更多房源邁入千萬級，“大源西新F4”的勝算有多大？

幾天前，新綠色G29元島示范區開放，引發市場關注的不止是項目本身，更直接宣告了被稱為“大源西新F4”的集體“上桌”！

招商璽、新綠色G29元島、遠達·天著云境和交投·溪云善成四個項目，無不規劃有建面200㎡+的房源，甚至以此為主打，直接掀翻大源以剛需、剛改為主導的舊格局。更吸睛的是，包括招商璽、遠達·天著云境少數墅居房源的最高取證單價已沖破10萬元/㎡，正式躋身成都高端序列。

大源西項目分布情況

剛需退場、200㎡+大戶型當道，強勢崛起的“大源西新F4”，究竟能不能讓區域坐穩成都頭部板塊的位置？

從600萬到3000萬，

“大源西新F4”改寫板塊格局

大源西的首次出現，源于2020年成都高新區正式啟動對天府四街以南、劍南大道以西區域的規劃研究，官方定名為大源騎龍片區，就此成為成都高新區僅剩的一片近6000畝的成片開發區。

2003年，“初代大源西F4”相繼入市，成為高新南600萬+重要的供貨板塊。3年后的今年，“大源西新F4”的集中入市，再次改變了市場供應端的基本面。

大源西新老F4對比

從發哥的這張統計圖上可以看到，老F4時代，城投·天府錦上錦、遠達·天宸名邸、西派善成等項目，以限價2.99-3.6萬元/㎡的剛性約束，將供應錨定在“普惠改善”賽道：面積段集中在146-180㎡起步的入門級改善，產品形態趨同，主打“板塊紅利+限價紅利”的上車邏輯，核心滿足地緣客群的基礎改善需求。

而新F4的供應體系，除較早前拿地的交投·溪云善成之外，其他新拿地項目徹底打破了這種“單一層級”的格局，實現產品檔次、價格錨點的雙重升級：

1、以城市墅捅破區域價格“天花板”：招商璽建面約410-550㎡的合院產品，單價達到10.5萬元/㎡；遠達·天著源境的疊拼頂格產品單價達11.8萬元/㎡。這樣一來，大源西不僅在面積段上完成了從180㎡到550㎡的跨越式抬升，3000萬+的城市墅產品更擊破了板塊總價的“天花板”。

2、平層門檻全面拔高，總價邁入千萬陣營：三年前片區主流平層總價僅600萬級別，如今招商璽、新綠色G29元島等項目，主力戶型直奔200㎡以上，徹底舍棄入門剛需改善戶型，將板塊置業門檻抬升至千萬級別。

“大源西新F4”扎堆入市，

板塊迎來新考驗

伴隨“大源西新F4”扎堆入市，市場核心疑問隨之而來：千萬級購房者是否愿意買單？

從當前項目進度來看，三大千萬級新品里，僅招商璽率先開盤。

梳理網簽數據：項目自去年9月取證至今，累計已售121套，在售97套，另有69套房源待加推。歷時近8個月，整體去化率接近一半。

業內普遍認為，接下來招商璽、新綠色G29元島、遠達·天著源境三大項目的走量節奏，除了依托項目自身產品力與實景呈現外，更取決于片區兩大核心要素。

大源西新F4

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大源板塊的內生購買力，能否托住千萬級新房行情？

大源板塊誕生于2005年。稍早前相關部門公開的數據顯示，經過20年的發展，疊加背靠天府軟件園等產業園區，大源的常住人口約70萬，核心區人口密度約18萬人/平方公里，比許多世界城市的核心區還要高。

雄厚的人口與產業基底，也讓大源西樓市從起步階段開始，就高度依賴板塊內部置換改善需求。據遠達、交投等房企相關負責人透露，從初代改善盤西派善成、天宸名邸到現在的溪云善成、天著源境等項目，大源本地地緣改善購房者占比始終穩定在七成左右，內生購房需求十分穩固。

市場熱度同樣直觀：2025年大源二手房全年掛牌、成交雙雙突破4000套，穩居高新南樓市成交第一梯隊，流通性極強。

不過潛藏的市場痛點已然顯現：當下大源全域二手房掛牌量超3000套，世豪廣場片區掛牌均價約3.3萬/㎡，中央公園片區約3萬/㎡，房價水平與三年前基本持平。

大源新房二手房價格情況 圖據：貝殼APP

業內直言，過去初代F4主流600萬級房源，地緣性業主“賣一買一”置換相對輕松；如今置業門檻一躍邁入千萬級別，即便板塊內擁有龐大潛在置換人群，高額總價直接拉高置換門檻，地緣換房周期大幅拉長，內生購買力承接壓力顯著加大。

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能否全城吸客，成大源西關鍵

由此可見，本土置換購買力逐漸稀釋，大源西的破局重心，已然轉向外部客群引流。能否成功吸納整個城南乃至全成都的千萬級高端改善購房者，成為片區價值躍升的關鍵。

換言之，當下的大源西，亟需進一步打開城市級發展想象空間。

進入2026年，一些利好信號開始出現：

4月18日，成都教科院附屬學校正式官宣今年將新開設高中部。根據公告內容顯示，高中部位于遠達·天著源境以北，城投·錦上錦以西，南華路以東。這意味著成都教科院附屬學校從之前的K9升級為了K12，大源西板塊也初步形成涵蓋幼兒園到高中的完整教育體系。

圖據：成都教科院附屬學校官方微信

更大的利好來自規劃層面——上海同濟城市規劃設計研究院將對高新區和雙流區交界的11.9平方公里土地進行統一城市規劃設計。

此次規劃范圍北至川大路東沿線，東至昆華路、天府四街和劍南大道，南至柏順路一段和江安河，西至成雅高速。從規模來看，此次騎龍片區規劃面積約為金融城三期的約3.2倍。

騎龍創新園規劃效果意境圖，圖據：成都高新

在3月成都高新區主辦的城市價值推介暨市場拓展活動（上海站）活動上，上海同濟城市規劃設計研究院總規劃師兼城市設計研究院院長匡曉明對片區藍圖進行了“劇透”：成都高新騎龍片區將以“創新產業增長極、青創人才磁力場、生態魅力公園城”為核心定位，打造江安河生態帶、公園式總部集聚區，力爭成為成渝門戶創新示范標桿。

“萬千氣象，幸福成都”成都城市價值推介會現場

不難看出，產業賦能、高端居住、生態宜居三位一體，已然成為大源西征戰成都高端樓市的核心底氣。而市場認可度高低，也將直接影響“大源西新F4”在同臺競技金融城三期等熱門高端板塊時的核心競爭力。

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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