保利內(nèi)環(huán)豪宅，不按套路出牌

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

最近，保利中山項(xiàng)目的規(guī)劃圖開始流傳。

項(xiàng)目戶型圖過(guò)程稿也同步曝光，預(yù)計(jì)6月開始巡展。

距離最終版方案正式落地，應(yīng)該不遠(yuǎn)了。

目前流出的方案顯示：

大地塊（E1-21）：規(guī)劃為3棟4-7F洋房 3棟11-17F小高層 4棟20-24F高層組合，共10棟；

小地塊（E1-17）：規(guī)劃為1棟14F小高層和1棟7F保障房。

項(xiàng)目整體會(huì)做抬板設(shè)計(jì)，配下沉庭院和地下會(huì)所，層高約3.05-3.2米。

戶型面積段大致為建面約110-130㎡的3房，以及約140-180㎡的4房。

多陽(yáng)臺(tái)、全屋飄窗、獨(dú)立電梯廳這些如今改善盤的主流配置基本都會(huì)安排上，實(shí)得率預(yù)計(jì)不低。

從產(chǎn)品層面看，保利仍然想往改善方向靠，但解題思路可能已經(jīng)變了。為了保證流速安全，項(xiàng)目大概率不會(huì)在產(chǎn)品上極致內(nèi)卷。

01 規(guī)劃挑戰(zhàn)

從先天條件來(lái)看，這塊地確實(shí)不太好做。

1、地塊形狀不規(guī)整，又被省吾中學(xué)和萬(wàn)航渡路一帶的老小區(qū)層層包圍，整個(gè)城市界面偏舊。

2、出入口條件也不算理想，主要依賴萬(wàn)航渡路通行。答疑紀(jì)要顯示，出入口建議設(shè)置在規(guī)劃白玉路。

3、周邊高樓林立，視線被切得比較碎，真正無(wú)遮擋的景觀資源并不多。

這種地塊，對(duì)規(guī)劃能力其實(shí)是很大的考驗(yàn)。

某種程度上，這塊地最難的地方，并不是做出豪宅感，而是怎么在重重限制下讓居住體驗(yàn)更好。

為了滿足日照條件，整個(gè)樓棟排布就像在解一道空間幾何題。

北側(cè)大地塊西邊那4棟洋房/小高層，東側(cè)是項(xiàng)目自身二十多層的大高層，西側(cè)又頂著萬(wàn)航小區(qū)的幾棟高樓。低矮洋房被夾在中間，像極了夾心層。

洋房這種產(chǎn)品，最核心的價(jià)值，本來(lái)就是低密、舒適、采光和私密性。可一旦左右都被高層壓著，溢價(jià)空間會(huì)被壓縮。

仔細(xì)看規(guī)劃圖里的戶型輪廓會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有兩棟樓是完全一樣的。

這意味著，項(xiàng)目未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)很多不同戶型，其中大概率還會(huì)夾雜不少非標(biāo)結(jié)構(gòu)。

而非標(biāo)戶型越多，越考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品能力和后期營(yíng)銷能力。

目前，部分戶型圖過(guò)程稿流出。在面積贈(zèng)送上，除了常見的多陽(yáng)臺(tái)，還有北向的設(shè)備陽(yáng)臺(tái)。

02 被限制住的野心

長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)已經(jīng)整整17年沒有新增宅地供應(yīng)。中山公園這樣的地段，本身就自帶流量。

但從土拍階段開始，各家房企其實(shí)都非常克制。

2026年上海二批次土拍，金茂、保利發(fā)展、華潤(rùn)&新長(zhǎng)寧聯(lián)合體同場(chǎng)競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)&新長(zhǎng)寧和金茂一度纏斗了40輪，舉牌不停，保利直到最后一刻才出手，一錘定音，最終以59.2億元的總價(jià)、77697元/㎡樓面價(jià)將地塊收入囊中，溢價(jià)率不過(guò)6.43%。

整個(gè)過(guò)程，沒有想象中的地王大戰(zhàn)，反而透著一種微妙的冷靜。

據(jù)說(shuō)，大部分房企對(duì)這塊地的未來(lái)售價(jià)預(yù)期，只敢看到12萬(wàn) ，樂(lè)觀點(diǎn)的也不過(guò)13萬(wàn)。

再加上長(zhǎng)寧目前幾個(gè)在售新盤銷售情況都不算特別理想，市場(chǎng)情緒本身就偏謹(jǐn)慎，房企們也不想將這塊地的價(jià)格頂?shù)眠^(guò)高。

按照地塊要求，項(xiàng)目要配建5%保障房以及4500㎡計(jì)容公共服務(wù)設(shè)施，將近7.8萬(wàn)/㎡的成交樓板價(jià)，對(duì)應(yīng)的可售計(jì)容樓板價(jià)大約是8.7萬(wàn)/㎡，保本價(jià)在12萬(wàn)/㎡左右。

關(guān)于最終售價(jià)，外界的猜測(cè)和討論從拿地后幾乎沒斷過(guò)。

地塊周邊以老小區(qū)為主，缺乏類似的二手房?jī)r(jià)格支撐，板塊內(nèi)相對(duì)較新的朗詩(shī)虹橋綠郡，目前掛牌價(jià)約10.88萬(wàn)元/㎡。

且這里并非傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，想靠一個(gè)項(xiàng)目拉高片區(qū)價(jià)格體系，難度很大。

這意味著，想要總價(jià)可控，這塊地就不適合瘋狂堆料，把產(chǎn)品卷到極致。

03 解題新思路

最近幾年，樓市深度內(nèi)卷，開發(fā)商被推著在產(chǎn)品上持續(xù)做加法。

會(huì)所、石材、內(nèi)裝品牌，能堆的都堆上去。尤其是高價(jià)拿下的地塊，更要用極致產(chǎn)品力來(lái)支撐更高的售價(jià)，靠溢價(jià)來(lái)覆蓋成本。

但現(xiàn)在，這套打法開始慢慢失靈了。

市場(chǎng)下行之后，客戶越來(lái)越理性，很多人不再愿意為那些過(guò)度包裝的配置支付高溢價(jià)。

于是，越來(lái)越多項(xiàng)目開始轉(zhuǎn)向另一種思路：

地不用搶到最貴的，產(chǎn)品不用卷到最頂，但整體品質(zhì)也不能太差。把成本控制住，再把價(jià)格打下來(lái)，用總價(jià)優(yōu)勢(shì)去直接沖擊周邊新房和二手房。

保利中山公園項(xiàng)目，很可能會(huì)走這種性價(jià)比路線。

不做讓人心潮澎湃的藏品級(jí)住宅，而是把力氣花在“夠好且夠值”上。

較低的拿地溢價(jià)，恰好給了它這么做的基礎(chǔ)。

所以，中山公園這塊地，保利拿得看似輕松，可真正的考驗(yàn)是在螺螄殼里把道場(chǎng)做精致，再用一個(gè)克制的成本、一個(gè)合理的價(jià)格，精準(zhǔn)卡進(jìn)市場(chǎng)接受區(qū)間。