北京
來源：市場資訊
（來源：澳門月刊）
推土機轟鳴，高樓拔地而起，城市邊界不斷擴展。這曾是中國城市化快速推進的典型圖景。但如今這一邏輯正被徹底改寫。
國務院近日印發《城市更新“十五五”規劃》(以下簡稱《規劃》)，為未來5年城市更新工作繪制詳細的“任務書”和“施工圖”。《規劃》傳遞出一個清晰的信號：未來城市的競爭不再是比誰的地盤攤得大、誰的新區建得多，而是比誰更懂經營、更善于讓老舊空間煥發新生。
從增量擴張到存量激活
過去幾十年，中國經歷了世界上規模最大、速度最快的城鎮化進程。2025年末，中國常住人口城鎮化率已達67.89%。但土地資源剛性約束、增量空間不足已成為普遍現實。住房和城鄉建設部部長倪虹此前表示，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城鎮大的空間格局基本形成，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。
城市更新被賦予重塑城市發展動能的重任。《規劃》將“激活城市存量資源潛力”列為關鍵任務，明確提出“全面摸清城市存量資產資源底數”。遍布城市的老舊廠房、產業園區，待改造的老舊小區和地下管網等，不再是城市的“包袱”，而是亟待喚醒的“沉睡資本”。
從“包袱”到“引擎”
中指研究院研究總監吳建欽指出，此番《規劃》首次在全國層面針對居住空間、產業空間、公共空間的更新改造提出了量化的發展目標。《規劃》提及，“十五五”期間城鎮危舊房改造50萬套(間)、城中村改造4000個，完成城市地下管網改造36.5萬公里，存量應急避難場所改造5萬個等。
此外《規劃》還以專欄形式提出了十余項重大工程，包括智能建造創新發展工程、“好房子”建設改造工程、城鎮老舊小區改造工程等。提出量化目標、明確重大工程既能確保城市更新目標可落地，又有望帶動可觀投資。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說，城市更新直接帶動建筑、建材、工程機械、規劃設計等上下游產業鏈發展，僅地下管網一項就將達5萬億元(人民幣，下同)。
與過去以土地出讓和房地產建設投資為主拉動的增長不同，城市更新的新增長動力，來自于“空間重構和產業植入”。例如：重慶渝中區山城巷由運營企業通過招標方式獲得15年特許經營權，出資7500萬元實施街巷房屋修繕、風貌提升、設施完善等微改造，在保留街區舊風貌的基礎上，植入民宿、餐飲、文創零售等新業態。目前，街巷日均營業收入約5萬元、節假日高峰期約8萬元，逐步成為都市打卡地。
從“建設”到“運營”
不同于過去“建設完成即結束”，現在是“更新完成才開始”，城市更新時代更注重長期運營。
在實施機制上，《規劃》明確全面開展城市體檢，健全城市體檢與城市更新一體化推進機制。“無體檢，不更新”正是將運營思維前置，防止低效投資。去年全國297個地級及以上城市和152個縣級市開展了城市體檢工作。
運營的核心在于資金閉環。《規劃》明確構建“政府、市場、居民共擔”的投融資機制。重慶山城巷、景德鎮陶陽里等成功案例顯示，運營企業通過特許經營權、業態經營收入等實現長期回本，證明城市更新能夠達成可持續的“自我造血”。
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