細(xì)運營和品質(zhì)升級。

項目的成功盤活，避免了核心區(qū)位土地資源的長期閑置，通過提供稀缺的低密度住宅，提升了整個片區(qū)的居住價值和城市界面，在填平“城市深坑”、提升區(qū)域的城市界面的同時，也對于城市的發(fā)展具有積極的示范效應(yīng)。

對于市場而言，它精準(zhǔn)地回應(yīng)了當(dāng)下深圳改善型家庭的深層需求。純四房的設(shè)計瞄準(zhǔn)了家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的客群，以低密度帶來高舒適度（如2梯4戶、3梯3戶），疊加山海景觀等生態(tài)資源的稀缺性，共同構(gòu)成了一種從“有的住”到“住得好”的升級承諾。

碧海玖號花園的故事，是深圳這座城市在發(fā)展過程中不斷解決自身遇到的問題的縮影。

從新資方介入、到項目被盤活，再到如今的面世，種種也告訴我們，即便曾是“城市深坑”，通過合理的規(guī)劃以及實力資方的介入，也能煥發(fā)新生，成為城市品質(zhì)人居的新注腳。

最新消息，碧海玖號花園已開放城市展廳，感興趣的朋友，可前往了解更多項目信息。

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