云南
自從2023年以來，政策利好消息持續刺激房地產行業。
先是央行支持、鼓勵存量房貸利率下調；
接著就是廣州、深圳、上海和北京這四個一線城市分別宣布“認房不認貸”；
最近有一個史詩級別的利好消息出臺，那就是中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合下發《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》。該通知明確規定：不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。
正因為如此，一些經濟學家最近又表現出樂觀預期。比如澤平宏觀創始人、著名經濟學家任澤平先生就樂觀預言：房地產政策正迎來歷史性拐點，金九銀十或將迎來結構性行情。
筆者也相信，在政策利好消息持續出臺之下，人們對房地產行業的信心將會得到逐步恢復。
但是一些細心的小伙伴還是發現，即使不斷降低了購房門檻、松綁了限購、限貸、限售等政策，但就是不見降房價。
那么，為什么房價不能下降呢？
筆者個人認為，主要有以下幾個原因：
1、降房價不利于“保交樓”。
筆者在房地產行業，一直從事著房地產投融資業務。
在2016年之前，房地產行業還可以享受土地紅利。但是2016年后，隨著土地市場競爭越來越激烈，土地紅利幾乎消失殆盡。
尤其是在2018年后，房企拿地開發項目的利潤，能有10%就非常不錯了。
也就是說，如果房價降價10%，項目的利潤就為“0”；如果房價降價超過10%，項目的利潤就直接變為負數，也就是說項目虧損了。
在項目利潤為正的情況下，房企“保交樓”的動力還是有的，但是一旦項目虧損，房企“保交樓”的動力就直接為“0”。
誰愿意去繼續投入時間、精力和資金到一個虧損項目呢？
而“保交樓”就是“保民生”、“保穩定”，因此，在政策層面才設置各種限跌令，禁止房價惡性下跌。
2、降房價有可能會導致金融風險。
筆者在之前一直強調，購房首付比例20%是底線。突破這個底線就有可能導致金融風險。
因為，如果突破購房首付20%的比例，那么這個購房者的資信是無法得到保障的，更為重要的是，這也加重了購房者按揭貸款月供的壓力。
資信不良，加上按揭月供壓力大，在遇到收入下滑或者銳減，最容易斷供，從而形成天量的銀行不良債務。
其實，降房價和降低購房首付比例一樣，都有可能導致金融風險。
大家知道，降房價實質就是降低項目的開發利潤。當房價降低10%，甚至更多導致項目虧損的時候，最容易引起金融風險。
為什么？
雖然金融機構融資有擔保，但是在我國現行法律框架下，工程款是優先于金融機構資金償還的。
而項目工程無一例外都是包干，即包人工、包材料、包機械設備租賃費用等等。
也就是說，一個項目的人工費、材料費和機械設備租賃費用等等，都是優先于金融機構融資償還的。
而人工費、材料費和機械設備租賃費用是一個項目最大的成本。
當一個項目房價下降，導致一個項目虧損時，當一個項目優先償還項目的人工費、材料費和機械設備租賃費用等等后，還能剩余多少留給金融機構還款呢？
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