高端養(yǎng)老市場正走向成熟 未來破局關(guān)鍵在哪？

每經(jīng)記者：陳夢妤 每經(jīng)編輯：魏文藝

“養(yǎng)老行業(yè)在以往重資產(chǎn)模式下，普遍面臨入住率、現(xiàn)金流和盈利性的核心難題。這類項目通常規(guī)模大，前期一次性投入高，但入住率爬升較慢，導(dǎo)致前期現(xiàn)金回流慢。同時，重資產(chǎn)項目折舊與攤銷金額很高，進一步影響盈利。”

5月20日，第十二屆中國國際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)博覽會在北京閉幕。養(yǎng)老品牌椿萱茂副總經(jīng)理陳思在此次博覽會現(xiàn)場接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）采訪時表示，“要解決重資產(chǎn)項目的現(xiàn)金流問題，關(guān)鍵在于前端融資或明確的退出路徑”。

行業(yè)競爭日趨激烈

與去年行業(yè)普遍的觀望、試探氛圍不同，今年以來，越來越多的市場參與者正帶著具體問題深入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，競爭日趨激烈。

椿萱茂作為從遠洋集團孵化并較早實現(xiàn)獨立運營的養(yǎng)老品牌，正站在一個關(guān)鍵的十字路口。

陳思坦言，目前椿萱茂在養(yǎng)老行業(yè)中屬于中大規(guī)模梯隊。“壓力是有的，但主要是來自低價競爭的壓力。”陳思表示，有些新入局者可能在經(jīng)營層面的效益要求不高，更多是追求入住率目標(biāo)或與主業(yè)（如保險銷售）的協(xié)同效應(yīng)，能夠憑借更低的收費、更高的硬件投入發(fā)起價格戰(zhàn)，這對必須兼顧經(jīng)營利潤的市場化品牌形成了直接沖擊。比如，為打造標(biāo)桿項目，甚至可以不惜成本，其邏輯與追求長期穩(wěn)定盈利的專業(yè)運營商截然不同。

一直以來，重資產(chǎn)是高端養(yǎng)老的常見模式，但同時也意味著高投入、慢回報和巨大的資金壓力。陳思分析，一個重資產(chǎn)養(yǎng)老項目即使在開業(yè)初期無人入住，也必須配置25人左右的基礎(chǔ)運營團隊，導(dǎo)致前期運營成本承壓。盡管公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）、專項債等退出與融資渠道的政策前景日益明朗，但具體落地仍有過程。

據(jù)悉，針對養(yǎng)老項目的專項債利率可低至2.5%左右，期限長達20年至30年，但這通常只有國資平臺能獲取。椿萱茂作為市場化企業(yè)，更多依靠經(jīng)營性物業(yè)貸等方式融資。融資成本的差異，在市場博弈中是不容忽視的競爭壁壘。

“參與者確實很多，但真正集中注意力把（運營）這一塊打磨成熟的人不多。有些競爭對手看起來也在做委托管理，但連總部和集中管控的專業(yè)團隊都沒有，怎么可能把委托管理這個活干好？”陳思表示，做養(yǎng)老沒有捷徑，“我們用10余年時間才拿到了輕資產(chǎn)輸出的‘硬入場券’。”

支持政策日益完善

在一線城市和核心城市，優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項目因其地理位置優(yōu)越、市場需求明確而成為稀缺資源，獲取難度日益增大。

據(jù)陳思介紹，椿萱茂獲取新項目主要有兩種模式，對應(yīng)不同的篩選標(biāo)準(zhǔn)。一是純輕資產(chǎn)委托管理模式，在這種模式下，資產(chǎn)歸業(yè)主方（國企平臺、城投公司、保險公司等），公司負責(zé)運營管理，收取品牌費和管理費；二是公建民營模式，政府提供精裝修交付的物業(yè)，公司作為運營方承擔(dān)開辦費、搭建團隊及少量租金。“未來會以輕資產(chǎn)模式為主，重點拓展純委托管理和公建民營兩類。對于需要前期投入（開辦費、承擔(dān)初期運營虧損）的公建民營項目，城市選擇會更聚焦。”

不過，對于重資產(chǎn)模式，椿萱茂態(tài)度謹慎。據(jù)介紹，目前該公司僅在北京、上海、武漢持有3個重資產(chǎn)項目。

大灣區(qū)也是椿萱茂的業(yè)務(wù)布局重地。以深圳市龍崗區(qū)椿萱茂養(yǎng)老護理院為例，據(jù)深圳龍崗區(qū)政府在線公開信息，該項目總投資達2.35億元，總用地規(guī)模5028.2平方米，總建筑面積2.63萬平方米。項目投用后，將提供350張養(yǎng)老床位，其中護理型床位280張、非護理型床位70張，重點彌補區(qū)域?qū)I(yè)護理床位缺口，緩解失能、失智長者照護需求壓力。

陳思表示，公建民營項目通常要求運營商必須承接一定比例的、政府指定的“兜底性”養(yǎng)老床位，這部分床位收費較低，其租金成本通常僅為市場價的十分之一，甚至更低。“這也在一定程度上減輕了運營商在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式下所面臨的高昂的前期投入和漫長的現(xiàn)金流回收壓力。我們通過專業(yè)化運營，提升項目中市場化床位的入住率與服務(wù)溢價，以此來平衡整體收入和利潤。”

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，全國養(yǎng)老機構(gòu)從業(yè)人員達72.2萬人，累計建成家庭養(yǎng)老床位49.5萬張，服務(wù)超2600萬人次，我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展邁出新步伐。

2024年7月，國家發(fā)展改革委首次將養(yǎng)老設(shè)施納入公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）資產(chǎn)類型。2025年8月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》，強調(diào)積極探索養(yǎng)老設(shè)施等“零案例”領(lǐng)域的發(fā)行路徑。

每經(jīng)記者注意到，北控發(fā)展養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs近日啟動招標(biāo)，備受業(yè)界關(guān)注。陳思也表示，養(yǎng)老領(lǐng)域公募REITs渠道的明確，無疑增強了市場對養(yǎng)老重資產(chǎn)長期投資價值的信心，為未來成熟項目實現(xiàn)資產(chǎn)證券化奠定了基礎(chǔ)。

隨著養(yǎng)老行業(yè)盈利模式逐漸清晰和政策支持力度加大，市場對專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的運營服務(wù)需求也將急劇增長。

陳思向每經(jīng)記者指出，我國高端養(yǎng)老市場正走向成熟，理由包括城市型、偏剛需的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)盈利模式已基本清晰；國家在“投、融、管、退”各環(huán)節(jié)的支持政策日益完善；以及“60后”等具有更強消費意識和能力的人群逐步進入養(yǎng)老階段，有效需求將持續(xù)增長。未來，誰能真正提供經(jīng)得起市場檢驗的運營服務(wù)價值，誰就將在行業(yè)下一階段的競合中占據(jù)核心位置。