安福路3.0：十年間的門店演進與社區商業躍遷

關于安福路"網紅化"的討論，早在2021年就已經開始了。

當時，不少文化評論者都在預測這條梧桐掩映的小路即將迎來“過氣”的命運。邏輯很簡單：上海的年輕人向來喜新厭舊，昨天的巨富長，今天的淮海路，明天的安福路，后天又會是哪條路？

當本地年輕人的鄙視鏈不斷更新，安福路的熱度理應逐漸消退。等下一個網紅街區出現，安福路就會回歸平靜。

然而，2025年的今天，現實還是給出了完全相反的答案。

打開小紅書搜索“上海必去”，安福路必定榜上有名。幾乎每天，都有來自北京、成都、廣州、杭州的時尚博主和網紅在這里取景拍攝。吳彥祖來上海時，也特地到安福路打卡化身“老法師”。

這個轉變的關鍵，是一個誰都沒有預料到的因素：citywalk的下沉化和網紅化，以及社交媒體的示范和模仿效應。

的確，當我們還在用“網紅周期”、“本地鄙視鏈”這些概念去理解安福路時，它已經悄然完成了從地方性網紅到全國性街區IP的蛻變。這不僅是一條街道的成功，也折射出當代中國城市文化消費的深層變化。

盡管衡復風貌區的聯動，是安福路地段上的壁壘，但歸根結底，是具體的門店和品牌，在支撐安福路的社區商業躍遷。是抖音和小紅書，讓安福路從小布爾喬亞走向大眾文化。

從傳統社區小店到文化消費聚落，全國性的街區IP，安福路正邁入“3.0”時代。以下我將從門店更迭、社區商業形態、租金走勢、人文氛圍等方面，對2015-2025年間安福路商業生態的演變進行解析。

01
門店更迭：老字號謝幕與新銳登場

安福路近十年來經歷了頻繁的店鋪興替，一批標志性老店謝幕的同時，新晉潮牌接連登場，引領著街區風潮。例如：

• 因你格家居（Indigo Living）：這家高端家居店2014年選址安福路一棟三層洋房，營造出如同“走進密友家中”的沉浸式體驗，成為安福路精致消費業態的標志性存在。然而高昂租金讓其最終難以為繼，2022年中這家老店悄然閉店，令街坊唏噓不已。據悉Indigo所租洋房年租金高達600萬元，可見安福路租金之不菲。

• 馬里昂巴：這家法式小酒館自2005年起陪伴街區十五年，曾是演員、導演們演出后流連的文化沙龍。但房東連年漲租使其不堪重負——十五年里月租暴漲五倍。2020年9月馬里昂巴無奈閉店，引得無數常客合影留念。然而半年后劇情反轉：新銳美妝集合店話梅（HARMAY）以資本實力競得整棟樓，將馬里昂巴咖啡館保留在原一樓位置，實現了老字號與新業態的共存。據透露，當初包括匡威、lululemon等知名品牌都曾爭奪該址，最終還是背靠高瓴資本等投資方的話梅勝出。這樁案例體現出安福路炙手可熱的商鋪價值，新舊交替間也傳承了街區的人情味。

• “宇宙中心”路口的新潮集合：在安福路與武康路交匯的街角，如今云集了一批現象級潮流店鋪：話梅HARMAY美妝店、野獸派生活方式店（已撤出，阿迪接手原址）、多抓魚二手書店、美國快時尚Brandy Melville上海首店、Sunflour網紅烘焙坊等。每個午后，這個路口都有時髦年輕人手捧咖啡或一束野獸派鮮花，邊聊天邊拍照留念，周末時更是人流密集到讓社恐人士望而卻步。這些特色店鋪的集聚，使得安福路-武康路路口被戲稱為“宇宙網紅中心”——它們共同打造出安福路獨特的街頭時尚風景。

• 新消費首店潮：2019年前后，安福路迎來了新消費品牌的集體進駐浪潮。野獸派開出上海旗艦店、Brandy Melville在此落地中國首店、循環書店多抓魚開設線下首店、新銳咖啡品牌三頓半打造首家概念店、家居集合店Cabana開出超大旗艦店……不少品牌背后剛拿到上億元融資，選擇安福路作為展示實力和調性的舞臺。在寸土難求的安福路“搶”一個鋪位并不容易。多抓魚創始人魏穎曾透露，她看中安福路是因為“這兒的路人一看就像是我們的顧客”。最終她通過中介搶下了一棟三層小樓，哪怕商場愿提供免租期、園區給出優惠，她仍堅定地把第一家店落子在街頭人文氣息濃厚的安福路。類似的品牌選址故事不勝枚舉，正是它們的到來，引領了安福路的潮流風向。
  

最新的情況是，5月20日，阿迪達斯在安福路322號正式開設三葉草（Originals）旗艦店，這是街區首家入駐的國際運動品牌門店，同時也是阿迪達斯在上海的首家三葉草全球旗艦店 。

新店面積約290㎡，首發寵物系列產品。此舉不僅表明安福路正在成為年輕人、潮流愛好者聚集的目標地，也顯示國際頭部品牌愿意拿下高租金、以首店為據點，輻射整個上海甚至全國市場。

十年間，安福路完成了從老牌商戶到新興網紅品牌，國際大眾品牌的更新迭代。老店的離去令人惋惜，但新品牌的入駐也為街區注入新活力。擁有足夠創新理念和資本實力的品牌在這里一展拳腳，而那些不適應潮流的店鋪則相繼淡出。在持續的更迭中，安福路始終保持著新鮮感與吸引力，成為上海觀察消費風向的一個窗口。

02
社區商業：從鄰里街區到目的地商圈

安福路的商業形態經歷了從日常社區街區向網紅目的地商業轉型的過程。一方面，它保留著街區肌理和鄰里氛圍；另一方面，又成為年輕潮人專程前往的打卡勝地。

在轉型初期，安福路依然以服務周邊居民的社區功能為主。不妨回看2015年前后的情景：街上有便利店、雜貨鋪、小型超市等，滿足著社區生活需求。然而隨著商業升級，這些服務社區生活的業態幾乎已經完全搬離。取而代之的是設計師店、咖啡館、精品買手店等，街區開始轉型為上海品味消費、輕奢消費和氛圍消費的集聚地。

RAC的聯合創始人回憶，2017年RAC剛開業時，整個安福路幾乎“一無所有”——少有新銳品牌，更多的是承擔鄰里功能的小店。當時RAC安福路店每周約50%的顧客都是回頭客，可見社區商業特征明顯。這種高復購率映射出當時安福路濃厚的社區感，人們把這里當作自家“后花園”般常來常往。

轉折點出現在2018-2019年。隨著社交媒體的興起和一批網紅店的入駐，安福路開始吸引大批外來的年輕消費者。特別是2019年Brandy Melville的到來，加上小紅書等平臺的推波助瀾，使安福路迅速從30歲以上客群的社區街，變成20歲左右年輕人蜂擁而至的時尚目的地。

周末的安福路，普通上海市民與外地游客混雜，在街頭探店、拍照、打卡，線下和線上流量互相反哺。可以說，安福路從“附近的街”華麗轉身為“全城的街、全國的街”。

不得不提有機更新與政策引導。安福路的蝶變在很大程度上是一種自發的有機生長，但背后也有城市規劃的推手。2016年，安福路所在的衡復歷史風貌區曾整治違規“破墻開店”，恢復街區歷史風貌，使之更適宜漫步。隨后街道引入“街道規劃師”機制，對新進商戶的業態定位和裝修風格加以指導，把關街區品質。這相當于給品牌提供了一張可以揮灑創意的白紙，讓它們在遵循街區調性的前提下施展各自風格。

果然，經過整治后的安福路迅速成為新品牌扎堆掘金的熱土：2019年前后一大批頗有調性的品牌落戶，街區呈現出濃郁的“小資情調”，吸引了越來越多城市中產接踵而至。安福路的成功在于沒有生硬地規劃出一條“步行街”或引入千篇一律的連鎖店，而是通過“品牌+屬地文化+城市細節”的融合，逐步生長出獨一無二的社區型商業街模式。

即便成為網紅打卡地，安福路仍努力保留著其社區溫度。例如，不少沿街小店設置了外擺座位，讓街坊鄰居和游客都能悠閑地坐下喝杯咖啡，享受街區生活氣息。目前安福路-武康路沿線約有178家商戶，其中咖啡館約占四成，堪稱一條“很好喝”的新消費街區。咖啡文化的盛行既增強了街區的社交屬性，也使這里保持著一定的慢調生活氛圍。

然而，隨著安福路名氣大增，“社區商業變成商業秀場”的隱憂開始出現：來了許多專程拿相機拍照的中老年游客，讓安福路日漸“三里屯化”，本地社區氛圍被過度商業展示所沖淡。如何在保持高人氣的同時不喪失街區原有的生活質感，成為擺在安福路面前的一道課題。

03
租金走勢：小街租金緣何反超一線商圈

安福路的火爆也體現在節節攀升的租金上。近年來，這條小馬路的商鋪租金水平不斷刷新高，甚至出現反超傳統一線商圈的現象。

據《財經》雜志2022年報道，安福路大部分商鋪租金已高達每平方米每日30元，沿街臨街的一樓旺鋪更是達到50元/㎡/日。折合月租金，頂級鋪位每平方米約￥1500元。

這一數字是什么概念？對比上海知名商圈，同期南京西路商街平均日租金約為47元/㎡（月均￥1410/㎡），曾經叱咤風云的田子坊街區日租金約37元/㎡。也就是說，安福路核心店面的租金水平已逼近甚至超過南京西路、淮海路等老牌商圈的均價水平。這種“小街趕超大街”的現象在上海商業史上頗為引人注目。

安福路租金并非一夜暴漲，而是隨著人氣提升水漲船高。2018年時，安福路上一間帶小院、面積約80㎡的小鋪月租金約￥5萬元，到了2021年已漲至￥10萬元，短短三年翻了一番。馬里昂巴的經歷更能說明問題——五年一簽的租約里，房東次次加價，15年間月租翻了五倍。可見在安福路這個供不應求的熱點街區，商鋪租金上漲之兇猛。正因如此，不少房東干脆把原本5年一簽的合同改為一年一簽，隨行就市追逐更高收益。

瘋狂的租金一方面讓房東與投資者欣喜。有人感嘆“隔壁安福路店租都漲到30塊一平方一天了”，將租金爬升視為街區繁榮的印證。高租金背后往往意味著高回報——比如老牌咖啡店Baker & Spice據稱年營業額可達千萬元量級，在此背景下，租金和人力成本似乎都不是問題。然而另一方面，高昂的運營成本也對商戶生態帶來挑戰。

獨立設計師品牌、小眾特色店很難承受如此高的房租，不得不另尋性價比更高的街區棲身。一些品牌開始外溢到周邊租金僅為安福路三分之一的街道（如延慶路），尋找新的根據地。過高的租金也可能導致街區過度商業化，原有的人文特質被稀釋，消費者對安福路獨特價值的認同感下降，轉而尋找新的消費目的地。這對安福路而言無疑是一種警示——當租金曲線一路上揚時，如何留住那些賦予街區靈魂的特色店鋪？

即使租金高企，安福路商鋪仍是一鋪難求。某新晉香氛品牌負責人透露，平時安福路“根本拿不到店”，每當有鋪面空出，往往有十幾位租客排隊等著看房。2022年上海疫情清零后的短暫冷清期，反而給了少數品牌趁機“抄底”進駐的機會——有人戲稱“趁著難得的冷淡趕緊下手，不然后面就沒機會了”。

可見安福路的商業價值被各路玩家高度看好，哪怕租金成本高昂，大家仍相信在這里開店“穩賺不虧”：一則人流有保障、消費力強，二則品牌調性契合安福路往往能帶來超額的營銷效果和資本關注度。因此，我們看到資本雄厚者競相在此跑馬圈地，中小品牌則鉚足勁想方設法分一杯羹。

安福路租金的飆升是街區走紅的必然結果，也在重新塑造著這里的商業生態。高租金既彰顯了安福路的商業價值，使其躍升為“億元街區”（2023年安福路-武康路一帶稅收已突破億元），但也帶來了獨立小店生存空間被擠壓、商業業態趨同化等隱憂。如何在繁榮與理性之間取得平衡，將決定安福路這條傳奇小街未來能走多遠。

04
走出鄙視鏈周期，商業、文化與流量缺一不可

走過2015-2025這十年巨變的安福路，如今正邁向“3.0”時代的新階段。

上一輪熱潮中進駐的品牌有的已在高租金和激烈競爭下黯然離場，新一波玩家又蜂擁而至。據觀察，2023年以來安福路不僅沒有放緩腳步，反而競爭更趨白熱化。一些具有旅游紀念品性質的品牌（如網紅手霜店）開始出現，瞄準日益增多的國內外游客；與此同時，adidas三葉草旗艦店、熱門新茶飲“小山堂”等主流商業品牌也相繼在街頭安營扎寨。

安福路從曾經的小眾潮流地，正演變成一個更國際化也更大眾化的商業舞臺。這引發了人們對其未來的思考：當一切變得更貴、更嘈雜、更游客化，為什么仍有這么多品牌前仆后繼擠進安福路？答案或許在于安福路以真實城市生活實驗的姿態，驗證著商業和文化融合的無限可能。

哪怕面臨游客比例上升、租金繼續上漲、小眾品牌空間被壓縮等壓力，安福路依然保持著難能可貴的“煙火氣”和人情味。這給我們的啟示并非去簡單復制下一個安福路，而是在于思考如何在炙熱的商業街區中為多元生活留下空間，在火爆的消費潮中留住那份溫度。

安福路的走紅讓各界開始尋找和培養“下一個安福路”。上海本地早已有類似衡復風貌區內的巨鹿路-富民路-長樂路（俗稱“巨富長”）等街區嶄露頭角，吸引新品牌進駐；其他城市如廣州的永慶坊、成都的太古里周邊，也出現了模仿安福路模式的潮流街區。

安福路最初呈現出濃郁的“小布爾喬亞”色彩——即講究格調品位又崇尚小資情調的都市文化氛圍。這種氛圍反過來又吸引了更多志同道合的品牌和城市中產前來朝圣。

但如果局限于小布爾喬亞文化，最終會被鄙視鏈周期影響。而要走出鄙視鏈周期影響，最終還是要融入大眾文化。抖音和小紅書，在這方面“功不可沒”。

最終，安福路的生成邏輯是一種無法照搬的獨特案例。它誕生于上海深厚的海派文化土壤，成長于互聯網社交媒體時代，又受惠于政府和市場互動的水到渠成。在沒有明確自上而下規劃的情況下，品牌、社區和城市細節共同締造了它的成功。

因此，與其說在復制下一條安福路，不如說品牌和消費者都在不斷探索新的城市消費熱點。當年田子坊的興衰、武康路的走紅，以及安福路的升級，都表明網紅街區也有生命周期。

正是由于兼具商業與大眾文化的雙重魅力，安福路才能在眾多網紅街中脫穎而出，擁有持久的生命力。這里的消費者不是匆匆買完即走的過客，而更像生活（哪怕是很短暫的目的地旅游式的生活）在街區里的角色——他們在消費中感受人文關懷，在社交中彰顯品味認同，最重要的是，在其中成為流量的一環。

之所以用安福路3.0，是認為安福路所代表的“社區化+商業化+社交化”商業模式，無疑將在未來持續演進。

吳懟懟原創出品

吳懟懟，左手科技互聯網、右手文娛與消費。鈦媒體2021影響力創作者，領英2020年度行家，人人都是產品經理2017年度作者，新榜2018年度商業觀察者，DONEWS2019年度十大專欄作者，NEWMEDIA2019年度科技新媒體，天極網2019年度影響力自媒體。

騰訊全媒派榮譽導師，虎嗅、36氪、鈦媒體、數英等專欄作者。

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