杭州高端住宅火爆調查：買家為35~45歲高收入人群

杭州高端住宅購買客戶以企業董事長、創始人、新三板企業主等高凈值人群為主，行業覆蓋金融、科創、半導體、AI、新能源新材料等領域。

中房報記者 付珊珊 上海、杭州報道

“排隊等了一個多小時，就為了看這套房。”在杭州濱江望天際項目的樣板間樓下，一位意向購房者告訴記者。他要看的是一套506平方米的戶型房子，驗資門檻高達8000萬元。

目前望天際項目售價還未公示，但已有消息稱其頂層戶型單價可能突破20萬元/平方米。

而在不遠處，中海萬潮玖序首開的42套房源，均價約10.5萬元/平方米，單套總價2200萬元至3300萬元，開盤即告售罄。

5月以來，杭州高端住宅市場迎來一波罕見的集中推貨潮。建發棲湖云莊、濱江望天際、中海萬潮玖序、中海海潮玖序、濱江金帝奧映世紀軒、濱杭傳麒府6個項目相繼入市，被市場冠以“豪宅六小龍”之稱。它們不僅在產品力上較限價時代有了明顯提升，更在銷售端創下多項紀錄，帶動了杭州高端置業需求。

一位望天際項目銷售人員向記者表示：“現在杭州越高端的樓盤越好賣，看房客戶越多。客戶普遍反映，認可產品和地段。”

6盤獨霸高端市場

“豪宅六小龍”中，濱江集團參與開發的項目占據三席——濱江望天際、濱江金帝奧映世紀軒、濱杭傳麒府；中海地產操盤兩個項目——中海萬潮玖序和中海海潮玖序；建發則推出了棲湖云莊。3個品牌房企的產品線分別落子錢江世紀城、濱江區政府板塊、西溪濕地周邊及市中心傳統高端居住區，幾乎覆蓋了杭州最核心的豪宅板塊。

5月20日，奧映世紀軒售樓處購房者與置業顧問洽談中。付珊珊/攝

4月26日，奧映世紀軒首次開盤，推出86套房源，開盤當日銷售金額20.6億元，部分房源吸引27組客戶同時搖號，當天認購81套，去化率超過90%。據項目相關人員透露，奧映世紀軒是目前杭州放開限價后，唯一一個均價超2000萬元且一次性推出兩棟樓80多套房源的項目，體量是常規首開項目的兩倍。且單日銷售額突破20億元的情況在杭州近十年也屬少見。

中海萬潮玖序則是限價解除后，首個均價超10萬元/平方米的住宅項目。42套房源均價約10.5萬元/平方米，單套總價2200萬至3300萬元，首次開盤即售罄。同屬中海的萬潮玖序與海潮玖序也形成了“雙子星”布局。

建發棲湖云莊項目則制造了另一波熱度。該項目首批推出38套排屋，備案均價154262元/平方米，總價區間6000萬元至1億元，不到半個月，項目二開已取證，備案均價163521元/平方米，漲價近1萬元/平方米，開盤不到半月去化整盤60%房源，創下今年杭州高端住宅銷售紀錄。

據相關消息，棲湖云莊看房驗資門檻高達3000萬元，落位凍資金額500萬元，遠高于杭州市場普通樓盤10萬元的凍資標準。

去年，杭州總價6000萬元以上的二手房僅成交了30余套。按照棲湖云莊目前的去化速度，半個月的成交量已超過去年杭州全年水平。

買家為35~45歲高凈值人群

值得注意的是，杭州這波高端住宅熱銷背后，購房客群畫像發生了明顯變化。

奧映世紀軒項目內部人員表示，其原先評估的客戶年齡層在45歲至50歲，而實際成交客戶的年齡層卻在35歲至45歲之間，超過45歲的很少。客戶構成以董事長、創始人、新三板企業主等“新貴人群”為主，行業覆蓋金融、科創、半導體、AI、新能源新材料等領域。

“我們自己也沒有想到，熱度最高的一套有27個客戶同時參與搖號。”奧映世紀軒項目相關負責人說。該項目的客戶中，有一戶家庭的女兒在境外做生意，通過視頻號看到項目后，讓母親來現場看房，看完當場下定。該負責人表示，這一客戶之所以果斷出手，就是認可產品、認可地段。銷售講完規劃配套以及相關投入，客戶對未來充滿信心。

5月20日，濱杭傳麒府驗資客戶看房交流中。付珊珊/攝

在濱杭傳麒府，來訪驗資客戶已經超過2000組，單日就有100多組客戶驗資看房。有的客戶甚至拿比特幣、美元卡進行驗資。望天際項目驗資標準3000萬元起，最高達8000萬元。據銷售人員介紹，（望天際項目）整體客戶年齡跨度較大，從30歲到50歲都有。30多歲的客戶中，一部分是父輩已有積累，自己出來看房；另一部分則是新興資本。

積壓需求集中釋放

對于這波杭州豪宅熱銷的原因，一線銷售人員和房企內部人士給出了幾個關鍵判斷。

首先是產品力的躍升。一位參與豪宅項目開發的房企內部人士分析：“這批豪宅的產品力，確實區別于限價時代，有了明顯提升。”限價時代，大多數項目總價控制在2000萬元以內，即便有超過400平方米的大戶型，總價也僅能沖到2800萬元左右。2000萬元以上級別的產品在限價時代是比較空缺的。此次入市的高端住宅“六小龍”，不僅單價突破了限價天花板，在產品配置、戶型設計、裝標上也明顯上了一個臺階。

其次是積壓需求的集中釋放。“需求一直在，只是這些需求沒有釋放，可能沒有符合他們需求的產品。”上述內部人士表示。原先購買力在5000萬元級別的業主，在限價時代居住的樓盤品質本就不錯，但過去幾年出來的產品沒能達到他們想要的水平。這批豪宅入市后，恰好匹配了他們的置換需求。該人士繼續表示：“這部分客群還是有一定的總量，什么時候需求能夠釋放完，還不明確。”

中指研究院華東大區常務副總經理高院生則給出了更為審慎的判斷。他認為，這波行情“談不上熱銷”，更多是產品力與置換需求的精準匹配。“這兩年杭州二手房賣得不錯，有些置換需求把房子賣了之后也在等這一波豪宅產品。”但他同時表示，售樓處來訪量跟市場預期還是會有些落差。“市場今年預期不如去年，整體流速在放緩。當然，這可能跟去年高端市場需求釋放有一定透支有關。”高院生分析稱。

值得注意的是，杭州新房市場近期也重新出現了搖號項目。4月23日，華潤·潤啟未來之城42套房源收到413組登記，綜合中簽率58.6%，成為杭州年內第4個搖號樓盤。這表明，杭州樓市的活躍并不只體現在高端項目上，改善及主城項目同樣在回暖。

隨著高端住宅“六小龍”相繼入市并取得較快去化，杭州高端住宅市場的價格區間正在被重新定義。但這一波由產品力驅動、積壓需求釋放帶來的行情能持續多久，仍有待市場進一步檢驗。