黃帝城項目浮沉錄

經濟觀察報 記者 田國寶

5月19日，星期二，位于河北省涿鹿縣礬山鎮的黃帝城遺址景區，有三三兩兩的散客進入。除了一個老年旅游團帶來了熱鬧，多數時間，這座景區顯得安靜。景區工作人員介紹，每年有不少海外華人華僑前來黃帝城祭拜。

黃帝城遺址發現于1957年。經過多輪考古發掘，1993年被列為河北省重點文物保護單位，類別為古遺址。黃帝城遺址與三祖堂（原黃帝祠）、合符壇、黃帝泉、軒轅湖等，共同構成黃帝城景區的核心景觀。2011年，該景區被評為國家AAAA級旅游景區。

2007年起，達華集團介入黃帝城項目，與當地政府合作，試圖依托黃帝城景區打造一個面積約10平方公里的黃帝城特色小鎮。

達華集團負責人杜東暉告訴經濟觀察報，達華累計投資超過18億元。無論是黃帝城景區運營，還是相關配套產業建設，都需要持續投入。由于前期重資產投入規模較大、投資回報率偏低，難以覆蓋資金成本，企業資金鏈承壓，整個項目也隨之陷入困境。

黃帝城景區一位負責人告訴經濟觀察報，2020年之前，景區每年接待游客約10萬人次，目前年接待量約6萬人次。

可資對比的是，根據官方披露的信息，2026年4月19日拜祖大典當日，河南新鄭黃帝故里景區共接待游客6.4萬余人；今年4月以來，陜西黃帝陵日均客流超過千人次。

野心

從京藏高速東花園出口駛出，沿康祁公路向西行駛40多公里，便進入涿鹿縣礬山鎮。

礬山鎮與懷來縣官廳鎮、桑園鎮等同處一個小盆地。東側是官廳水庫，其余三面被群山環繞，南側山體與北京門頭溝靈山相接。

黃帝城景區位于礬山鎮西部。景區核心區域為軒轅湖，湖東側是三祖堂，東南方向分布著黃帝泉、涿鹿博物館和合符壇，西側是黃帝城遺址。完整游覽景區一圈大約需要一個小時，門票價格為70元。

據杜東暉介紹，2007年，其父親杜永林受當地政府邀請考察黃帝城，被5000年歷史震撼，在看到當地“一城（黃帝城）、一湖（軒轅湖）、一泉（黃帝泉）”的資源稟賦后，決定投資。

達華集團主業為工程咨詢，并在新能源領域擁有一定技術積累。最初進入黃帝城時，該集團原計劃布局冰酒廠和養老中心，相關手續無法推進，業務方向逐步轉向文旅開發。

2012年底，達華集團設立涿鹿黃帝城遺址保護開發有限公司。2013年，又與當地政府簽署《遺址城墻保護協議》，獲得黃帝城遺址城墻管理權。彼時，黃帝城核心景區經營由政府負責。

圍繞黃帝城，達華集團規劃了黃帝城小鎮、文旅配套設施以及相關產業體系。

黃帝城小鎮整體規劃面積約10平方公里，主要由兩部分組成。

一部分是新民居建設，主要用于置換當地村民宅基地。新民居產權歸達華集團所有，長期免費提供給村民使用；村民則將原宅基地使用權無償交由達華集團統一開發。

另一部分是雙拼別墅區，分三期建設，共規劃381套別墅，每套均有較大面積的院落。

按照達華集團的設想，隨著109國道開通，從北京核心城區前往黃帝城的距離縮短至約120公里，這些別墅主要面向北京市民的周末度假和節假日休閑需求。

除產權別墅外，達華集團還計劃將置換后的村民宅基地改造成市民農莊或民宿，并以租賃形式提供給北京等一二線城市居民用于短期度假。

杜東暉介紹，目前已完成140多處宅基地置換。

自2014年起，達華集團陸續在涿鹿縣礬山鎮及周邊鄉鎮流轉7000多畝耕地，計劃用于種植養殖、農產品及肉制品深加工，以及旅游度假等產業，一、二、三產業聯動，作為黃帝城景區和黃帝城小鎮的配套。

此外，達華集團還投資4.5億元建設了達華建國酒店，作為景區配套酒店。

該酒店是涿鹿縣唯一一家五星級酒店，建筑面積約4.8萬平方米，擁有近400間客房和10個會議室，其中最大的會議室可容納六七百人。

2024年，杜永林因病去世。他生前曾設想，讓整個黃帝城項目實現能源自給：通過光伏太陽能滿足電力供應，通過沼氣站實現燃氣供應，再利用儲熱設備和相關技術實現供暖自給。

黃帝城景區經營權的變更，是達華集團深度介入項目的另一重要節點。

按當地政府與達華集團的最初設想，雙方成立合資公司，共同運營黃帝城景區。合資主體已注冊成立，后當地政府欠達華集團的部分資金無法償還，2023年，以抵債形式將黃帝城景區20年經營權轉讓給達華集團。

此時，前期高強度、重資產投入帶來的壓力逐漸顯現。

困境

黃帝城遺址南北長約500米，東西寬約450米，城墻為夯土結構，土層中包含春秋戰國時期遺存。城內大部分區域目前為耕地。

景區工作人員介紹，黃帝城遺址此前歷經五次考古發掘，屬于斷代遺址，目前已不再允許繼續考古發掘。

另一位工作人員表示，在與黃帝相關的諸多遺跡中，黃帝城是少數具備出土文物支撐的遺址之一，其他更多停留在文獻記載層面。

三祖堂于1994年在原黃帝祠舊址復建，1996年完工，1998年正式對外開放。如今，黃帝城景區的祭祖儀式主要在三祖堂舉行。

合符壇面積與天安門廣場相當，為方形廣場結構，中間設有圓形主壇。外圍由56根民族柱環繞成圓。

黃帝城遺址、三祖堂、合符壇，以及軒轅湖、黃帝泉等景點，共同構成黃帝城景區主體。

黃帝城影視基地、達華建國酒店、黃帝城小鎮，以及沿線分布的溫泉湯小屋、兒童農場、寫生處、樹屋、九曲花街、愛情小屋、窯洞餐廳等，為黃帝城的配套設施與延伸業態。達華集團曾設計一條長約15公里的文旅動線，將這些配套設施和業態串聯起來。

無論是景區運營，還是配套設施和相關產業發展，都需要持續投入和更新維護。由于前期投入規模較大，而回報相對有限，達華集團經營逐步入不敷出。

黃帝城景區一位人士認為，景區在宣傳投入上長期不足。雖然距離北京較近，但許多生活在北京的人并不了解黃帝城項目。另外，景區業態也相對單一。黃帝這一IP具備較高辨識度，但黃帝城的實際運營效果明顯不及黃帝故里和黃帝陵。

客流不足，也無力支撐配套設施的運行。

以達華建國酒店為例，5月19日當天，整個酒店幾乎看不到客人出入。酒店后排別墅式客房門前荒草叢生。

一位酒店工作人員介紹，除大型活動或影視劇組進駐外，酒店大部分時間的空置率都較高，僅能勉強維持收支平衡。

黃帝城特色小鎮也面臨類似情況。已完成置換的140多處宅基地，目前大多維持原狀，未被改造為農莊或民宿，后續宅基地置換計劃也沒有推進。

新民居二期主體框架已建成，還沒有安裝門窗和裝飾外立面，但目前已處于停工狀態。

此前流轉而來的7000多畝土地，除少量用于種植和養殖外，大部分土地閑置，部分土地返租給農民耕種。

杜東暉介紹，目前種植業和養殖業產品已陸續在北京打開市場，可為約4500個家庭供應有機蔬菜、肉類和雞蛋等產品。現有產能略顯不足，如果擴大種植和養殖規模，仍需要大量新增投資，而企業當前并不具備大規模再投入能力。

出路

目前，達華集團每年需要支付上千萬元貸款利息。

在杜東暉看來，黃帝城項目陷入當前困境，一個重要原因在于早年的幾筆重資產投資失誤。這些投入不僅消耗了大量現金流，也讓企業背上了近4億元貸款。他表示，達華集團過去一直以自有資金開展業務，整體負債規模并不高。

2015年，達華集團以3億元接手一個科技園項目，該項目是當地唯一的國家級孵化器。彼時，房地產還處于上行期，具備較好的升值空間。但隨著房地產轉向，項目地處縣城，實際運營效果并不理想，資產價值縮水，目前估值約2億元。

2018年，河北旅游發展大會在黃帝城舉辦，達華集團投資4.5億元興建達華建國酒店，并協助政府完成了部分基礎設施工程。建設酒店過程中為了趕工期，達華集團先后借款4億元。

杜東暉表示，上述兩筆大額投資占用了大量現金流。這些項目普遍存在投資規模大、回報周期長、效益釋放有限的問題。

除此之外，達華集團還嘗試在黃帝城布局循環能源系統，以實現杜永林生前設想的能源自給目標。由于該系統仍處于探索階段，商業化路徑并不成熟，大量設備需要定制化投入，前期成本較高。同時，技術穩定性不足，后期運營過程中需要不斷調試，持續推高運維成本。截至目前，這部分投入尚未形成有效回報。

按照杜東暉測算，整個黃帝城項目后續仍需追加近6億元資金。其中，1400個市民農莊建設約需3.92億元，滑雪場建設需5000萬元，新民居二期約需7000萬元，基礎設施建設需5000萬元，科技孵化器仍需追加約2800萬元。如果只是推動項目重新啟動，短期內至少需要1.25億元資金。

圍繞盤活項目，杜東暉提出了幾種設想。

第一種路徑，是由政府或國企接手科技孵化器項目，以回籠首期啟動資金。在他看來，科技孵化器作為國家級孵化器平臺，在達華集團體系內協同價值有限，但對地方政府而言，仍具一定產業意義。

一位當地政府人士告訴經濟觀察報，政府也希望幫助達華集團渡過難關，但現實中同樣面臨較大財政和執行壓力。杜東暉也表示，在景區及企業日常經營中，地方政府都在力所能及地給予幫助。

第二種路徑，是出售部分存量資產。杜東暉表示，達華建國酒店估值約4.5億元，剩余雙拼別墅價值接近3億元，涿鹿科技園孵化器項目估值約2億元。若上述資產能夠變現，不僅可以償還銀行貸款，也能覆蓋大部分后續建設資金缺口。

第三種路徑，是引入合作方。按照杜東暉測算，目前黃帝城項目總資產約18億元，扣除4億元貸款后，凈資產約14億元。如果通過出讓部分股權籌集現金，再以股東借款方式反哺項目建設，同樣可能實現項目盤活。

從整個黃帝城項目來看，真正的核心仍然是黃帝城景區的運營。只有景區客流提升，游客規模擴大，酒店、小鎮、農業配套以及相關文旅業態才有可能形成聯動。這也意味著，黃帝城項目要被盤活，不僅是融資問題，更是運營問題。

（作者 田國寶）

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