觀點(diǎn)丨上海二手房“置換鏈”啟動(dòng)！

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

3月至今，上海的二手房屢創(chuàng)新高。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2026年5月16日，上海5月二手房網(wǎng)簽12862套，其中5月10日單日網(wǎng)簽?1664 套?，創(chuàng)下近五年單日成交新高，5月16日上海二手房網(wǎng)簽1575套，再次突破15000套大關(guān)。

對(duì)比去年小陽(yáng)春數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上海二手房市場(chǎng)成交明顯高于去年同期。

進(jìn)一步對(duì)比成交結(jié)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)，雖然“低總價(jià)”“小戶型”依然是主流，但成交趨勢(shì)開始向“相對(duì)較大戶型”及“相對(duì)較高價(jià)格”傳導(dǎo)。

如從面積段來(lái)看，40-80平方米成交依然占比最高，但80-100平方米成交占比已連續(xù)2個(gè)月提升，且高于2025年至今月均水平；從總價(jià)段來(lái)看，200萬(wàn)以下的依然占比最高，但4月份總價(jià)400萬(wàn)以下成交占比全線下跌，400萬(wàn)以上成交占比全部上漲。

上海二手房“置換鏈”已啟動(dòng)。

“滬七條”后，上海二手房成交持續(xù)走高。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年3月上海二手住宅成交套數(shù)28492套，較2025年同期提升6%，4月成交25985套，雖不及3月，但較2025年同期大增24.54%。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2026年5月16日，上海5月二手房網(wǎng)簽12862套，其中5月10日單日網(wǎng)簽?1664 套?，超越4月11日的1632套，創(chuàng)近五年單日成交新高，5月16日當(dāng)天成交1575套，同為近期高點(diǎn)。

累計(jì)來(lái)看，2026年5月二手房網(wǎng)簽總數(shù)不及4月同期，但若剔除“五一”假期影響，2025年5月6日至16日二手房網(wǎng)簽共11472套，高于4月同期。

從上海二手房成交走勢(shì)來(lái)看，3月至今，整體市場(chǎng)熱度仍在持續(xù)，預(yù)計(jì)5月成交或仍保持相對(duì)高位。

進(jìn)一步對(duì)比成交結(jié)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)，上海二手房成交結(jié)構(gòu)已開始出現(xiàn)變化。

首先從成交面積來(lái)看，2025年1月至2026年4月，上海二手房成交主力面積段為40-80平方米，整體成交占比約45.55%。這一面積段為上海大部分“老公房”“二室”戶型的主力區(qū)間，而40平方米以下的“一室”戶型占比僅為7.22%，這意味著2025年至今上海二手房市場(chǎng)購(gòu)買真正“極致老破小”的仍是少數(shù)人群。

成交占比排第二的為80-100平方米區(qū)間，整體成交占比約為23.25%。但逐月來(lái)看，80-100平方米區(qū)間成交占比最低月份為2025年10的22.51%，進(jìn)入2026年之后80-100平方米成交占比整體呈上升趨勢(shì)，一直到2026年4月達(dá)到2025年至今最高點(diǎn)的23.7%。

與此同時(shí)，40-80平方米的成交占比在2026年3月達(dá)到近期高峰47.24%，隨后2026年4月明顯下降，達(dá)45.8%

2026年4月，除了80-100平方米區(qū)間成交占比提升之外，120平方米以上各面積段成交占比也不同程度出現(xiàn)上升。

其次從總價(jià)段來(lái)看，上海二手房成交基本保持價(jià)格越低成交占比越高的趨勢(shì)，2025年1月至2026年4月，總價(jià)200萬(wàn)元以下成交占比最高，約44.38%，其次是200-300萬(wàn)元，約21.68%。

逐月來(lái)看，總價(jià)200萬(wàn)元以下及200-300萬(wàn)元區(qū)間的成交占比皆于2026年3月達(dá)到相對(duì)高點(diǎn)，隨后在4月出現(xiàn)下降。總價(jià)400萬(wàn)以上各總價(jià)段成交占比則皆在2026年4月出現(xiàn)明顯提升。

2026年2月上海開展收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，至今已有關(guān)鍵性進(jìn)展，在“官方收購(gòu)”的加持下，這些總價(jià)400萬(wàn)元以下的房源率先實(shí)現(xiàn)了成交，也成為打通房地產(chǎn)市場(chǎng)置換鏈的關(guān)鍵一步。

從目前上海二手房成交結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，在3月總價(jià)300萬(wàn)元以下房源成交占比完成一輪上升之后，4月總價(jià)400萬(wàn)元以上的成交占比開始出現(xiàn)上漲，置換鏈已開始發(fā)揮作用。

上海二手房成交回暖的背后，一方面是每年3-4月份都會(huì)有一輪“小陽(yáng)春”，另外一方面也是政策利好的推動(dòng)。

從2月初“上海開展收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房”對(duì)置換鏈底層“老破小”“托底”，到2月末“滬七條”的發(fā)布，大幅放寬非戶籍購(gòu)房門檻。在“官方托底”和需求釋放的雙重推動(dòng)下，3月上海二手房“小陽(yáng)春”領(lǐng)跑明顯，并持續(xù)至5月。

我們認(rèn)為，當(dāng)前上海整體置換鏈正在逐步修復(fù)和傳導(dǎo)的過(guò)程中，隨著二手房?jī)r(jià)進(jìn)一步企穩(wěn)，未來(lái)也將推動(dòng)一手房市場(chǎng)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性修復(fù)階段。