上海城建豪宅調(diào)規(guī)，王偉拿樓王開刀了

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

上海城建普陀翠谷瑞仕，調(diào)規(guī)了。

和去年12月首次公示的方案比起來，這次改動(dòng)不小。

總樓幢由9棟高層住宅變?yōu)?0棟，主要變化體現(xiàn)在北側(cè)地塊，原4幢樓調(diào)整為5幢。

樓棟高度整體降低。原方案中，大部分樓幢為27-29F，高度在95-99.95米。調(diào)整后，建筑層數(shù)集中在23-25F，最高高度降至85.4米。

調(diào)整前→調(diào)整后

這背后，其實(shí)是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問題。

2025年5月1日，住建部正式實(shí)施《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，首次從國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)層面明確：住宅建筑高度原則上不超過80米。

按標(biāo)準(zhǔn)層高3米計(jì)算，基本對(duì)應(yīng)26層左右。

對(duì)于很多此前按百米限高設(shè)計(jì)的項(xiàng)目來說，這幾乎等于突然踩了一腳急剎車。

翠谷瑞仕，就是其中之一。

高度被壓下來，最直接的問題就是可售面積縮水。上海城建選擇了增加樓棟數(shù)量，去補(bǔ)足容積率和貨值。

具體來看變化細(xì)節(jié)：

1、“樓王”移位又縮水

北地塊原9#樓王朝東南方向移動(dòng)，從總平圖尺寸來看，戶型面積也有縮?。粯峭跖c前方7#樓的間距從48.35米縮減至約35米。

采光和視野，肯定不如原來那么開闊了。

調(diào)整前→調(diào)整后

2、部分樓棟長(zhǎng)高

雖然整體高度下降，但部分原本的小高層樓棟反而被拉高。

原來最南側(cè)的2棟16F、56.3米的小高層：

一棟由56.3米調(diào)整至20F、69.3米；另一棟調(diào)整為24F、82.1米。

這依然是在盡可能“找面積”，通過局部重新分配高度，去減少可售面積的損失。

3、公共配套“減配”

北地塊的7#樓后面、9#樓前面的小面積下沉庭院取消，南地塊的3#、5#樓北側(cè)的小面積下沉庭院取消。

兩個(gè)地塊之間的下沉庭院也取消了。

就連作為小區(qū)門面的入戶大堂，高度也從14.6米砍到了10.2米。

4、布局大挪移

新塞樓棟后，為了能更好的布局，項(xiàng)目?jī)?nèi)部也進(jìn)行了不少調(diào)整。

北地塊的最北側(cè)的11#樓向北移動(dòng)，與前方10#樓的樓間距定為41.23米。

K、P站的位置由原來小區(qū)最北側(cè)移動(dòng)到東側(cè)。

北地塊的坡道位置調(diào)整，南地塊3#樓前的坡道移動(dòng)到了2#樓附近。

5、建筑面積變化

調(diào)規(guī)之后，建筑面積等指標(biāo)也相應(yīng)調(diào)整。

主要體現(xiàn)為：地上減少、地下增加。

A03B-04地塊：

建筑面積由58308㎡調(diào)整到57962㎡。其中，地上建筑面積由47272㎡減少至到46815㎡，地下建筑面積由11036㎡增加到11147㎡。

地上少了約457㎡，地下多了約110㎡。

A03B-05地塊：

建筑面積由56810㎡減少至56477㎡。其中，地上建筑面積有46328平方米減少至45761㎡，地下建筑面積由10482㎡增加至10715㎡。

地上少了約567㎡，地下多了約233㎡。

項(xiàng)目正在盡可能把地上損失的面積往地下轉(zhuǎn)移。

回顧土地端，2025年9月4日，上海七批次土拍中，經(jīng)過68輪競(jìng)價(jià)后，上海城建以總價(jià)524000萬(wàn)元拿下普陀區(qū)W060401單元A03B-04、A03B-05地塊，樓板價(jià)79324元/㎡，溢價(jià)率12.79%。

兩個(gè)地塊的容積率均為2.5，限高100米。

初始規(guī)劃方案于去年12月底公布，擬建9棟16-29層高層住宅，其中包含7棟27-29層大高層和2棟16層小高層。

4月中旬，項(xiàng)目效果圖釋放。

全盤都是清一色的大戶型，只做改善。戶型面積段大約在138-200㎡，全系四房，主力戶型為143-168㎡，樓王戶型面積為183㎡、200㎡。

翠谷瑞仕是上海城建高端產(chǎn)品“瑞仕”系的第十一個(gè)項(xiàng)目，整體調(diào)性拉得很高。這是內(nèi)中環(huán)首個(gè)抬板項(xiàng)目，高度約6米，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了南北雙會(huì)所。

項(xiàng)目的建設(shè)單位是上海瑞瑧匯誠(chéng)置業(yè)有限公司，成立于2019年9月，法定代表人王偉，該公司由上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司和上海瑞騰國(guó)際置業(yè)有限公司分別持股51%、49%，二者都是上海城建（集團(tuán)）有限公司的子公司。

今年4月28日，項(xiàng)目因未取得施工許可證擅自施工、施工圖設(shè)計(jì)文件審查不合格，擅自施工、將建設(shè)工程肢解發(fā)包，被普陀區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)處罰27.43萬(wàn)元。

相關(guān)公司：上海城建