試水三年后又“上新”！鄭州地鐵商業化還要闖幾關？

【大河財立方 記者 司高妍 文 吳瑞森 攝影剪輯】鄭州地鐵商業化進程正在提速。

5月26日，大河財立方記者獲悉，鄭州地鐵擬向市場推出一批新商鋪。鄭州地鐵集團資源開發管理有限公司表示，若條件成熟，該批商鋪最快將在10月開門營業。

自2013年運營至今，鄭州地鐵客流規模持續走高，2025年客運量達到7.5億人次，在國內排名第十位。依托龐大客流，鄭州地鐵自2023年試水商業，三年探索實踐后，本次商鋪上新將讓其商業化進程進一步提速。

針對鄭州地鐵商業的當前運營現狀和商圈聯動規劃，記者進行了走訪。

啟動商業化3年，超九成受訪者期盼業態再升級

啟動商業化3年，鄭州地鐵運營情況如何？

大河財立方記者在多個客流量較大的站點發現，關虎屯、東風路兩大站點商鋪較為集中，二七廣場、鄭州東站等站點商鋪布局零散，經營區域基本在安檢區外。

另外，整體業態以便利店、烘焙、茶飲、咖啡、彩票店等為主，匯聚了瑞幸、蜜雪冰城等全國連鎖品牌，以及花花牛、河譚鋪等區域品牌。

地鐵站點內設置商鋪，消費者咋看？

記者采訪了解到，乘客對鄭州地鐵商業的普遍感受是商鋪在增多，但消費體感和意愿明顯不同。75%的受訪者表示會在站內消費，主要選購早餐、飲用水等即時剛需商品?！澳茉谙掳嗦飞辖鉀Q生活瑣事，不失為一種‘小確幸’?！庇惺茉L者告訴記者。還有15%的受訪者表示鮮有消費，在他們眼中，地鐵僅是通勤載體。

記者調查發現，公眾對鄭州地鐵商業化雖已有初步感知，但地鐵商業能夠持續調整、迭代升級，則是共同期待。90%以上的受訪者期待出現更豐富的業態組合，以匹配不同需求。比如，有人建議引入本土商超品牌布局地鐵網點，主打臨期好物、預制食品等品類，滿足通勤人群即時采購需求；有人期待潮流文創門店入駐，諸如泡泡瑪特、名創優品等；還有人期待地鐵商業能與周邊商業綜合體、社區等聯動向社區服務或商圈方向發展。

商業化背后是大勢所趨，更是破局探索

鄭州地鐵的商業化，萌動始于13年前。

2013年9月，鄭州交通發展投資集團有限公司（以下簡稱鄭州交發集團，其前身為鄭州市軌道交通公司）在地鐵1號線的燕莊站、人民路站、二七廣場站等站點規劃首批地鐵便民服務區（站內商業）。

2023年之前，公眾能在個別站點站內看到零星的小攤位，但很少有店鋪存在。2023年，這一年，鄭州地鐵開始試水店鋪，如花花牛體驗店、無人便利店等。

試水一年后，2024年鄭州地鐵商業化進入加速行動階段，該集團引入香港鐵路有限公司運營地鐵商業的理念，并合資成立鄭州鄭港商業有限公司（簡稱鄭港商業）。次年，在12個站點開出32個店鋪。

鄭州地鐵開啟商業化的背景與訴求是什么？

2021年，交通運輸部發文指出，鼓勵具備條件的綜合客運樞紐、大型地鐵站結合實際引入商貿、餐飲、購物、寄遞服務等關聯性消費產業。2023年，交通運輸部等9部門聯合發文提出，支持現有的城市公共汽電車樞紐站、首末站、停保場和城市軌道交通車站、車輛基地等，在不改變用地性質、優先保障場站交通服務基本功能的前提下，利用場站內部分閑置設施開展社會化商業服務。在頂層政策指導下，不僅是鄭州，北上廣深、成都、武漢等國內多地均在加碼地鐵商業化建設。

布局商業化，也是鄭州地鐵投資經營主體鄭州交發集團業績破局的一種探索。鄭州交發集團近三年財務數據顯示，其營收呈增長態勢，從2023年約16.34億元增長至2025年19.83億元，但營業成本始終遠高于營收；歸母凈利潤方面，因有政府補助等計入，該數據為正。在主營業務收入上，票款服務是該集團主要收入來源，從2023年約8.79億元增至2025年約11.32億元。

另外，記者注意到，從2024年起該集團主營業務收入中增加了受托運營業務。財報顯示，該業務2024年營收約1.82億元，成本約1.76億元；2025年營收約1.69億元，成本約1.60億元。

尚未形成規模效應，租金、招商規劃、業態等引議論

鄭州地鐵憑借著龐大客流與新基建紅利，吸引不少商業品牌入駐。實際運營效果如何，參與商戶、潛在投資者、行業觀察人士的感知和看法有較大差異。

早安小象在2023年以攤位方式入駐鄭州地鐵。該公司相關負責人告訴大河財立方記者，其2023年試水時，最初約10個攤位，單日營收僅數百元。經過3年運營，目前部分站點單日銷售額可達6000至7000元，攤位數量增至20余個，規劃未來擴張至50家。

本土乳企花花牛也較早在地鐵布局。花花牛品牌負責人李志偉接受大河財立方記者采訪時介紹，地鐵客流密集、曝光度高，既是品牌展示窗口，也便于觸達年輕群體，目前其兩家地鐵門店處于盈利狀態。

但也有商家結合自身實際，提出一些問題。

租金定價較高。某連鎖商企負責人告訴大河財立方記者，鄭州地鐵的商鋪對外招商主要采用競標方式。以鄭州東站地鐵站為例，30平方米商鋪月租金最高可達2萬元，這與鄭州一類購物中心月租價格相當。即便選擇日均客流1萬人次的中等站點，30平方米的商鋪月租金也在8000元左右。偏高的租金讓不少零售商經營壓力頗大。

商鋪布局過于集中。走訪中，有部分商企負責人認為，地鐵商業的優質點位主要在閘機內部，因為其客流走向集中，乘客停留時間更長，消費轉化效率更高。但鄭州地鐵商鋪主要位于安檢外，這樣會導致客流分散，降低乘客消費意愿。

地鐵商業的頂層設計不足。有入駐商戶表示，當前地鐵商業僅做了點狀布局、帶狀延伸，但作為特殊商業形態，無論它的整體規劃清晰度，還是立體化開發狀態與進度，明顯不足。現有的32家商鋪，對應鄭州地鐵200多個站點、日均200多萬人次的規模，顯得薄弱，尚未形成規模效應。有商業規劃機構觀察人士評價，“地鐵商業應該是特色鮮明的立體網狀大商場，而不是火車站商業模型的復制品堆砌?！?/p>

從青澀到成熟，鄭州地鐵商業還需補哪些課？

河南要打造世界文化旅游勝地，鄭州構建國際消費中心城市，既需要鄭州地鐵這套公共客運骨架，也需要它來做“消費河南”的大櫥窗和體驗間。

地鐵商業在全球同業早有清晰定義。

TOD（全稱為Transit-oriented Development）是指以公共交通為導向的開發模式，以火車站、機場、地鐵、輕軌等交通樞紐站點為中心，以400～800米為半徑，將出行、居住、工作、購物、休閑等功能集中于一體，形成高效、集約、舒適的城市空間。

行業普遍將地鐵商業劃分為三個發展階段：1.0以基礎消費為核心，布局簡餐、早餐等業態；2.0則是通過站點出口與周邊大型購物中心、寫字樓及公共設施的無縫銜接，實現客流的高效互導與資源共享；3.0是地鐵商業發展跳出單純的交通配套屬性，深度融合在地文化，打造出獨特的商業集群，成為展示城市風貌的重要窗口。日本、新加坡等國家或地區的部分城市軌道交通商業做到了全球領先。

綜上判斷，鄭州地鐵商業當下更多處在1.0階段，和上海、深圳、香港等以TOD模式為主的地鐵商業化2.0的城市存在差距。這是國內多數城市地鐵商業的主流發展方向，鄭州同樣將其作為升級目標。

2024年，鄭州市發布的《鄭州市推進城市公共交通高質量發展實施方案》中提出，加快推進軌道交通段（場）上蓋物業和站點綜合開發等TOD（公共交通導向型開發）項目步伐，推動以軌道交通為導向的“站城融合”一體化，確立軌道交通與城市協調發展的路徑和土地集約化開發利用模式。

可以看到的是，鄭州地鐵已在積極探索自我中心化開發，并且更為精準地鏈接城市新商圈及超大型商業綜合體。如2025年，鄭東新區發布的《鄭州綜合交通樞紐區金水東路東風南路地下空間控制性詳細規劃》中，擬聯動弘坊、鄭東萬象城與綠地新都會·新田360廣場，構建地下商業廊道。同年，麥德龍敲定鄭州2店選址，其所在物業是典型的TOD項目，與1號線西流湖站A口做了緊密結合。

未來，鄭州地鐵商業化發展之路任重道遠。

在高力國際鄭州公司總經理張桐看來，鄭州雖引入了香港地鐵的商業運營理念，但不應簡單復制。因為鄭州的客群、消費習慣以及地鐵先天規劃與其有所不同，應結合本地情況等因地制宜，走出自己的特色道路。

畢馬威鄭州分所審計合伙人周碩表示，地鐵商業需要長期培育，從整體規劃、業態搭配到消費習慣養成，都需長線布局。他建議，運營方應樹立長期理念，優先引入有吸引力的品牌，在租金上探索聯營抽點等多種方式，同時常態化開展客需調研，精準匹配商鋪品類，以提升地鐵商業的便民屬性與綜合活力。

地鐵空間不僅是通勤通道，更是城市形象的流動展廳。當前，鄭州市正全力建設國際消費中心城市，河南文旅也加速推動特色產品向外輸出。未來，鄭州交發集團如何充分釋放地鐵的流量勢能，將其打造為承載中原文化、展示文旅魅力的重要名片？大河財立方將持續關注。