廣東
哦豁，珠江新城的二手房徹底起來了～
看了一眼4月成交數據，合計成交83套，比3月翻了將近一倍，同比去年四月增長15%。
再往前看，今年4月成交套數還是近五年的最高紀錄，僅次于2022年4月的75套！
那么問題來了，現在是哪些人瘋狂買入珠江新城？
01
是誰在買公寓和小戶型
在回答這個問題前，還得從一些新信號開始說起。
一是低單價、低總價單位占比繼續增長，相反的，高單價、高總價豪宅占比還在縮減。
我們按單位總價劃分成500萬以下，500-1000萬，1000萬以上三個等級來看：
2026年4月，500萬以下占比54.2%，500-1000萬占比26.5%，1000萬以上占比19.2%。
2025年4月，500萬以下占比30.5%，500-1000萬占比33.4%，1000萬以上占比36.1%。
2024年4月，500萬以下占比14.5%，500-1000萬占比24.4%，1000萬以上占比61.1%。
由此可見，珠江新城市場成交結構已經發生徹底扭轉，重心正在快速下移。
或許有人會說，這不是證明珠江新城二手房也要以價換量，房價站不住嘛？
咦，還真不完全是。
細看500萬以下的低價房源，你會發現最多的是公寓及小戶型住宅。而在過去，這種物業并非珠江新城主流單位。
與此同時，再看總價1000萬以上的幾個典型小區，例如中海花城灣、凱旋新世界、尚東君御、譽峰等等，雖然成交單價也有回落，但降幅沒有那么大。
也就是說，這種價格重心的下移，更多是因為產品結構、買家類型變化導致的。
說白了，就是公寓、小戶型成交多了。
那么，這類物業是怎么火起來的呢？背后原因，就一句話：
有利可圖！
先說公寓，在經歷房價、房貸利率下調以后，這類產品的租金回報率得到明顯提升，投資屬性愈發突出，從而吸引了部分投資客入手。
我們以柏林國際為例，取4月成交單價的中位數3.8萬/㎡計算，27㎡單間總價107萬，目前租金最低3200元/月，租金回報率在3.6%左右。
單價更低的富力盈豐，約50㎡單位總價為95-100萬，租金最低3600元/月，租金回報率約4.3%。
講真，現在去銀行花100萬買大額理財，都很難有這個收益率了。
除了投資客，也有一部分剛需、剛改客趁機買入——預算四五百萬，就能在珠江新城買兩房的住宅單位，雖然樓齡真的舊，產品也很一般。
但對于更看重生活配套、通勤距離的買家來說，這是性價比很高的選擇了。
02
又是誰在賣法拍房？
第二點變化，法拍房多了。
最近三個月，每個月至少成交三套法拍房，4月直接干了六套！
而在2024年及以前，每個月也就一兩套法拍。
這個變化，首先是和宏觀經濟環境有關。
由于經濟下行，企業經營承壓，高管失業，老板們資金鏈斷裂等等，導致一些業主被迫抵押或者拍賣房產抵債。
其次，法拍房的增加，與珠江新城以往買家的畫像息息相關。
大家可以想想，以前能在珠江新城買房的人，都是哪些人？
傳統行業居多，譬如房地產、金融、快消品和外貿等等，而這些行業近年受到的沖擊，是比較大的。
舉幾個例子，珠江新城比較出名的幾套法拍房，幾乎都跟企業的破產有關。
例如下個月1號開拍的，廣粵尊府的一套428㎡復式樓，起拍價高達4943萬余元。公告顯示，該物業權屬人正是恒大集團前總裁夏海鈞。
今年2月，匯悅臺法拍一套317平㎡四房單位，法拍成交價5016萬，原業主是許家印的侄子許火健。
而除了這些人，珠江新城還有一批買家屬于純粹的投機者，玩的是擊鼓傳花的游戲。
像是之前嚴查的經營貸違規使用，珠江新城就是重災區之一。
而隨著“房價恒漲”神話的破滅，加上資金鏈的斷裂，高杠桿的操作無以為繼，最后崩盤走向法拍。
因此，珠江新城法拍房的增加，既是經濟下行周期的縮影，也見證了房地產高杠桿時代的結束。
而在經歷了買家洗牌、風險出清后，珠江新城的二手房市場有望變得更加健康，對于自住型買家以及準備長期持有的購房者來說，這反而是好事。
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