植根全球，筑基中國仲量聯行企業不動產策略護航中企全球化白皮書

中國企業的全球化進程已經邁入全新階段，越來越多的中國企業不再滿足于“走出去”，而是致力于“扎下根”，在這一進程中，企業不動產作為業務實體的空間載體，其策略完整性與落地精準度，直接影響著全球化效率與運營韌性。

仲量聯行于近日正式發布《植根全球，筑基中國：企業不動產策略護航中企全球化》白皮書，基于對出海企業的問卷調研與深度訪談，首次系統梳理中企在海外不動產領域面臨的典型場景，并提出覆蓋規劃、選址、建設、運營全周期的海外不動產策略框架，為中企全球化落地提供有效指引。

企業不動產落地的復雜性在不同物業類型中呈現出各具特征的挑戰。白皮書基于真實企業案例與調研數據提煉了覆蓋辦公、零售、工業廠房、物流倉儲、數據中心等資產類別的七大典型場景，并給出可落地的行動指引。

01海外辦公室籌建與裝修

海外業務擴張需擴租升級至優質辦公空間，而當地辦公樓市場供需結構、文化規范、設計合規、裝修監管等各方面與國內差異顯著，沿用國內談判思路，易出現工期延后、成本超支問題。

JLL建議：提前研判目標市場的辦公供需關系與租金走勢，依托本地專業機構掌握房源動態與租賃慣例，規避信息盲區。在選址階段即前置規劃空間設計與施工流程，協同具備屬地經驗的服務方統籌合規審閱與裝修管理，并借助遠程可視化工具實現進度管控，確保項目按時交付、成本可控。

02海外零售門店選址、設計與裝修

海外市場在消防規范、材料安全認證等方面與中國標準差異顯著，直接翻譯國內圖紙報審極易遭反復駁回。部分市場施工證照審批周期長達90至120天，對開業節奏構成實質約束。

JLL建議：將當地審批周期作為關鍵節點納入項目排期，前置啟動圖紙本地化審閱與證照報審。在門店施工落地環節，采用模塊化預制與本土供應鏈相結合的模式。一方面通過專業服務機構篩選當地材料供應商，另一方面針對當地無法提供的材料，采用國內標準化預制、現場快裝的策略，以縮短周期、統一品控。

03海外工業廠房選址與落地

土地價格之外，電力容量、擴容審批、環評及建筑許可周期構成隱性約束。部分市場缺乏匹配中企需求的高標準現成廠房，定制建設周期遠超國內預期，低價地塊則可能伴隨基礎設施補缺的后續成本。

JLL建議： 選址盡調階段將電力可得性、審批周期、用工條件等納入系統評估，引入屬地工業地產顧問，避免以國內經驗套用海外決策。同步考察熱門區域相鄰城市，平衡資源稟賦與落地效率。

04海外自建數據中心

項目對電力容量與并網周期高度依賴，部分市場電網接入周期可達3至5年。環境盡調不充分可能導致社區訴訟與選址作廢，帶來以年計的項目延誤。

JLL建議： 確定地塊前完成多維度技術與環境盡調，前置鎖定電力保障路徑與綠電方案，對屬地環保合規框架與社區溝通策略做出預案。前期規劃與投入是項目可行性的根基保障。

面對多國、多項目、多規范體系的復雜管理需求，數字化工具正逐步成為企業出海時高效落地的必選工具。

仲量聯行調研顯示，82%的企業明確表達了對不動產數字化工具的需求，場景集中于多國成本自動估算、遠程施工監管與全球租約管理。當不動產布局橫跨多個司法管轄區與規范體系，傳統人工管理模式已難以保障響應速度與信息一致性。仲量聯行旗下Qbiq空間排布工具可根據當地合規要求與辦公習慣，自動生成空間規劃方案，輔助企業在選址階段即精準匹配面積需求；Visioneer筑視遠程施工監管平臺則實現多國項目進度的實時可視化與風險預警。數字化正成為多市場不動產統籌不可或缺的基礎設施，使跨境管理和協作的信息更透明、決策更及時。

中國企業全球化布局的深化，正為中國本土的商業地產需求與專業服務生態注入活力，持續反哺國內總部能力升級。調研顯示，78%的受訪企業海外業務拓展直接帶動了國內團隊規模或辦公面積的增長，科技、制造、零售等行業的出海企業，已成為國內主要城市甲級辦公樓市場的重要需求來源。與此同時，一批服務出海的律所、數字營銷、會計審計機構業務量顯著攀升，與出海企業形成了共生發展的全鏈條生態。

在這一反哺進程中，香港憑借與國際接軌的普通法體系、自由資本流動、高度集聚的專業服務集群及連接全球的物流航運網絡，持續扮演著內地企業接軌全球市場的戰略樞紐角色。

2025年，內地企業在港設立的地區總部及辦事處已突破3000家；同年，內地企業在港商業地產收購額達139億港元，占全港總成交額的31%，同比顯著攀升。值得關注的是，當前中環超甲級辦公樓租金仍較2019年峰值低約42%，為有意在港進行長期布局的企業提供了具有吸引力的窗口期。

從海外選址、合規建設到數字化管理與區域總部部署，中企全球化需要將不動產策略提升為體系化的戰略部署——圍繞“前置規劃與分階段匹配”“強化本地化認知”“推進全球化統籌”“深化戰略伙伴合作”“堅持數字化驅動”“構建長期韌性”六大維度，在籌建期、成長期、成熟期有序推進。

實現從市場進入到本地扎根的跨越，企業不動產的角色已超越單純的物理空間載體，成為助力出海企業實現產業鏈協同、本地化深耕、核心能力構建及可持續增長的關鍵戰略支撐。提前建立專業判斷框架、整合全球化與本地化雙重能力，便是在復雜環境中構建長期韌性、保障全球化戰略高質量落地的關鍵一步。