上海二手房成交創五年新高：不是樓市回暖，而是價格降到有人買了

最近，上海二手房市場又成了樓市新聞的焦點。

根據媒體報道，5月10日，上海二手房單日網簽成交1664套，時隔一個月再度刷新五年單日網簽成交紀錄；截至5月10日，5月累計網簽6905套，同比上漲33%。

不少財經媒體據此認為，這是上海樓市明顯回暖的信號。

但如果我們仔細梳理2023年至2026年5月前后的二手房成交數據，就會發現情況并沒有那么樂觀。

2023年5月，上海二手房成交1.53萬套，成交均價還在4萬元/平方米以上；2024年5月，成交接近1.7萬套，均價降至3.83萬元/平方米左右；2025年5月，成交1.9萬套，均價大致維持在3.84萬元/平方米。

到了2026年5月上旬，成交量確實沖上來了，但價格端仍明顯低于前幾年同期水平。

換言之，上海二手房市場不是重新進入了房價上漲周期，而是在價格下臺階之后，交易重新變得活躍。

它當然是一個積極信號，說明核心城市的購買力沒有消失，剛需和置換需求仍然存在；但它更準確的含義不是“樓市回暖”，而是“流動性恢復”。

從成交能起來，到房價能企穩，再到市場真正回暖，中間還有很長一段路要走。

四年對比：量回來了，價沒回去

2023年5月，上海二手房成交約1.53萬套，成交均價40147元/平方米，當時市場仍帶有疫后需求釋放的余溫，價格中樞還比較高。

2024年5月，成交量升至16955套，但均價降到38285元/平方米。成交沒有塌，價格卻先下了一個臺階。

2025年5月，成交約1.9萬套，均價38411元/平方米，量繼續放大，價格并沒有明顯反彈。

到了2026年，情況更典型。5月10日單日網簽1664套，創近五年新高；但從3月34429元/平方米的二手住宅成交均價，以及5月上旬部分日度統計約3.3萬至3.5萬元/平方米來看，價格端仍明顯低于前幾年同期。

這說明上海二手房不是回到高價邏輯，而是進入了“低價換成交”的新階段。

為什么成交起來了：不是搶房，是談攏了

二手房市場最怕的不是價格下跌，而是買賣雙方長期僵持。

賣家還記著高峰期報價，買家卻擔心未來還會跌，結果就是掛牌很多、成交很少。樓市低迷，本質上往往是買賣雙方心理價差太大。

現在上海二手房成交放量，首先說明這個價差正在縮小。

房東更現實了，買家也更愿意出手了。經歷數年調整后，很多業主已經明白，市場不再接受高峰期報價，想成交就必須回到買家認可的位置。

對急于置換、資金周轉、改善搬遷的家庭而言，降價不是丟面子，而是完成交易的必要條件。買家這邊也更理性。今天入場的人并不是追漲，而是挑房。他們看重總價、地段、交通、學區、通勤和月供壓力。

一套房源位置成熟、價格打折充分、總價可控，就會有人接盤；如果仍按老行情報價，再好的城市也難成交。所以這輪回暖不能簡單叫“搶房潮”，更準確地說，是議價后的成交潮。

結構變化：低總價房源撐起熱度

判斷上海二手房市場，不能只看成交套數，還要看什么房子在成交。成交放量如果主要來自低總價、中小面積房源，就不能簡單理解為豪宅和改善盤全面回暖。

從近兩年的成交結構看，低總價房源一直是上海二手房的重要支撐。2025年5月，330萬元以下物業成交份額回升至67%，70至120平方米戶型成交占比達到45%。到了2026年春季，300萬元以內低總價房源依然是成交的重要支撐。

這說明，本輪放量的主力不是高端資產起飛，而是剛需和剛改房源率先恢復流動性。這背后是現實的購買邏輯。上海的底層住房需求并沒有消失。

年輕家庭、新上海人、置換鏈條底端買家，仍然需要穩定居住空間。他們不是不想買，而是不愿意用過去的價格買。當總價回落到可承受區間，當月供壓力下降，交易自然會恢復。

上海信號：核心城市先修復，但不是全國反轉

上海二手房成交創五年單日新高，當然是積極信號。它說明在核心城市，只要價格調整到位，需求仍然存在，政策寬松也能改善交易節奏。但這個信號不能被過度解讀，更不能直接推導為全國樓市全面反轉。

上海和普通城市不同。它有產業、就業、人口流入、教育、醫療和金融資源，也有大量改善需求和新市民需求。這樣的城市，房價下調后更容易率先恢復成交。上海的成交回暖，首先證明核心城市仍有流動性，而不是證明所有城市都能重新上漲。

未來樓市更可能出現的是分化，而不是普漲。核心城市、核心板塊、價格合理的房源，會先恢復成交；外圍區域、老舊小區、品質較弱、總價過高的資產，仍然可能繼續承壓。過去房地產市場的邏輯是“漲價帶動成交”，現在則變成“降價修復成交”。

別把成交新高誤讀成房價新周期

上海二手房5月上旬成交創新高，最值得肯定的是市場流動性回來了。它說明核心城市的購買力沒有消失，剛需和置換需求仍然存在，價格調整和政策松綁也確實能夠推動交易恢復。但從2023年至2026年的對比看，更值得注意的不是成交量回來了，而是成交量是在更低價格水平上回來的。

成交創新高，不等于房價重新起飛；單日網簽沖高，也不等于市場回到過去那種普漲周期。真正的變化是，買賣雙方都比過去更現實了。賣家開始接受新的市場價格，買家則在低總價、好地段、可承受月供之間尋找平衡。

上海樓市這輪修復，本質上不是高價繁榮的回歸，而是價格降到有人愿意買之后，市場重新恢復了交易功能。