兩年僅售12套！這家公司的“頂豪神話”破滅了…

豪宅市場進入黃金時代，昔日豪宅標桿卻深陷滯銷泥潭。

近年來，上海豪宅市場持續火熱，前有陸家嘴江景大平層開盤即售罄，后有新天地風貌別墅引富豪爭相競買，眾多高端項目取得了不俗的銷售業績。

然而，在這場高端住宅的盛宴之中，一個曾與湯臣一品齊名的老牌豪宅卻風光不再——

綠寶園四期開盤近兩年，38套獨棟別墅僅售出12套，去化率不足32%，平均2個月才賣出去一套。

截至：網上房地產，2025年8月19日

巔峰時期的綠寶園，不僅是浦東名片，更是蜚聲滬上的頂級涉外別墅區，連續多年入選“中國十大超級豪宅”。

超低容積率的社區、超全的設施配套、高品質的物業服務……共同打造了這座世界500強高管的“后花園”。

曾經風光無限的綠寶園，如今卻逐漸式微，這不禁讓人疑惑：為什么現在的豪宅客群，都不愛郊區別墅了？

今天，就讓我們來聊一聊這個項目。

01

昔日豪宅標桿，難掩如今尷尬

時光倒流至20年前，綠寶園也曾是上海豪宅市場的標桿。

開發商上海匯寶房地產發展有限公司是外企全資子公司，早在1994年就在上海浦東注冊，綠寶園是其在國內的第一個項目。

自開發建設以來，綠寶園以其純正的美式風格獨棟和國際化社區定位獨樹一幟。

2005-2007年連續入選“中國十大超級豪宅”，與湯臣一品、玫瑰園等豪宅齊名。

頂級涉外社區的標簽也吸引了來自近40個國家的外籍人士入住，其中不乏世界500強企業在華高管，一度被稱為“世界500強高管聚集地”。

還曾榮獲“上海最佳涉外租賃別墅”、“上海國際化低碳社區”和“上海最佳服務別墅社區”等榮譽。

綠寶園曾經的成功并非偶然，項目規劃約40萬㎡的森林式社區園林，到如今綠化、植被的年齡基本都超過了20年，形成了獨特的森林居住體驗。

社區配套還有涉外別墅級的草坪活動廣場、下沉式露天泳池、噴泉廣場等等，就算幾十年過去，品質放在現在也相當能打。

物業服務則是由國際知名的仲量聯行提供，含有房屋日常維修、班車接送等雙語物業管理服務，精準高效地響應客戶的需求。

從1999年至今，項目一共開發了七期，一期到五期是別墅，六期和七期主要是洋房。

別墅產品口碑不錯，推出的洋房也賣得火熱，2020年開盤的六期206套洋房光速清盤，2022年的七期40套洋房，入圍積分高達92.1分。

然而，曾經的豪宅標桿如今卻光環褪色。

2023年8月，綠寶園四期別墅翻新重賣，開盤被曝出38套獨棟別墅0認購，最終不得不取消搖號開盤。

到如今，開盤近兩年也才賣了12套，去化率不足三分之一。

四期別墅可是大面積獨棟，品質不差，而且還是放在綠寶園這個低密社區里，按說在全上海也難找對手。

可為什么就是賣不動？這就得從項目本身找找原因了。

02

三大硬傷纏身，滯銷早已注定

綠寶園從“頂流”到“滯銷”的轉變，背后是上海豪宅市場格局的更迭。

當高端客群的偏好從“郊區別墅”轉向“市中心大平層”，當“國際社區”概念不再稀缺，綠寶園的困境便成為必然。

深究原因，這個曾經定義上海頂豪標準的項目銷售遇阻可歸結為三個核心因素：地段偏遠、老房翻新、客群錯位。

1、首先是地段偏遠，價值支撐不足。

有人認為，綠寶園四期賣不動，是因為總價太高了。

根據一房一價表來看，綠寶園四期建面約700㎡-850㎡，均價12.33萬/㎡，總價在6600萬元~1.27億元，雖然只有38套房源，但貨值有34.5億。

將近1個小目標左右的總價足以把絕大多數購房者擋在門外，但上海從來不缺能接得住這個價位的買家——

今年5月21日，位于黃浦區的融創上海壹號院三批次開盤，64套房源套均總價超6000萬，最高總價近2.5億，開盤當天清盤售罄。

上海壹號院效果圖

所以，真正的問題不在于“總價高”，而在于“高價是否對應高價值”。

若是橫向對比新房，同預算總價的情況下，在市中心可以拿下頂級豪宅，比如翠湖天地、保利世博天悅、綠城潮鳴東方等等，地段、配套、品牌樣樣過硬。

而綠寶園地處浦東康橋外環外，既沒有市中心核心地段的抗跌性、稀缺性，也看不到能拉動價值的新規劃。

若縱向對比同小區二手房，在貝殼上，同屬一個小區的500㎡（含地下室面積）綠寶園五期北區的在售二手房，掛牌單價來到了7萬多/㎡，與四期新房的12.33萬/㎡相比，每平米差價高達4萬多。

截至：貝殼找房APP，2025年8月19日

而且因為四期的房源總體面積更大，這也意味著總價會更高，總價均價在9000萬左右，都夠買2套二手房了。

大家心里都有本賬，同樣的錢，買市中心的豪宅更穩妥，或者入手二手房自己操刀裝修，還能省下數千萬。

結果就是，綠寶園四期看得上的人買不起，買得起的人看不上。

2、其次是讓人詬病的“老盤新賣”。

綠寶園四期的這批別墅早在2004年11月就已建成，之前一直對外出租，現在收回翻修再重新出售，也就是說，這批別墅已經有20年房齡了。

翻新中的綠寶園四期

雖然外立面翻新，但埋藏在墻體和地下的水電管網等基礎設施存在老化風險。

而且，這種動輒上億的獨棟別墅對于豪宅買家來說，一般都是視為家族傳承的核心保值資產。

對于豪宅客群來說，花幾千萬甚至上億的“新房”價格，去購買一棟產權年限縮水的“翻新老別墅”，心理門檻并不低，這也是許多潛在買家望而卻步的關鍵所在。

翻新中的綠寶園四期

甚至這批“新房”還是室內毛坯交付，也就是說還要再加上一筆裝修成本。

在豪宅市場興盛、高端住宅層出不窮的今天，這類偽新盤已難獲市場青睞。

3、最后還有目標客群錯位。

早年綠寶園以“國際社區”為標簽，憑借低密度森林園林、純正美式別墅與涉外配套，吸引了眾多高端外籍人士居住，堪稱“小聯合國”。

這一定位精準契合了彼時上海外向型經濟的發展浪潮，外籍精英的集中入住反過來強化了其“國際化豪宅”的光環。

但近年來，隨著部分外資企業戰略調整撤離、外籍高管人口也不斷流失，紅極一時的“國際社區”概念漸漸的落下帷幕。

曾經支撐綠寶園定位的外籍客群在持續流失，而新的高端買家更傾向于市中心核心地段的資源占有，或新興板塊的品質改善型產品。

當“國際社區”的底色逐漸褪色，項目卻未能及時調整客群定位，最終陷入了“老客群流失、新客群難獲”的困境。

03

叫好不叫座，口碑難敵市場理性

說起來確實有點可惜，畢竟綠寶園四期的產品力，確實有其稀缺底色。

綠寶園四期沒有沿襲以往的美式風格，而是用保加利亞維納多天然石材打造立面，復刻了文藝復興、巴洛克、新古典主義等法式經典風格，每一處雕花線條都透著厚重的質感。

別墅的外立面將華貴與大氣糅合得恰到好處，世家傳承的從容風范在此盡顯無遺。

綠寶園四期新房戶型建面約700㎡-850㎡，單棟實際可使用面積高達約1.5-2.5畝，提供了一個面積超大獨立私家花園，將居住體驗拉滿。

外廊部分構筑出愜意的休憩角落，如同自然過渡的紐帶，將室內的靜謐與室外的開闊巧妙銜接。

社區里的恒溫泳池、噴泉廣場、草坪活動區據說也是高成本用料打造，園林樹木甚至比別墅還高。

不可否認，綠寶園四期在社區環境、建筑質感上確實有過人之處，展示了高端國際生活的范本。

盡管開發商在產品上做出了努力，但綠寶園四期的市場表現卻依然不盡如人意，如今的客戶對這種遠郊別墅并不買賬。

現在開發商反而騎虎難下，若是大幅降價，會損害品牌形象，也會讓前期業主不滿；若是不降價，就只能繼續滯銷，形成惡性循環。

這件事也給所有開發商提了個醒，如今遠郊別墅豪宅神話已經破滅，靠“概念”和“光環”打造豪宅的時代也已經過去了。

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