魚珠TOD，老黃埔的嚴父要來了

老黃埔，終于動魚珠了。

前兩天，魚珠車輛段改造計劃正式招標，33.2億元。

一個關鍵點在于，原本魚珠車輛段的地鐵壓力會外移，大架修庫房外遷新造車輛段、12列位運用庫功能將整體遷移至雙崗停車場。

隨著方案通過專家審批，這也意味著魚珠車輛段地塊進入實質性推進階段。

今年，金融城+老黃埔適配性最強的項目，距離出讓不遠了。

幾個重點：

·接下會招拍掛1期地塊，廣州地鐵勢在必得；

·用地面積11.3萬方，容積率1.9，是整個金融城-老黃埔近江最低密的一塊宅地；

·珠江東進，珠金共融，黃埔大道+臨江大道打造金融城中央核心居住區；

·產品規劃疊院+小高層洋房，板塊內極為罕見的產品，舒適度很高；

·魚珠車輛段上蓋地塊，5號線+13號線都能直達珠江新城，含金量很高，13二期計劃年內開通；未來琶魚隧道串聯、28號線兩站琶洲。

·周邊有山姆、美林天地等商業體，步行可達；

·地塊配建九年制學校，中小學用地暫定包含在1期里；據了解，會是一所有驚喜的學校品牌。

·額外提一點，魚珠灣一線江景的可口可樂廠，官方也有計劃收儲，整個魚珠江景帶會更完整；

說回魚珠車輛段地塊，金融城區位、學鐵商基本面、居住舒適度、產品適配性都是整個板塊很少見的。

用一句話總結地塊，身是黃埔身，心是天河心。

先來聊聊這次最特別的產品，也是整個老黃埔和金融城絕無僅有的房子。

疊院+小高層洋房。

去年，廣州地鐵地產推出的新盤產品很有意思，位于白云槎頭車輛段地塊的江玥上城，也是同樣的疊院+高層配置。

主打產品高差異化+高性價比，并在戶型產品上實用性上做到極致。

疊院是更私密、舒適取向的產品，有私家花園，更大的會客廳。

高層是性價比更高的上車產品，共享學鐵商配套和區位。

舉個例子，江玥上城疊院總價600萬起，能買到贈送大花園、大露臺的四房，贈送面積最少也是50平起步，最大接近200平。

魚珠車輛段地塊的容積率，還是太超模了，要是同樣的產品放在老黃埔，暴打周邊高容積率、超高層戶型。

即便是放在天河東、金融城，也是獨一檔的存在。

對標核心居住區珠金琶，如此低密的地塊，疊院+小洋房的設計規劃都難尋敵手。

地塊的一大特點是其同時身處老黃埔和金融城兩大市場中間。

往東是居住密度高，主打通勤+教育牌的老黃埔；往西是江景豪宅，金融城壹號、鵬瑞1號，主打舒適、江景。

這就意味著，相對于老黃埔，魚珠車輛段地塊的低密、商業配套會好不少。

相對于天河，它的地鐵通勤、性價比會強很多。

魚珠的產品和區位，擺明了站中間，吃兩邊，我全都要。

另一個可以參照的例子是天河閱璟臺，今年開盤很順，開一次爆一次，主打低密+省實。

在價格合理的情況下，天河憑借區位優勢就很能打了。

目前，整個天河的剛改項目均價在4-5.5萬/平左右，除了智慧城兩個盤以外，是天生沒有地鐵的。

而且，相比起上面的項目，魚珠TOD有三個特點。

·臨江更近

·5號線+13號線

別忘了，還有28號線兩站琶洲和魚琶隧道，兩個已經動工的工程，魚珠在地理上緊貼金融城，在通勤上輕松連接珠江新城、琶洲。

珠金琶魚，不是說說而已。

細數金融城同時兼具兩大核心因素的房子，價格往往都在10萬+，做的都是大平層頂豪項目。

雖然魚珠車輛段地塊沒有太好的江景，但區位和地段擺在這，就代表其價值所在。

前不久，黃埔對外印發了一份文件，《黃埔區關于推進“魚珠東會客廳”品質提升的行動方案》，聚焦魚珠片區1.72平方公里核心區。

核心有三點：

·短期目標，2026年底，實現臨江大道魚珠灣隧道段全面通車；

·中期目標，2-3年內，實現魚珠內灣段濱江綠帶貫通，片區路網全面升級；

·遠期目標，5年后，初步建成世界級的濱江公園，黃埔濱江展示客廳初具規模，打造具有國際影響力的濱江地標。

這可能是老黃埔筆墨最高調的一個板塊，“世界級”、“國際影響力”、“濱江地標”。

這也是地塊最核心的競爭力-魚珠，是整個老黃埔距離天河最近的板塊，也是嵌入天河金融城規劃的橋頭堡。

臨江大道+黃埔大道將會共同打造金融城中央核心居住區。

事實上，作為老黃埔的頭牌，魚珠一直承擔著區域門面的作用，廣州也一直再給魚珠提咖。

2020年，官方把魚珠和琶洲、金融城一道納入廣州人工智能和數字經濟試驗區，魚珠以“數字經濟+高科技”為產業導向。

從功能定位上來看，魚珠與珠金琶之間，就不是簡單的重復，而是高度契合、錯位互補。

截至目前，魚珠街道已集聚4399、炫動等50余家優質游戲企業，被規劃為全省核心游戲產業集聚區。

遍地高層寫字樓地標，也造就了如今的產業新城。

2021年至2024年，魚珠街道工業總產值從4.43億元躍升至17.22億元，年均增速高達40.4%。

從原來的港口木材城，一躍成為黃埔發展最快，定位最高的板塊。

在珠江東進發展的前提下，魚珠灣商務區會是Next page嗎？